Gestion locative

Section 18.1

Distinction entre la relation coopérative-membre et la relation coopérative-locataire

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Section 18.2

Conclusion, signature et remise du bail

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Section 18.3

Dispositions d’ordre public

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Section 18.4

Certaines clauses interdites ou abusives

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Section 18.5

Principales obligations du locateur

18.5.1. - Obligation de délivrer le logement

La coopérative doit mettre à la disposition du locataire le logement loué, ainsi que tous ses accessoires (ex. : espace de rangement), de manière que ce dernier puisse y habiter.

Fiche juridique

La délivrance du logement se concrétise par la remise des clés au locataire (clés du logement et, s’il y a lieu, celles de l’immeuble, de la remise ou de l’espace de rangement, de la boîte aux lettres, etc.).

La Loi impose au locateur l’obligation de délivrer un logement en bon état d’habitabilité (C.c.Q.., art. 1910). Par exemple, la coopérative doit s’assurer avant l’emménagement du nouveau locataire que l’ancien locataire a laissé le logement en bon état et que, s’il y a lieu, les travaux et réparations prévus à la section E du bail ont été effectués.

Logement impropre à l’habitation

La Loi interdit au locateur d’offrir en location ou de délivrer un logement impropre à l’habitation. Un logement est impropre à l’habitation lorsqu’il constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public ou lorsqu’il a été déclaré tel par le tribunal ou par l’autorité compétente, par exemple la municipalité (C.c.Q., art. 1913). Ce pourrait être le cas, par exemple, d’un logement dépourvu d’un système de chauffage fonctionnel ou d’eau courante, ou bien affecté par la moisissure ou la vermine. Le locataire peut refuser de prendre possession du logement qui lui est délivré s’il est impropre à l’habitationVoir la documentation pour un modèle d'avis d'abandon du logement (impropre à l'habitation). Il doit cependant être en mesure d’en faire la preuve (ex. : avis d’une autorité publique, avis d’un expert, preuve médicale, etc.). Le bail est alors résilié de plein droit, ce qui signifie qu’il n’est nécessaire que la résiliation soit prononcé par le Tribunal administratif du logement (TAL) (C.c.Q, art. 1914).

Fiche juridique

18.5.2. - Obligation d’entretenir le logement

Le locateur est tenu de maintenir l’habitabilité du logement pendant toute la durée du bail (C.c.Q.., art. 1910). Par conséquent, la coopérative a l’obligation d’effectuer les réparations nécessaires, exception faite des menues réparations d’entretien qui, elles, sont à la charge du locataire (C.c.Q, art. 1864; voir la sous-section 18.6.3).

Fiche juridique

En pratique donc, la majeure partie des réparations sont à la charge du locateur. Voici quelques exemples de travaux que la coopérative a l’obligation d’effectuer :

• Plafond qui coule;
• Fenêtre qui ne ferme pas hermétiquement;
• Plomberie et électricité;
• Système de chauffage défectueux;
• Comptoirs et armoires de cuisine;
• Couvre-plancher et céramiques de salle de bain.

Fiche juridique

Sécurité et salubrité du logement

La coopérative a de plus l’obligation de faire les réparations qui touchent la sécurité et la salubrité du logement (C.c.Q., art. 1012 et art. 1913) ou de faire appel aux professionnels requis. Il pourrait s’agir, par exemple, de travaux pour remédier à un problème de moisissures ou encore du recours à un exterminateur.

Logement impropre à l’habitation

Lorsqu’en cours de bail, le logement devient impropre à l’habitation, le locataire peut quitter le logement. Il doit alors aviser la coopérative de l’état du logement avant l’abandon ou dans les 10 jours qui suivent (C.c.Q., art. 1915). Une fois l’avis donné, le locataire est dispensé de payer son loyer tant que le logement demeure impropre à l’habitation, à moins que l’état du logement ne résulte de sa propre faute.

Dès que le logement redevient propre à l’habitation, le locateur est tenu d’en aviser le locataire, si ce dernier l’a avisé de sa nouvelle adresse; le locataire est alors tenu, dans les 10 jours, d’aviser le locateur de son intention de réintégrer ou non le logement ().

Travaux urgents

Le locateur doit effectuer sans délai les réparations urgentes et nécessaires à un logement ou à l’immeuble si sa conservation ou son usage en est affecté (C.c.Q., art. 1865). Les travaux urgents sont ceux qui doivent être effectués immédiatement afin de préserver l’immeuble (incluant les logements) ainsi que la santé et la sécurité des occupants. Les réparations jugées urgentes et nécessaires sont, par exemple :

• Une fuite grave de la tuyauterie ou du toit;
• Un défaut des installations électriques;
• Un blocage du tuyau d’égout;
• Une marche d’escalier ou une planche de balcon pourrie qui cède;
• Une panne de chauffage durant l’hiver;
• Une serrure défectueuse sur une porte d’accès au logement.

Intervention du locataire

S’il ne peut pas joindre le locateur ou si celui-ci néglige ou refuse d’effectuer les travaux, le locataire peut faire une réparation ou engager une dépense urgente et nécessaire (C.c.Q., art. 1868). Au besoin, il fait appel à une personne qualifiée (ex. : un plombier, un électricien, un menuisier) pour faire la réparation urgente qui s’impose.

Avant d’entreprendre une telle démarche, le locataire doit faire tout ce qu’il peut pour joindre le locateur ou son représentant. Il est recommandé qu’il note l’heure et la date des appels téléphoniques ainsi que le nom de l’interlocuteur, le cas échéant.

Dans des situations urgentes, le locataire doit savoir que même si la Loi l’autorise à exécuter les réparations nécessaires ou à faire une dépense, il s’agit d’un moyen exceptionnel. Ce droit doit être exercé avec beaucoup de prudence parce que le locataire devra éventuellement en rendre compte au locateur.

Pour en savoir plus sur les mesures d’urgence, consultez le chapitre 21.

Remboursement des frais

Le locateur doit rembourser les dépenses raisonnables faites par le locataire. Pour obtenir le remboursement des frais engagés, le locataire doit :

• Soumettre au locateur les factures, reçus et autres pièces justificatives;
• S’il y a eu réparation d’un meuble ou d’un appareil électrique, remettre au locateur les pièces remplacées.

En cas de différend sur le caractère raisonnable des dépenses réclamées, les parties ont tout intérêt à trouver une entente satisfaisante. À défaut d’une telle entente et si le locateur refuse de rembourser en tout ou en partie le montant réclamé par le locataire, celui-ci peut, en vertu de la Loi, retenir sur son loyer le montant des dépenses raisonnables qu’il a engagées pour l’exécution des réparations urgentes et nécessaires si le locateur refuse de les lui rembourser (C.c.Q., art. 1868). En pareil cas, l’autorisation du Tribunal administratif du logement n’est pas nécessaire. Cependant, le locataire qui retiendrait sur son loyer des montants qui ne correspondent pas à des dépenses raisonnables s’expose à un recours pour loyer impayé devant le Tribunal.

Intervention du locateur

Si le locataire ne peut être joint et qu’il y a des réparations urgentes et nécessaires à exécuter, le locateur peut pénétrer dans le logement sans l’autorisation du locataire Voir la section ''Accès et visite du logement par le locateur''(Section 18.9).

De plus, lorsque le locataire a entrepris des réparations urgentes et nécessaires, le locateur peut, à tout moment, intervenir et poursuivre lui-même les travaux.

En cas de mésentente
Dans le cas d’un différend entre la coopérative et le locataire concernant les réparations urgentes et nécessaires, les parties ont intérêt à trouver un terrain d’entente, en faisant preuve de bonne foi dans l’application des règles prévues au Code civil. Si les montants en jeu le justifient, elles pourraient avoir recours à l’expertise d’un tiers. Si le locateur et le locataire ne parviennent pas à s’entendre, l’un ou l’autre peut déposer une demande au Tribunal administratif du logement.

Travaux majeurs

On entend par « travaux majeurs » le fait d’effectuer des améliorations ou réparations importantes dans un logement (ex. : rénover une salle de bain ou une cuisine).

Fiche juridique

Le locateur a le droit, même en cours de bail, d’entreprendre des travaux majeurs, et ce, même s’il ne s’agit pas de travaux urgents. Le Code civil oblige dans ce cas le locateur à aviser le locataire que de tels travaux auront lieu (C.c.Q., art. 1922).

L’avis doit être donné au moins 10 jours avant la date prévue pour le début des travaux ou, si une période d’évacuation de plus d’une semaine est prévue, au moins trois mois avant celle-ci. L’avis indique (C.c.Q., art. 1923) :

• La nature des travaux;
• La date à laquelle les travaux débuteront et l’estimation de leur durée;
• S’il y a lieu, la période d’évacuation nécessaire et, le cas échéant, le montant de l’indemnité offerte;
• Toutes autres conditions dans lesquelles s’effectueront les travaux, si elles sont susceptibles de diminuer substantiellement la jouissance des lieux.

Bien communiquer avec vos locataires

La réalisation de travaux majeurs risque d’affecter la jouissance paisible des lieux et de générer une certaine insécurité chez les locataires qui, rappelons-le, sont aussi très majoritairement membres de la coopérative. C’est pourquoi la coopérative a intérêt à adopter une stratégie de communication efficace afin de bien informer et rassurer les locataires. Les moyens de communication varieront, selon la nature et la durée prévue des travaux, la nécessité de reloger les occupants temporairement, etc. Il pourrait s’agir, par exemple, de communications écrites, d’avis affichés dans les espaces communs, voire de rencontres d’information.

Lorsque l’avis du locateur prévoit une évacuation temporaire, le locataire doit, dans les 10 jours suivant la réception de l’avis, aviser le locateur de son intention de s’y conformer ou non. S’il omet de le faire, il est réputé avoir refusé de quitter les lieux (C.c.Q., art. 1925). En cas de refus du locataire, le locateur peut, dans les 10 jours du refus, demander au Tribunal administratif du logement de statuer sur la pertinence de l’évacuation.

Le locataire peut contester devant le Tribunal toute condition abusive imposée par le locateur (C.c.Q., art. 1926) dans l’avis transmis.

Mentionnons qu’aucun avis n’est requis et qu’aucune contestation n’est possible lorsque les modifications effectuées ont fait l’objet d’une entente entre le locateur et le locataire, dans le cadre d’un programme public de conservation et de remise en état des logements (C.c.Q., art. 1929).

Interdiction de changer la forme ou la destination du logement

Un propriétaire a le droit, en cours de bail, d’apporter des améliorations ou de faire des réparations majeures touchant l’un ou l’autre de ses logements, pourvu que ces travaux et les conditions d’exécution soient raisonnables. Il n’est toutefois pas permis de changer la forme ou la destination d’un logement loué (ex. : transformer le logement en local commercial (C.c.Q., art. 1856)).

18.5.3. - Jouissance paisible des lieux

La coopérative doit procurer au locataire la jouissance paisible des lieux loués pendant toute la durée du bail (C.c.Q., art. 1854). La notion de jouissance paisible des lieux signifie que le locataire doit pouvoir utiliser le logement sans être dérangé de façon démesurée.

Fiche juridique

Droit reconnu par la Charte des droits et libertés de la personne

Le droit à la jouissance paisible des biens est protégé par l’article 6 de la Charte des droits et libertés de la personne. Mentionnons à cet égard qu’une atteinte illicite à un droit ou à une liberté reconnue par la Charte confère à la victime le droit d’obtenir la cessation de cette atteinte et la réparation du préjudice moral ou matériel qui en résulte. En cas d’atteinte illicite et intentionnelle, le tribunal peut en outre condamner son auteur à des dommages-intérêts punitifsÀ titre d’exemple, on a octroyé des dommages punitifs en vertu de la Charte dans le cas suivant : le locateur qui avant la fin d’un bail investit un de ses logements, en change les serrures et dispose des biens du locataire qui s’y trouvent Propriétés Parc Vertu c. Jebara, J.E. 2003-694; REJB 2003-38832 (C.Q.); 2003 CanLII 34595 (QC CQ). (art. 49).

L’obligation du locateur de fournir au locataire la jouissance paisible du logement s’étend aux aires communes telles que les escaliers, la buanderie, le stationnement, les ascenseurs, le hall d’entrée, etc.

Évidemment, la coopérative n’a pas le droit de troubler elle-même la jouissance paisible du logement. Elle doit de plus veiller à ce que de tels troubles ne soient pas causés par les autres locataires ou par les invités de ces derniers.

Cette obligation en est une de résultat9185-4000 Québec inc. c. Centre commercial Innovation inc. (2016 QCCA 538).. Cela signifie qu’une fois l’existence d’un trouble constatée, la coopérative a l’obligation de faire cesser celui-ci. Si elle n’y parvient pas, elle pourrait être tenue responsable des dommages subis par le locataire dont la jouissance paisible a été troublée. La coopérative peut néanmoins se dégager de cette responsabilité si elle est en mesure de démontrer que le trouble ou le dommage est dû à une force majeure (ex. : un sinistre telles une panne électrique généralisée, une catastrophe naturelle) ou à la faute du locataire lui-même (ex. : détérioration du logement par le locataire, conflit personnel avec un autre locataire, etc.).

Procédure

Tolérance des inconvénients normaux de voisinage

La Loi prévoit que des voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage (C.c.Q., art. 976). Donc chaque locataire doit faire preuve d’une certaine tolérance, en tenant compte de la nature des lieux (ex. : la proximité des logements, le niveau d’isolation sonore, etc.) et des usages (ex. : une activité provoquant un certain bruit pourrait être tolérable au cours de la journée, mais se transformer en trouble de voisinage si elle s’exerce en pleine nuit).

 

Voici quelques-uns des principaux troubles à la jouissance paisible des lieux :

Nuisance sonore (le bruit) : La nuisance sonore peut provenir des locataires, par exemple une musique au volume excessif, de cris ou d’un ton de voix anormalement élevé, d’aboiements excessifs d’un chien, de fermetures violente de portes, de cognement sur un plancher ou un plafond, du port de chaussures entraînant un bruit anormal; elle peut également provenir de la coopérative, par exemple lors de réparations bruyantes (ex. : travaux de menuiserie ou employant des outils bruyants tel un marteau piqueur) ou d’entretien (ex. : tonte de la pelouse, passage de l’aspirateur, etc.) à des heures trop hâtives ou trop tardives. Vérifiez auprès de votre municipalité la réglementation concernant les heures légales pour faire de tels travaux, ainsi que les niveaux de bruit (décibels) à respecter.

Nuisance visuelle : Il peut s’agir d’objets divers (ex. : pneus, vieux meubles ou électroménagers, déchets, caisses de bières, etc.), installations ou constructions encombrant les passages, escaliers et autres espaces communs.

Nuisance olfactive (les odeurs) : Tombent par exemple sous cette rubrique les odeurs provenant d’ordures entreposées à des endroits inappropriés (ex. : sur le balcon ou dans les corridors), les déjections d’animaux domestiques, les odeurs provenant de la consommation de cannabis, de tabac ou encore celles découlant d’un problème de plomberie, d’humidité excessive ou de moisissure.

Comportements violents : La violence de la part d’un autre locataire ou d’un représentant de la coopérative, sous toutes ses formes (violence physique, psychologique, sexuelle) et manifestations (gestes ou paroles, menaces), représente un trouble à la libre jouissance des lieux. On pourrait également étendre la notion de comportements violents à certains gestes indécents ou impudiques d’un locataire à la vue des autres locataires.

La coopérative a le devoir de réprimer et, s’il y a lieu, de dénoncer aux autorités compétentes les comportements violents au sein de la coopérative Voir la sous-section ''Limites de l’intervention de la coopérative'' (Sous-section 9.3.4).

Violation de la vie privée : La notion de vie privée est intimement liée au lieu où on habite, au logement. N’entre pas chez vous qui en a envie. L’inviolabilité de la demeure est protégée par la loi (Charte des droits et libertés de la personne, articles 7 et 8). Ce principe s’applique aussi bien dans le cadre de la relation coopérative-membre et dans la relation entre membres que dans le cadre de la relation coopérative-locataire. Les visites, appels téléphoniques, textos ou courriels répétés et inappropriés de la part d’un représentant de la coopérative ou d’un autre locataire représentent des exemples de violations de la vie privée causant un trouble à la jouissance paisible des lieux.

18.5.4. - Harcèlement, intimidation et maltraitance

Une coopérative d’habitation doit être un milieu de vie sécuritaire, exempte de toute forme de harcèlement, d’intimidation et de maltraitance.

Politique concernant le harcèlement, l’intimidation et la maltraitance

L’adoption d’une politique concernant le harcèlement, l’intimidation et la maltraitance est recommandéeVoir la documentation pour un modèle de politique. Cette politique traite, notamment :

• Des engagements de la coopérative afin de prévenir et de contrer le harcèlement, l’intimidation et la maltraitance;
• Des comportements attendus des membres et locataires, des administrateurs, des dirigeants et, s’il y a lieu, des employés;
• Du dépôt et du traitement des plaintes.

La coopérative doit remettre une copie de cette politique à chaque membre, administrateur, dirigeant et employé de la coopérative. Elle doit de plus :

• Sensibiliser et informer ces personnes au sujet du harcèlement, de l’intimidation et de la maltraitance;
• Encourager les personnes qui estiment subir de tels traitements ou celles qui en sont témoins à porter plainte conformément à la politique;
• Traiter rapidement, dans la plus grande confidentialité, avec respect et impartialité, les plaintes reçues en vertu de la Politique;
• S’assurer que toute personne qui porte plainte ne soit pas victime de représailles;
• Le cas échéant, dénoncer aux autorités (ex. : police, Commission des droits de la personne et des droits de la jeunesse, etc.) les comportements qui relèvent de leurs compétences;
• Soutenir, dans les limites de ses ressources et compétences, les victimes de harcèlement, d’intimidation et de maltraitance.

Le harcèlement

L’article 1902 du Code civil prévoit que le locateur ou toute autre personne ne peut user de harcèlement envers un locataire de manière à restreindre son droit à la jouissance paisible des lieux ou à obtenir qu’il quitte le logement. Le harcèlement au sens de l’article 1902 peut prendre plusieurs formes incluant, par exemple, la coupure injustifiée de services (ex. : électricité, chauffage, télédistribution, etc.), des visites ou appels à des heures déraisonnables ou en l’absence du locataire, des notes collées sur la porte du logement, le changement des serrures injustifié, un langage abusif ou des menaces, de l’intimidation, une violation de la vie privée, des recours abusifs ou vexatoires devant le Tribunal administratif du logement, etc. Le locataire, s’il est harcelé, peut demander que le locateur ou toute autre personne qui a usé de harcèlement soit condamné à des dommages-intérêts punitifs.

L’article 10.1 de la Charte des droits et libertés de la personne interdit plus spécifiquement le harcèlement relativement à la race, à la couleur, au sexe, à une grossesse, à l’orientation sexuelle, à l’état civil, à l’âge, à la religion, aux convictions politiques, à la langue, à l’origine ethnique ou nationale, à la condition sociale et à un handicap.

Le respect pour tous!

La coopérative doit prévenir et contrer le harcèlement commis par :

• Un locataire envers un autre locataire;
• Un représentant de la coopérative (administrateur, dirigeant ou employé) à l’égard d’un locataire;
• Un représentant de la coopérative (administrateur, dirigeant ou employé) à l’égard d’un autre représentant de la coopérative;
• Un locataire envers un représentant de la coopérative (administrateur, dirigeant, employé).

Dans le cas des coopératives d’habitation qui reçoivent une aide financière de la Société d’habitation du Québec (SHQ), l’article 85.2 de la Loi sur la Société d’habitation donne le pouvoir à la SHQ d’imposer une forme de tutelle administrative (ou administration provisoire) à une coopérative d’habitation dans le cas où un ou plusieurs de ses administrateurs ou autres dirigeants de la coopérative ont intimidé, harcelé ou maltraité un locataire ou n’ont posé aucun acte pour mettre fin à la maltraitance, au harcèlement ou à l’intimidation qu’on leur dénonce.

Harcèlement au travail

Si votre coopérative a des employés, elle devra se conformer aux dispositions de la Loi sur les normes du travail concernant le harcèlement psychologique et sexuel (articles 81.18 à 81.20).

Enfin, dans certaines circonstances, le harcèlement peut constituer une infraction de nature criminelle. Sont susceptibles d’être considérés comme du harcèlement criminel au sens de l’article 264 du Code criminel canadien les comportements suivants :

• Suivre une personne ou une de ses connaissances de façon répétée;
• Communiquer de façon répétée, même indirectement, avec cette personne ou une de ses connaissances;
• Cerner ou surveiller le lieu où cette personne ou une de ses connaissances réside, travaille, exerce son activité professionnelle ou se trouve;
• Se comporter d’une manière menaçante à l’égard de cette personne ou d’un membre de sa famille.

L’intimidation

L’intimidation représente une forme particulière de harcèlement qui se caractérise habituellement par :

• Une inégalité des rapports de force ou de pouvoir;
• Un geste généralement délibéré ayant pour effet de nuire ou de faire du mal;
• Le caractère répétitif des gestes (ou un geste grave ayant les mêmes conséquences);
• Un comportement ayant une portée physique (ex. : contraindre, frapper, bousculer, etc.), verbale (insulter, ridiculiser, menacer, faire des remarques sexistes, homophobes, transphobes, racistes ou âgistes), sociale (propager des mensonges ou des rumeurs, dénigrer, humilier, isoler, etc.) ou matérielle (détruire, vandaliser, s’approprier le bien d’autrui, y compris par exemple des images dans le cyberespace).

L’intimidation peut se faire par l’entremise des technologies de l’information et des communications (réseaux sociaux, messages textes, courriels, blogues, sites Web, etc.).

La maltraitance

Il y a maltraitance quand un geste singulier ou répétitif, ou une absence d’action appropriée, que ce soit intentionnel ou non, se produit dans une relation où il devrait y avoir de la confiance, et que cela cause du tort ou de la détresse chez une personne. Dans le contexte d’une coopérative d’habitation, la maltraitance est surtout susceptible de se rencontrer dans les cas des personnes aînées ou d’autres personnes en situation de vulnérabilité ou de dépendance (ex. : personne en situation de handicap).

La maltraitance peut être physique (ex. : rudoyer, frapper, priver des conditions raisonnables de confort et de sécurité, etc.), psychologique (ex. : manipuler, dénigrer, isoler socialement), sexuelle (ex. : attitudes ou propos suggestifs, blagues ou insultes à connotation sexuelle, agressions à caractère sexuel), matérielle ou financière (ex. : transactions bancaires sans consentement, prix excessif pour des services rendus, usurpation de l’identité), organisationnelle (ex. : services inadaptés aux besoins, personnel mal formé ou non mobilisé). Elle peut également découler de la discrimination en raison de l’âge ou d’un handicap (ex. : avoir des préjugés, infantiliser, mépriser, avoir des propos âgistes) ou d’une violation des droits (ex. : refuser le droit de voter aux assemblées, de choisir, refuser de reconnaître les capacités de la personne).

Envers les aînés

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Section 18.6

Principales obligations du locataire

18.6.1. - Paiement du loyer

L’obligation la plus importante du locataire est de payer le loyer dû à la coopérative (C.c.Q., art. 1855).

Loyer au bail et rabais de membre

Le loyer au bail est celui apparaissant dans le bail de logement signé par le locateur et le locataire (C.c.Q., art. 1903), incluant s’il y a lieu les modifications apportées lors du renouvellement annuel de celui-ci. Cependant, plusieurs coopératives d’habitation consentent à leurs membres un rabais sur le coût du loyer apparaissant au bail (le « rabais de membre »), rabais dont le montant est habituellement indiqué dans le contrat de membre. Dans ce cas, le locataire-membre n’est tenu de payer que le loyer au bail, déduction faite du rabais de membre. Le locataire cesse de bénéficier du rabais de membre lorsqu’il perd ce statut de membre à la suite de sa démission, de sa suspension ou de son exclusionEn vertu de l’article 60 de la Loi sur les coopératives, le conseil d’administration peut, dans le cas d’une suspension, décider de maintenir certains droits pour le membre, dont le rabais de membre. Voir la sous-section ''Effet de l'interruption du statut de membre'' (Sous-section 10.3.3). La perte du bénéfice du rabais de membre est effective à compter du mois suivant l’interruption du rabais de membre.

Clauses prohibées

En vertu du Code civil est considérée comme nulle et sans effet une clause :

• Qui prévoit que chaque versement payable excède un mois de loyer. Le locateur ne peut exiger d’avance que le paiement du premier terme de loyer ou, si ce terme excède un mois, le paiement de plus d’un mois de loyer (c.Q., art. 1904);
• Prévoyant des versements aux montants différents (ex. : 500 $ pour le mois de juillet, 520 $ pour le mois d’août et ainsi de suite (c.Q., art. 1903);
• Exigeant la remise, par le locataire, d’une somme d’argent autre que le loyer, sous forme de dépôt ou autrement (c.Q., art. 1904);

Concernant le dépôt de garantie

Dans une décision rendue en 2020Immeubles À côté inc. c. Mirzica, 2020 QCRDL 4495., la Régie du logement (maintenant Tribunal administratif du logement) a estimé qu’un locataire pouvait renoncer à la protection qui lui est offerte à l’article 1904 du Code civil concernant le dépôt de garantie. La règle serait sensiblement la même que pour les chèques postdatés. Ainsi, bien que le locateur ne puisse exiger un tel dépôt, le locataire peut choisir librement et volontairement de remettre au locateur un tel dépôt.  Il faut toutefois que la preuve démontre que la renonciation est claire et non équivoque, et que les circonstances ne permettent pas de conclure à une certaine forme d’exigence de la part du locateur ou à une crainte du locataire de ne pouvoir louer le logement à défaut de verser le dépôt.

• Exigeant, pour le paiement, la remise d’un chèque postdaté (c.Q., art. 1904);
• Stipulant que le loyer total pour la durée restante du bail sera exigible en cas de défaut du locataire d’effectuer un versement (c.Q., art. 1905);
• Stipulant le réajustement du loyer en cours de bail (dans un bail à durée fixe de 12 mois ou moins) (c.Q., art., 1906).

Quand le loyer est-il payable?

Le loyer est payable au complet au moment prévu au bail (section D du formulaire de bail), habituellement le premier jour de chaque mois (C.c.Q., art. 1903).

Où le loyer est-il payable?

La Loi prévoit que si les parties n’ont rien prévu de particulier sur la question, il appartient au locateur ou à son mandataire d’aller chercher le loyer au domicile du locataire à la date convenue (C.c.Q., art. 1566). Si les parties ont convenu d’un autre lieu de paiement, il revient au locataire de s’assurer que le locateur reçoive le paiement à la date convenue.

Quel mode de paiement peut être utilisé?

Le locateur et le locataire devraient convenir dans le bail des modes de paiement par lesquels le locataire peut payer le loyer (ex. : chèque, virement bancaire électronique, paiement préautorisé, etc.). Pour ce faire, remplissez les cases prévues à cet effet à la partie D du formulaire de bail obligatoire du Tribunal administratif du logement.

Une série de chèques postdatés et le paiement préautorisé sont des modes de paiement fréquemment proposés aux locataires. Le virement par courriel (ex. : virement Interac) constitue un autre moyen de paiement pouvant être proposé par la coopérative.

Dans la mesure du possible, la coopérative devrait éviter le paiement du loyer en argent comptant.

Au moment de signer le bail, une bonne pratique consisterait à remettre au locataire un document précisant les modalités de paiement du loyer Voir la section ''Formalités d’accueil ''(Section 6.5.1).

À qui payer loyer?

Il est important pour le locateur et le locataire de bien s’entendre sur la personne qui sera appelée à recevoir le loyer pour le compte de la coopérative. En cas de changement, la coopérative devra en aviser sans délai le locataire.

En cas de doute sérieux quant à la personne à qui le loyer est payable (ex. : la personne responsable de la collecte des loyers est déménagée et aucun remplaçant n’a été désigné), le locataire devrait d’abord s’adresser au conseil d’administration ou même à un dirigeant (ex. : président, trésorier, secrétaire). Si l’incertitude persiste, le locataire pourra ultimement demander au Tribunal administratif du logement l’autorisation d’y déposer son loyer (C.c.Q., art. 1908). Pour en savoir plus sur la procédure à suivre pour le dépôt du loyer au TAL, consultez la sous-section ''Principaux recours devant le Tribunal administratif du logement'' (Sous-section18.14.2).

Paiement du loyer par des colocataires

On parle de colocataires lorsque deux personnes ou plus qui habitent ensemble sont signataires du bail pour un même logement.

Colocation

À moins d’une disposition à l’effet contraire dans le bail, chacun des colocataires sera tenu de ne payer que sa part respective du loyer (ex. : la moitié du loyer). On dit alors que l’obligation des locataires est conjointe.

Si la coopérative souhaite au contraire que chaque colocataire soit responsable de la totalité du loyer, elle doit l’indiquer clairement dans le bail (voir la partie H du formulaire de bail du Tribunal administratif du logement). On dira alors que l’obligation de payer le loyer est solidaire entre les colocataires.

Important

Exigez toujours que les colocataires soient solidairement responsables du loyer en cochant la case prévue à cet effet dans la partie H du bail.

Dans l’exemple ci-après, vous n’avez pas indiqué dans le bail que l’obligation de payer le loyer est solidaire : Marie et Jacques sont colocataires d’un logement dans la coopérative et aucune mention n’apparaît au bail indiquant que l’obligation de payer le loyer est solidaire. Ce mois-ci, Marie a, comme d’habitude, payé son loyer le premier du mois. Jacques, nettement moins fiable que Marie, a encore omis de payer sa part. En plus, il a quitté le logement et est introuvable. La coopérative ne pourra exiger de Marie que sa part du logement et devra entreprendre une démarche afin de trouver Jacques et de recouvrer les montants dus.

Dans la même situation, mais en supposant que la coopérative ait indiqué au bail le caractère solidaire de l’obligation de payer le loyer, elle pourrait réclamer à Marie la totalité du loyer. Ce serait alors à Marie de retrouver Jacques et de se faire payer.

 

En cas de non-paiement du loyer

La coopérative a le droit d’être payée pour le logement qu’elle loue au locataire. Il peut toutefois survenir diverses circonstances, hors du contrôle du locataire, qui l’empêche de payer son loyer à temps (ex. : perte d’emploi, problèmes de santé, dépenses imprévues et essentielles, etc.). En pareil cas, la coopérative aurait intérêt à prendre entente avec le locataire pour des modalités de paiement du loyer.

La coopérative devrait adopter une Politique de perception des loyers et arréragesVoir la documentation pour un modèle de politique qui traite, entre autres :

• Des modes de paiement;
• Des procédures en cas de non-paiement;
• Des ententes de paiement;
• Des chèques sans provision;
• Des recours contre le locataire.

La coopérative a le droit de réclamer, dès qu’il y a retard, le recouvrement de la somme impayée.

Lorsqu’il y a retard de plus de trois semaines ou en cas de retards fréquents causant un préjudice sérieux à la coopérative (ex. : retard dans le paiement de l’emprunt hypothécaire, coût de financement, coût de recouvrement, etc.), celle-ci peut demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire et des autres occupants du logement (C.c.Q., art. 1971).

Le locataire poursuivi en résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer peut éviter la résiliation en payant, avant jugement, outre le loyer dû et les frais, les intérêts au taux fixé en application de l’article 28 de la Loi sur l’administration fiscale (chapitre A-6.002) ou à un autre taux convenu avec le locateur si ce taux est moins élevé (C.c.Q., art. 1883) Pour en savoir plus sur les recours possibles devant le Tribunal administratif du logement, consultez la section ''Recours'' (Section 18.14).

18.6.2. - Utilisation prudente et de manière responsable du logement

Le locataire n’est pas propriétaire de son logement. Le bail de logement lui en donne la possession et la jouissance temporaires. L’article 1855 du Code civil exige du locataire qu’il use du logement avec prudence et diligence. Il s’agit d’une obligation générale dont voici quelques illustrations :

• Le locataire doit aviser le locateur d’une défectuosité ou d’une détérioration substantielle du logement (c.Q., art. 1866);
• Le locataire doit réparer le préjudice subi par le locateur en cas de perte ou de dommages survenus au logement et qui sont dus à sa faute ou à celle de personnes à qui il donne accès au logement (c.Q., art. 1862);
• Le locataire ne peut, sans le consentement du locateur, employer ou conserver dans un logement une substance qui constitue un risque d’incendie ou d’explosion et qui aurait pour effet d’augmenter les primes d’assurance du locateur (c.Q., art. 1919);
• À la fin du bail, le locataire doit remettre le bien dans l’état où il l’a reçu, sauf en ce qui a trait à l’usage normal ou à une force majeure (c.Q., art 1890).

Fiche juridique

Afin de s’assurer du bon état du logement en cours de bail, la coopérative devrait procéder à une inspection annuelle du logement. Une semblable inspection devrait également avoir lieu avant le départ du locataire à la fin de son bailVoir la sous-section ''État du logement au moment du départ'' (Sous-section 18.13.2). Le déroulement de telles inspections devrait être encadré par une Politique de gestion de l’entretien Pour en savoir plus sur l’inspection des logements, consultez la sous-section ''Inspection des logements'' (Sous-section 19.4.4).

18.6.3. - Réparations mineures

Nous avons vu précédemment que le locateur est tenu, au cours du bail, de faire toutes les réparations nécessaires au bien louéVoir la sous-section ''Obligation d’entretenir le logement'' (Sous-section 18.5.2). Le Code civil laisse toutefois à la charge du locataire les « menues réparations d’entretien » (C.c.Q., art. 1864). Il s’agit de réparations peu coûteuses et faciles à faire. Voici quelques exemples :

• Remplacer les ampoules électriques ou les tubes fluorescents;
• Faire les retouches de peinture;
• Boucher les trous laissés dans les murs;
• Remplacer un pommeau de douche;
• Remplacer les plaques sur les prises électriques;
• Remplacer les joints d’étanchéité des robinets.

Fiche juridique

Le Règlement d’immeuble devrait prévoir la répartition des responsabilités respectives du locateur et du locataire en ce qui a trait aux réparations, sans toutefois déroger à la Loi.

18.6.4. - Structure et usage du logement non modifiables

Le locataire ne peut modifier la structure du logement ou son usage (C.c.Q., art. 1856).

L’interdiction de changer la structure du logement signifie que le locataire ne peut entreprendre des travaux qui auraient pour conséquence de modifier le nombre de pièces, la fenestration ou les entrées. Par exemple, le locataire ne pourrait décider seul d’ériger ou d’abattre une cloison à l’intérieur du logement. Il ne pourrait non plus, à moins d’obtenir l’autorisation de la coopérative, installer une porte-fenêtre pour remplacer une simple fenêtre.

L’interdiction de changer l’usage du logement signifie, quant à elle, que le locataire ne peut utiliser le bien loué à une fin autre que celle convenue initialement. Suivant les circonstances, les règlements et les politiques de la coopérative, les faits suivants pourraient, entre autres, être considérés comme un changement de destination du bien loué :

• L’utilisation du logement à des fins commerciales (ex. : service de coiffure, de soins esthétiques, de tatouage, de garderie en milieu familial, etc.);
• La location du logement de façon régulière à des fins touristiques (en utilisant, par exemple, la plateforme Airbnb);
• La location d’un stationnementUne coopérative d’habitation pourrait cependant décider de louer à un tiers (ex. : à une entreprise d’autopartage) un ou plusieurs stationnements qui ne sont attribués à aucun locataire.

Inversement, le fait pour un locataire de pratiquer le télétravail ou une autre forme de travail autonome dans son logement ne serait normalement pas considéré comme un changement d’usage du logement.

Dans tous les cas, la coopérative doit prendre en compte, notamment, les facteurs suivants :

• L’impact de l’activité sur l’achalandage dans l’immeuble;
• Les troubles possibles à la jouissance paisible des lieux pour les autres locataires;
• La dangerosité de l’activité;
• L’impact sur les assurances du locataire ou de la coopérative;
• La superficie des lieux au travail ou à l’usage commercial;
• Les permis requis, par exemple par la municipalité.

Assurances

Les contrats d’assurance de la coopérative et des locataires peuvent comporter des restrictions ou conditions relatives aux activités professionnelles ou commerciales dans un logement. Vérifiez auprès de votre assureur ou de votre courtier. Pour en savoir plus sur les assurances de la coopérative, consultez le chapitre 21.

Évidemment, l’utilisation du logement à des fins illicites telles que le trafic de stupéfiants est interdite et ne devrait en aucun cas être tolérée par la coopérative.

18.6.5. - Obligations en matière de salubrité et de sécurité du logement

Le locateur a l’obligation de livrer un logement en bon état de propreté; le locataire a, quant à lui, l’obligation de maintenir cet état (C.c.Q., art. 1911). La présence envahissante d’insectes (blattes, punaises de lit, etc.) ou la présence de moisissures dans le logement constituent deux exemples courants d’atteinte à la salubrité du logement. Lorsque ces situations se produisent, le locataire doit faire part rapidement du problème à la coopérative.

Mentionnons que tout manquement du locateur ou du locataire à une obligation imposée par la Loi relativement à la sécurité ou à la salubrité d’un logement donne lieu aux mêmes recours qu’un manquement à une obligation du bail (C.c.Q., art. 1912).

18.6.6. - Jouissance paisible des autres locataires

Le locataire doit se conduire de manière à ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires (C.c.Q., art. 1860). À cet égard, le locataire est responsable de ses propres gestes, mais aussi de ceux des autres personnes qui occupent le logement ou qui y sont invitéesPour des exemples de troubles de voisinage, voyez la sous-section ''Jouissance paisible des lieux'' (Sous-section 18.5.3).

18.6.7. - Obligations en vertu du Règlement d’immeuble

Rappelons que le Règlement d’immeuble fait partie du bail et qu’il doit être remis au locataire avant la conclusion de celui-ci (C.c.Q., art. 1894). Il comporte plusieurs obligations qui s’ajoutent aux obligations générales du Code civil ou viennent en préciser la portée. Le Règlement d’immeuble pourra, par exemple :

• Interdire ou limiter le droit d’avoir des animaux;
• Interdire l’usage des produits du tabac ou du cannabis;
• Exiger que le locataire souscrive une assurance responsabilité civile.

Le locataire est tenu de respecter les obligations contenues dans le Règlement d’immeuble au même titre que celles apparaissant au bail comme tel.

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Section 18.7

Droit au maintien dans les lieux

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Section 18.8

Nombre d’occupants et surpeuplement

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Section 18.9

Accès et visite du logement par le locateur

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Section 18.10

Sous-location, cession de bail et résiliation du bail de consentement mutuel

18.10.1. - Sous-location

Définition

La sous-location est le contrat par lequel le locataire loue son logement à un tiers tout en demeurant responsable vis-à-vis du locateur.

Fiche juridique

L’avis de sous-location

Le locataire qui veut sous-louer son logement est tenu d’aviser le locateur de son intention et d’obtenir le consentement de ce dernier (C.c.Q., art. 1870). L’avis de sous-location doit indiquer le nom et l’adresse de la personne à qui le locataire entend sous-louer le logement. Cette personne est appelée « sous-locataire ».

Décision de la coopérative

Le locateur ne peut refuser la sous-location que pour un motif sérieux. Pourrait être considéré comme tel, par exemple, un résultat défavorable à la suite d’une enquête de prélocation. Lorsqu’il refuse, le locateur est tenu d’indiquer au locataire, dans les 15 jours suivant la réception de l’avis, les motifs de son refus. S’il omet de le faire, il est réputé avoir consenti à la sous-location (C.c.Q., art. 1871).

Le locateur a le droit et devrait procéder à une enquête concernant le candidat à la sous-location avant d’accepter la sous-location. Si le candidat ne satisfait pas aux critères de sélection de la coopérative, celle-ci pourra refuser la sous-location.

Le locateur qui consent à la sous-location ne peut exiger que le remboursement des dépenses raisonnables qui peuvent résulter de la sous-location ou de la cession (C.c.Q., art. 1872). Il pourrait s’agir, par exemple, des frais d’enquête de crédit.

Recours du locateur contre le sous-locataire

Lorsque le locateur intente contre le locataire principal un recours en paiement de loyer, le sous-locataire peut lui-aussi être tenu responsable, envers le locateur, jusqu’à concurrence du loyer de la sous-location dont il est lui-même débiteur envers le locataire (C.c.Q., art. 1874).

Le locateur peut demander la résiliation de la sous-location lorsque l’inexécution d’une obligation par le sous-locataire cause un préjudice sérieux au locateur ou aux autres locataires ou occupants (C.c.Q., art. 1875). Ce pourrait être le cas, par exemple, lorsque le sous-locataire trouble la jouissance paisible des lieux ou lorsqu’il endommage le logement.

Inversement, le sous-locataire peut exercer les mêmes recours que le locataire contre le locateur, lorsque ce dernier ne respecte pas ses obligations (ex. : effectuer les réparations nécessaires) (C.c.Q., art. 1876).

Statut de membre

Le fait pour un membre de sous-louer son logement ne lui fait pas perdre automatiquement ce statut. La coopérative pourrait cependant inclure dans la Politique de sous-location, de cession et de résiliation de bail de consentement mutuel une disposition prévoyant que le membre perd le bénéfice du rabais de membre pendant la durée de la sous-location.

Quant au sous-locataire, il n’acquiert pas le statut de membre. Rien n’empêche toutefois le sous-locataire de poser éventuellement sa candidature pour devenir membre de la coopérative lorsqu’un logement devient vacant (soit le logement qu’il occupe à titre de sous-locataire ou un autre logement appartenant à la coopérative). Cette personne devrait toutefois se soumettre au processus normal de sélection de la coopérative et, le cas échéant, être admise par le conseil d’administration.

Fin de la sous-location

Le sous-locataire n’a pas droit au maintien dans les lieux. La sous-location prend fin à la date convenue entre le locataire et le sous-locataire. Ce dernier reprend alors possession du logement. La sous-location se termine au plus tard à la date à laquelle prend fin le bail de logement (C.c.Q., art. 1940). Par exemple, le locataire a conclu un bail de 12 mois débutant le 1^er juillet 2021. La sous-location débute le 1^er octobre 2021; elle se terminera au plus tard le 30 juin 2022.

Le sous-locataire n’est cependant pas tenu de quitter les lieux avant d’avoir reçu du sous-locateur ou, en cas de défaut de sa part, du locateur principal (la coopérative), un avis de 10 jours à cette fin (C.c.Q., art. 1940).

Dans le cas où le locataire a sous-loué le logement pendant plus de 12 mois, la coopérative peut éviter la reconduction du bail, si elle avise le locataire et le sous-locataire de son intention d’y mettre fin, dans les mêmes délais que si elle y apportait une modification (C.c.Q., art. 1944).

18.10.2. - Cession de bail

Définition

La cession d’un bail est un contrat par lequel le locataire cède ou transfère en faveur d’un tiers (le cessionnaire) l’ensemble des droits et obligations qui résultent de son bail de logement. Le cessionnaire se trouve alors à remplacer le locataire, et le lien contractuel entre ce dernier et le locateur est rompu.

Fiche juridique

Une des conséquences importantes de ce transfert de droit est que le cessionnaire, une fois accepté par la coopérative, aura droit au maintien dans les lieux.

L’avis de cession de bail

Le locataire qui désire céder son bail doit obtenir le consentement préalable du locateur à la cession. Le locataire est à cette fin tenu, comme c’est le cas en matière de sous-location, d’aviser par écrit le locateur de son intention de céder le bail. L’avis doit également indiquer le nom et l’adresse de la personne à qui il entend céder son bail Voir la sous-section ''Sous-location'' (Sous-section 18.10.1).

Décision de la coopérative

Comme pour la sous-location, la coopérative ne peut refuser la cession de bail à moins d’avoir un motif sérieux Tout refus du locateur face à une cession de bail doit obligatoirement se fonder sur un motif sérieux (article 1871 du Code civil du Québec). Dans ce contexte, des décisions des tribunaux ont jusqu’ici reconnu que pouvait constituer un motif sérieux de refus le fait qu’une cession de bail aurait pour effet d’aller à l’encontre de la mission poursuivie par le locateur et ses critères d’admission.– Pour des références à ce sujet, consultez les décisions Godbout c. Relance Coopérative d'habitation, 2011 QCRDL 10970 (Régie du Logement); Boudreault c. Inter-Elles inc., REJB 2003-39928 (Cour du Québec); Société d’habitation du Village Jeanne-Mance c. Sicotte, Cour du Québec, 500-80-000734-021, h. juge André Renaud, le 8-7-2004, demande de révision judiciaire rejetée par la Cour supérieure du Québec le 2-2-05, 500-17-021776-045, h. juge Jean Frappier; Perras c. Société d’habitation Allegro, AZIMUT AZ-50400774 (Régie du Logement)..

Puisque le cessionnaire a droit au maintien dans les lieux, la coopérative devrait examiner la demande de cession de bail avec encore plus de minutie que la demande de sous-location. En fait, la coopérative devrait, en quelque sorte, traiter le candidat à la cession de bail comme n’importe quel candidat locataire lorsqu’un logement est vacant. En plus d’être sujette à une enquête de prélocation, cette personne devrait être rencontrée par le comité de sélection. Si vous en venez à la conclusion qu’elle ne satisfait pas aux critères de sélection et ne pourrait cadrer avec la culture et la mission de la coopérative, refusez la cession de bail.

Lorsqu’il refuse la cession de bail, le locateur est tenu d’indiquer au locataire, dans les 15 jours suivant la réception de l’avisVoir la documentation pour un modèle d'avis de refus de cession de bail, les motifs de son refus (C.c.Q., art. 1871).

Mécontentement possible

Certains membres pourraient se sentir lésés par la décision de la coopérative d’accepter la cession de bail. En effet, ces personnes pourraient avoir la perception que la cession les prive de la possibilité de demander un transfert dans le logement concerné, comme cela aurait été le cas si le bail n’avait pas été renouvelé ou s’il avait été résilié. Toutefois, ce mécontentement potentiel des membres ne constituerait vraisemblablement pas un motif valable pour refuser la cession de bail.

18.10.3. - Résiliation de consentement mutuel

Il peut survenir qu’un membre qui souhaite quitter la coopérative demande simplement à celle-ci de mettre fin au bail. Le bail étant un contrat privé conclu entre la coopérative et le locataire, rien n’empêche ces deux parties d’y mettre fin avant son terme, d’un commun accord. Plusieurs coopératives se montrent d’ailleurs ouvertes à consentir une telle résiliation de bail à leurs membres, notamment en raison du fait que cette pratique permet d’éviter la sous-location ou la cession de bail. Voici cependant quelques règles que nous suggérons et qui devraient être prévues dans la Politique de sous-location, de cession et de résiliation de bail de consentement mutuel :

• Le locataire doit présenter au conseil d’administration une demande de résiliation de consentement mutuelVoir la documentation pour un modèle d'entente de résiliation de bail de consentement mutuelet proposer des conditions s’y rattachant (ex. : date souhaitée de la fin du bail), incluant s’il y a lieu un dédommagement (ex. : trois mois de loyer);
• La coopérative n’est en aucun cas tenue de consentir à une telle demande, même si elle l’a fait à une ou plusieurs occasions par le passé;
• Dans le cas où le logement a fait l’objet d’une déclaration de résidence familiale, la demande doit comporter le consentement et la signature du conjoint au bénéfice duquel telle déclaration a été faite;
• Lorsque le conseil d’administration évalue la demande de résiliation, il doit toujours, dans l’exercice de sa discrétion, considérer comme critère premier et prépondérant celui de l’intérêt de la coopérative (ex. : perspective de pouvoir relouer le logement sans perte de loyer);
• Toute entente de résiliation de bail de consentement mutuel entre la coopérative et un locataire doit être consignée dans un écrit signé par un représentant du conseil d’administration, par le locataire concerné et, le cas échéant, par toute autre partie intéressée (ex. : conjoint au bénéfice duquel une déclaration de résidence familiale a été faite);
• Aucune entente de résiliation ne devrait être conclue dans le cas où le locataire a des arrérages de loyer ou autre dette envers la coopérative, à moins qu’elle ne soit conditionnelle au remboursement de ces créances avant le départ du locataire.

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Section 18.11

Résiliation unilatérale du bail

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Section 18.12

Reconduction et modification du bail

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Section 18.13

Départ du locataire à la fin du bail

18.13.1. - Obligation de quitter le logement

Le locataire doit quitter le logement au plus tard à la date à laquelle se termine son bail. Dans le cas, par exemple, d’un bail se terminant le 30 juin et qui n’a pas été reconduit, le locataire doit avoir quitté le logement avant le début de la journée du 1^er juillet, c’est-à-dire avant minuit le soir du 30 juin.

Passé ce délai, le locateur peut obtenir l’expulsion du locataire qui continue d’occuper le logement en s’adressant au Tribunal administratif du logement (C.c.Q. art. 1889).

Le locateur ne peut se permettre de rester inactif face à un ex-locataire qui occupe le logement sans droit. En effet, le Code civil prévoit que le bail est reconduit tacitement lorsque le locataire continue, sans opposition de la part du locateur, d’occuper les lieux plus de 10 jours après l’expiration du bail. Dans ce cas, le bail est reconduit pour un an ou pour la durée du bail initial, si celle-ci était inférieure à un an, aux mêmes conditions. Le bail reconduit est lui-même sujet à reconduction (C.c.Q., art 1879).

18.13.2. - État du logement au moment du départ

Lorsqu’il quitte à la fin du bail, le locataire a l’obligation de remettre le logement dans le même état qu’il l’a reçu à son arrivée (C.c.Q., art. 1890). Il n’est toutefois pas responsable de l’usure normale du logement. Mentionnons que le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état au début du bail.

Afin de garantir l’exécution de cette obligation du locataire, la coopérative devrait prendre les mesures suivantes :

• Constater l’état du logement lors de l’arrivée d’un nouveau locataire, notamment par la prise de photos;
• Procéder à une inspection annuelle des logementsVoir la sous-section ''Inspection des logements'' (Sous-section 19.4.4)
• Peu avant la fin du bail (deux à quatre semaines), procéder à une inspection du logement et produire un rapport sur l’état des lieux et sur les réparations à effectuer. Encore ici, la prise de photos est fortement recommandée;
• Exiger du locataire qu’il répare les dommages dont il est responsable ou qu’il indemnise la coopérative pour ceux-ci.

La Politique de gestion de l’entretienVoir la documentation pour un modèle politique devrait normalement encadrer le processus d’inspection des logementsVoir la section ''Politique de gestion de l’entretien'' (Section 19.1).

Si le locataire omet ou refuse de réparer les dommages ou d’indemniser la coopérative, celle-ci pourra s’adresser au Tribunal administratif du logement afin d’obtenir réparation. La coopérative pourrait également choisir de retenir le remboursement des parts sociales ou privilégiées détenues par le membre, conformément à l’article 27, paragraphe 6 de la Loi sur les coopératives.

Améliorations locatives (C.c.Q., art. 1891)

Le locataire est tenu, à la fin du bail, d’enlever les constructions, ouvrages, plantations ou autres améliorations locatives qu’il a faits (ex. : système d’éclairage permanent, plafonnier, climatiseurs, etc.). S’ils ne peuvent être enlevés sans détériorer le logement, le locateur peut les conserver en en payant la valeur au locataire ou forcer celui-ci à les enlever et à remettre le logement dans l’état où il l’a reçu. Si la remise en l’état est impossible, le locateur peut les conserver sans indemnité.

18.13.3. - Obligation de laisser le logement libre de tout effet mobilier

À la fin du bail, le locataire doit laisser le logement libre de tous les meubles autres que ceux qui appartiennent au locateur (C.c.Q., art. 1978).

Si le locataire laisse des meubles dans le logement après avoir abandonné le logement, le locateur a le droit de disposer des biens ainsi abandonnés. Il doit cependant envoyer au locataire un avis d’au moins 90 jours pour lui permettre de récupérer ces biens (C.c.Q, art. 944).  L’envoi de l’avis devrait se faire par courrier recommandé ou par huissier afin d’être en mesure de prouver que l’avis en question a bel et été envoyé et reçu.

Biens de faible valeur

Dans le cas de biens de peu de valeur ou très détériorés, la coopérative pourra s’en départir sans plus de formalité. Avant de procéder ainsi, assurez-vous cependant que les meubles laissés sur place n’ont effectivement qu’une faible valeur. Autrement, la coopérative pourrait éventuellement avoir à dédommager le locataire. La prise de photographies des biens laissés par le locataire facilitera la preuve de la valeur de ces derniers.

Suivant l’article 945 du Code civil du Québec si le locataire ne récupère pas ses biens dans le délai de 90 jours, le locateur pourra alors les vendre aux enchères ou de gré à gré. Il pourrait aussi les donner à un organisme de bienfaisance. Dans le cas où les biens ne peuvent être donné, la coopérative pourra s’en débarrasser à son gré.

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Section 18.14

Recours

18.14.1. - Compétence du Tribunal administratif du logement

Le Tribunal administratif du logement a compétence en première instance, à l’exclusion de tout autre tribunal, pour entendre toute demande (L.T.A.L., art. 28) :

• Relative au bail d’un logement lorsque la somme demandée ou la valeur de la chose réclamée ou de l’intérêt du demandeur dans l’objet de la demande est inférieure au montant de la compétence de la Cour du Québec (85 000 $);
• Relative aux matières suivantes :
  • Reconduction et modification du bail (c.Q., articles 1941 à 1946);
  • Fixation du loyer et autres conditions du bail (c.Q., articles 1947 à 1956 et article 1977);
  • Reprise du logement et éviction (c.Q., articles 1957 à 1964, 1966, 1967, 1969, 1970);
  • Bail d’un logement à loyer modique (c.Q., art. 1984 à 1990 et 1992 à 1994);
  • Mesures visant à assurer la conservation des logements (ex. : démolition d’un logement, aliénation d’un immeuble situé dans un ensemble immobilier, conversion d’un immeuble locatif en copropriété divise – Section II de la Loi sur le Tribunal administratif du logement, sauf aux articles 54.5, 54.6, 54.7 et 54.11 à 54.14.).

Recours en vertu de la Loi sur les coopératives (contrat de membre)

Contrairement aux recours portant sur le bail de logement (Code civil du Québec), les recours ou poursuites en vertu de la Loi sur les coopératives et du contrat de membre doivent être entrepris devant les tribunaux de droit commun, notamment la Cour supérieure.

18.14.2. - Principaux recours devant le Tribunal administratif du logement

Recours visant à obtenir l’exécution des obligations

Le locateur ou le locataire peut demander au Tribunal administratif du logement de rendre une ordonnance visant à contraindre l’autre partie à respecter ses obligations en vertu du bail (incluant le Règlement de régie interne). À titre d’exemples, il peut s’agir d’une demande :

• Du locateur visant le recouvrement d’un loyer impayé;
• Du locataire visant à forcer le locateur à effectuer des réparations nécessaires au logement;
• Du locateur visant à obtenir l’accès au logement d’un locataire qui le lui refuse (sauf en cas d’urgence);
• Du locateur visant à ordonner le respect d’une clause du bail par laquelle le locataire s’engage à détenir et à maintenir en vigueur une assurance habitation;
• Du locateur visant à forcer le respect d’une clause d’interdiction de posséder des animaux;
• D’une demande visant à faire cesser les troubles de voisinage occasionnés par un locataire aux autres locataires et occupants de l’immeuble;
• Du locataire visant à enjoindre au locateur d’exécuter ses obligations relativement à l’état du logement lorsque leur inexécution risque de rendre le logement impropre à l’habitation;
• Du locateur visant à ordonner à un locataire de ne pas conserver dans son logement une substance constituant un risque d’incendie ou d’explosion.

Recours en dommages-intérêts

Alors que la demande d’ordonnance d’exécution en nature vise à forcer l’autre partie à respecter ses obligations, la demande en dommages-intérêts vise, pour sa part, à indemniser la partie qui subit un préjudice à la suite de l’inexécution par l’autre partie de l’une de ses obligations. Voici quelques exemples de situations pouvant donnant lieu à un recours en dommages-intérêts :

• Demande du locateur visant à obtenir une indemnité de relocation à la suite du déguerpissement d’un locataire;
• Demande du locateur visant à condamner un locataire au remboursement des dépenses occasionnées pour remettre en état le logement endommagé par ce dernier;
• Demande d’un locataire visant à obtenir réparation pour la perte de jouissance des lieux subie en raison des troubles occasionnés par le comportement inapproprié et répété d’un autre locataire de l’immeuble.

Recours en résiliation du bail

La demande en résiliation de bail a pour objet d’obtenir du Tribunal administratif du logement une ordonnance ayant pour effet de mettre fin, pour l’avenir, au bail liant le locateur et le locataire. Une telle demande peut être présentée lorsque l’inexécution commise par l’une ou l’autre des parties présente un degré de gravité suffisant. Un manquement mineur ne peut normalement suffire à justifier la fin d’un contrat, c’est pourquoi la Loi exige, au terme de l’article 1863 du Code civil du Québec, que la partie qui réclame du Tribunal la résiliation d’un bail démontre que l’inexécution de l’autre partie lui cause un préjudice sérieux. Ce préjudice sérieux peut non seulement être personnel au locateur ou au locataire, mais également être celui subi par les autres locataires et occupants de l’immeublePour en savoir plus sur ce sujet et pour des exemples de cas où un préjudice sérieux a été reconnu, consulter la section ''Résiliation unilatérale du bail '' (Section 18.11).

À cet égard, l’article 1973 du Code civil prévoit que, lorsqu’une résiliation de bail est demandée pour un motif autre qu’un retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer, le Tribunal peut, à sa discrétion, l’accorder immédiatement ou bien émettre une ordonnance d’exécution assortie d’un délai à l’intérieur duquel l’obligation devra être exécutée.

Le cas particulier de la résiliation pour motif de défaut de paiement du loyer

La résiliation de bail pour motif de non-paiement de loyer par le locataire est assujettie à certaines règles particulières. La Loi prévoit que le locateur peut obtenir la résiliation du bail si le locataire est en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer ou, encore, s’il en subit un préjudice sérieux, lorsque le locataire en retarde fréquemment le paiement (C.c.Q., art. 1971).

Lorsque le locataire est en retard de plus de trois semaines, le Tribunal doit résilier le bail et ne peut décider de substituer à cette sanction une ordonnance de paiement comme il lui est possible de le faire lorsqu’une telle demande est fondée sur un autre motif. Le locataire pourra malgré tout éviter la résiliation de son bail s’il paie, avant jugement, l’intégralité des arrérages de loyer ainsi que les intérêts et les frais (C.c.Q., art. 1883).

Dans le but d’éviter qu’un locataire qui paie constamment en retard son loyer ne puisse éternellement échapper à la résiliation de son bail en payant avant jugement, la Loi prévoit que le locateur puisse également obtenir la résiliation du bail, s’il en subit un préjudice sérieux, lorsque le locataire retarde fréquemment le paiement du loyer. Dans le contexte d’une telle demande, le locateur doit prouver qu’il subit un préjudice sérieux en raison du défaut répété du locataire de payer son loyer. Un préjudice sérieux pourrait résulter, par exemple, des troubles occasionnés dans la gestion de l’immeuble, des tracas occasionnés par des démarches multiples de recouvrement adressées au Tribunal administratif du logement, des difficultés à honorer les échéances de paiement envers un prêteur hypothécaire ou envers d’autres fournisseurs.

Fixation du loyer

Le recours en fixation de loyer par le Tribunal administratif du logement découle d’une mésentente entre la coopérative et un locataire non membre relativement aux conditions du bail en vue de sa reconductionVoir à ce sujet la section '' Reconduction et modification du bail'' (Section 18.12).

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Rappels importants

En vertu de l’article 1955 du Code civil du Québec, ni le locateur ni le locataire d’un logement loué par une coopérative d’habitation à l’un de ses membres ne peuvent faire fixer le loyer ni modifier d’autres conditions du bail par le Tribunal administratif du logement. Le locataire qui est membre de la coopérative et qui refuse les modifications proposées au bail (incluant une augmentation de loyer) doit quitter son logement à la fin du bail.

Afin d’éviter qu’un membre puisse avoir recours au Tribunal afin de faire fixer le loyer, il est essentiel de cocher, dans la section F du formulaire de bail, la case indiquant que « Le logement est loué par la coopérative à l’un de ses membres ».

Rappelons également que le locateur ou le locataire d’un logement à loyer modique ne peut faire fixer le loyer ou modifier d’autres conditions du bail que conformément aux dispositions particulières à ce type de bail (C.c.Q., art. 1956).

Rappelons la séquence usuelle de la reconduction d’un bail de 12 mois, susceptible de donner lieu au recours en fixation de loyer :

• Envoi par le locateur d’un avis de renouvellement et de modifications du bail (incluant une augmentation de loyer), au moins 3 mois et au plus 6 mois avant la fin du bail;
• Dans le mois suivant cet avis, le locataire non membre avise le locateur qu’il refuse les modifications proposées, mais ne souhaite pas quitter son logement à la fin du bail;
• À défaut d’entente entre les parties, le locateur peut, dans le mois suivant l’avis du locataire, s’adresser au tribunal pour faire fixer le loyer ou d’autres conditions du bail.

Une fois saisie d’une demande de fixation, le Tribunal détermine le loyer exigible, en tenant compte des normes fixées par le Règlement sur les critères de fixation de loyer (C.c.Q., art. 1953). Lorsqu’il autorise la modification d’une condition du bail, le Tribunal fixe alors le loyer exigible pour le logement, compte tenu de la valeur relative de la modification par rapport au loyer du logement (C.c.Q., art. 1952).

Certains autres recours

Demande en diminution de loyer

L’inexécution d’une obligation par le locateur permet parfois au locataire de demander une diminution de loyer. Ce recours vise à permettre au locataire de récupérer la part de loyer équivalente à la diminution de jouissance ou à la perte d’usage du logement plutôt qu’à compenser pour un dommage. Ce pourrait être le cas, par exemple :

• Lorsque la jouissance paisible des lieux du locataire est troublée par un autre locataire de l’immeuble;
• Lorsque le locataire subit une perte partielle temporaire de jouissance de son logement en raison de réparations urgentes et nécessaires apportées par le locateur;
• Lorsque le locataire est temporairement privé de services à la charge du locateur tels le chauffage, l’approvisionnement en eau chaude, etc.

Dépôt du loyer au greffe du Tribunal

Lorsque le locateur n’exécute pas les obligations auxquelles il est tenu, le locataire peut demander au Tribunal administratif du logement une autorisation pour déposer son loyer au greffe du Tribunal (C.c.Q., art. 1907).

La procédure encadrant le dépôt du loyer se déroule comme suit :

• Premièrement, le locataire doit donner au locateur un préavis écrit de 10 jours indiquant les motifs au soutien de son intention de déposer le loyer au greffe du Tribunal;
• Dans un deuxième temps, et si le locateur ne remédie pas au défaut reproché dans le délai prescrit, le locataire pourra alors s’adresser au Tribunal pour demander l’autorisation de déposer le loyer. Le Tribunal pourra accorder l’autorisation s’il constate un motif sérieux pour le faire. Il déterminera alors le montant et les conditions du dépôt;
• Une fois le dépôt effectué, il appartient par la suite au locateur d’en demander la remise et de démontrer qu’il a exécuté ses obligations (c.Q., art. 1909).

Recours abusifs et dilatoires (L.T.A.L., art. 63.2)

Une partie peut demander au Tribunal de mettre fin à un recours jugé abusif (ex. : manifestement mal fondé ou frivole) ou dilatoire (ex. : qui vise uniquement à gagner du temps ou à retarder l’exécution d’une décision). Le Tribunal peut alors :

• Rejeter la demande;
• Interdire à une personne de déposer un autre recours;
• Condamner la personne fautive à rembourser certains frais (ex. : frais d’avocat) ou à payer des dommages-intérêts visant à réparer le préjudice subi par l’autre partie.
• Le Tribunal peut en outre condamner la personne qui a intenté un recours abusif ou dilatoire à des dommages punitifs.

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18.14.3. - Procédure devant le Tribunal administratif du logement

La présente sous-section ne constitue pas un guide de procédure complet devant le Tribunal administratif du logement. Nous vous présentons certains éléments à retenir pour chacune des étapes du recours. Pour en savoir plus, communiquez avec votre fédération ou consultez le site Internet du Tribunal administratif du logement.

Dépôt d’une demande 

• L’introduction d’un recours devant le Tribunal se fait par le dépôt d’une demande. Le dépôt de la demande peut se faire en ligne, par courrier ou en vous présentant en personne aux bureaux du Tribunal (pour en savoir plus);
• Le locataire ou le locateur qui souhaite exercer un recours au Tribunal doit utiliser le formulaire de demande prévu à cette fin (formulaire);
• La demande peut être signée par un avocat ou par un dirigeant de la coopérative;
• Des frais d’ouverture de dossier sont exigibles (voir le tableau des frais).

Notification de la demande (L.T.A.L., arts. 56 à 56.2)

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• La notification a pour objectif d’aviser formellement une partie du recours intenté par l’autre partie (pour en savoir plus);
• La notification peut se faire par tout moyen qui permet d’en faire la preuve (ex. : par huissier, par courrier recommandé, par un service de messagerie en main propre, etc.). S’il n’existe aucun moyen de notifier la demande à la partie adverse parce que cette dernière est introuvable, il est possible, avec l’autorisation du Tribunal, de notifier par avis public ;
• Lors de sa notification, la demande, sauf si elle concerne uniquement la fixation du loyer, doit également être accompagnée des pièces à son soutien ou d’une liste des pièces indiquant que celles-ci sont accessibles sur demande;
• La preuve de notification ainsi qu’une liste des pièces au soutien de la demande doivent ensuite être déposées au dossier du Tribunal.

Mise au rôle et avis d’audition

• La mise au rôle de la demande permet de déterminer le moment et la durée prévus de l’audience (pour en savoir plus);
• L’évaluation de la demande permet de classer les demandes selon les catégories de traitement suivantes : non-paiement de loyer, fixation et révision, causes civiles urgentes, causes civiles prioritaires et causes civiles générales.
• Par la suite, vous recevrez du Tribunal un avis d’audition indiquant la date, l’heure et le lieu de l’audition de la cause.

Préparation en vue de l’audience

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• Il est important de bien se préparer en vue de l’audience et de ne rien laisser au hasard (pour en savoir plus);
• L’avis d’audition est transmis aux adresses déclarées au dossier. Assurez-vous que cette information est à jour et informez le Tribunal et les autres parties de tous vos changements d’adresse;
• La demande peut être complétée ou corrigée par amendement. L’amendement doit être produit au Tribunal et notifié à l’autre partie avant l’audience. Vous devez produire la preuve de notification au Tribunal au début de l’audience;
• Dans certaines causes, le Tribunal peut ordonner la tenue d’une conférence de gestion (T.A.L., art. 56.5) ou d’une conférence préparatoire (L.T.A.L., art. 56.9);
• Le Tribunal peut inviter les parties à participer à une séance de conciliation (T.A.L., arts. 31 à 31.06);
• Si, pour des motifs sérieux, la personne qui représente la coopérative devant le Tribunal ne peut pas être présente à l’audience, elle peut demander une remise.

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Représentation et assistance devant le Tribunal administratif du logement

• Une coopérative peut être représentée par un administrateur, un dirigeant, un employé à son seul service ou un avocat (T.A.L., art. 72). Notez cependant que si la demande n’a pour seul objet qu’une réclamation de 15 000 $ ou moins, un avocat ne peut représenter la coopérative (L.T.A.L., art. 73; pour en savoir plus).
• La coopérative ou le locataire peuvent aussi être assistés, lors de l’audience, par une personne de confiance, en raison, par exemple, de l’âge, de l’état de santé, d’une situation de vulnérabilité ou du niveau de maîtrise de la langue. La personne qui assiste une partie doit le faire gratuitement (T.A.L., art. 74.1; pour en savoir plus). Le représentant de la coopérative (ex. : administrateur, dirigeant, employé) peut donc également être assisté par une personne de confiance.

Le déroulement de l’audience

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• Première règle : assurez-vous d’être présent à l’heure et au lieu indiqués sur l’avis d’audition que vous avez reçu;
• L’audience est publique et les débats sont enregistrés;
• Il est désormais possible de tenir certaines audiences par visioconférence;

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• Au début de l’audience, les parties s’identifient et doivent s’engager par une affirmation solennelle à dire la vérité. Mentir devant le Tribunal peut entraîner des conséquences sérieuses;
• La partie demanderesse présente d’abord sa preuve. Puis, c’est au tour de la partie défenderesse;
• Assurez-vous d’avoir en votre possession tous les documents nécessaires. Veillez à ce qu’ils soient clairement identifiés;
• Vous pouvez présenter des témoins pour faire la preuve de votre cause. Pour vous assurer de leur présence, vous devrez, à vos frais, faire notifier par huissier, au moins 3 jours avant la date de l’audience, une citation à comparaître (subpoena) émise par un juge administratif ou un greffier spécial du Tribunal administratif du logement;
• Par la suite, les deux parties pourront présenter une plaidoirie, c’est-à-dire un exposé verbal des prétentions et des arguments;
• Aucun document ne peut être produit après l’audience, sauf s’il y a une autorisation préalable du juge administratif ou du greffier spécial. À moins que le Tribunal n’en décide autrement, la partie qui produit un tel document doit en transmettre copie à l’autre partie.

Décision du Tribunal administratif du logement

• Après l’audience, la cause est prise en délibéré par le juge administratif ou le greffier spécial pour lui permettre de rédiger sa décision qui est ensuite envoyée aux parties (pour en savoir plus);
• Si la partie défenderesse refuse de se conformer volontairement à la décision ou que les négociations en vue de son exécution échouent, la partie demanderesse devra alors prendre les moyens pour forcer la partie défenderesse à se conformer à la décision. Avant de procéder à l’exécution forcée d’une décision, il est parfois préférable de trouver un terrain d’entente (pour en savoir plus).
• Pour entreprendre l’exécution forcée d’une décision, le créancier donne ses instructions d’exécution et la décision à un huissier de justice, puis verse à ce dernier les sommes nécessaires à l’exécution. L’huissier de justice remplit alors un avis d’exécution, le dépose au greffe de la Cour du Québec avec une copie de la décision, et le signifie au débiteur.

18.14.4. - Contestation d’une décision du Tribunal administratif du logement

À la suite d’une demande faite au Tribunal administratif du logement, l’audience a été tenue et vous recevez une décision. Si vous êtes insatisfait de cette décision et désirez la contester, les recours suivants peuvent s’appliquer selon les circonstances :

Recours devant le Tribunal administratif du logement

La rectification (L.T.A.L., art. 88)

En lisant la décision, vous apercevez une erreur matérielle ou une omission (ex. : une erreur de calcul ou de date). Vous pouvez alors demander la rectification de la décision, et ce, tant que cette décision n’a pas été inscrite en révision ou en appel, ou tant que son exécution n’a pas été commencée.

La rétractation (L.T.A.L., art. 89)

Une partie peut demander la rétractation d’une décision dans les cas suivants :

• Elle n’a pu être présente à l’audience (cela suppose qu’elle en a été empêchée);
• Si, bien que présente à l’audience, elle a été empêchéede fournir une preuve par surprise, fraude ou pour une autre cause que le Tribunal pourrait juger suffisante;
• Le Tribunal a omis de se prononcer sur une partie de la demande, ou il s’est prononcé au-delà de ce qui était réclamé dans la demande.

Dans ces trois situations, vous pouvez déposer au Tribunal administratif du logement une demande de rétractation, accompagnée des frais exigibles. Cela doit être fait dans les 10 jours suivant la date où vous avez pris connaissance de la décision ou, selon le cas, dans les 10 jours suivant le moment où cesse votre empêchement.

La révision (L.T.A.L., art. 90)

Une partie peut demander au Tribunal administratif du logement la révision d’une décision dans les cas suivants :

• Lorsque la demande de révision a pour objet la fixation de loyer, la modification d’une autre condition du bail ou la révision de loyer;
• Lorsque la décision a été rendue par un greffier spécial en vertu du paragraphe 5 du premier alinéa de l’article 30.2 (ex. : décision rendue en l’absence d’une des parties), sauf dans le cas où elle porte sur une demande pour laquelle les parties ont consenti à ce que le greffier spécial en décide.

Vous devez indiquer clairement, dans la demande, les raisons pour lesquelles vous contestez la décision, car l’examen pourrait se limiter aux questions soumises. La demande de révision doit être déposée dans le mois suivant la décision et des frais sont exigibles.

Appel devant la Cour du Québec (L.T.A.L., art. 91)

Sauf les exceptions mentionnées ci-dessous, les décisions du Tribunal administratif du logement peuvent faire l’objet d’un appel sur permission d’un juge de la Cour du Québec.

La demande pour permission d’appeler, accompagnée d’un avis de présentation, doit être signifiée à la partie adverse et produite au greffe de la Cour du Québec dans les 30 jours suivant la date de la décision.

Exceptions : certaines décisions rendues par le Tribunal administratif du logement ne peuvent être portées en appel, soit celles :

• Dont l’objet est la fixation de loyer, la modification d’une autre condition du bail ou la révision de loyer;
• Dont le seul objet de la demande est le recouvrement d’une petite créance (15 000 $ et moins);
• Relatives au démembrement d’un ensemble immobilier, à une conversion en copropriété divise et à une démolition;
• Relatives à une demande d’autorisation de déposer le loyer.

Recours devant la Cour supérieure

Le Tribunal administratif du logement et la Cour du Québec sont soumis au pouvoir de contrôle judiciaire de la Cour supérieure. Le recours à la Cour supérieure s’exerce par le dépôt d’un « pourvoi en contrôle judiciaire ». Toutefois, il s’agit d’un recours complexe et qui peut entraîner des coûts importants pour les parties. Vous devriez envisager d’autres options.

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