L’environnement juridique externe

Section 3.1

Lois et règlements

3.1.1. - La Charte des droits et libertés de la personne

Bien qu’on y réfère rarement, la Charte des droits et libertés de la personne L.R.Q., c. C-12s’applique à l’ensemble des activités de votre coopérative.

La Charte des droits et libertés de la personne est une loi québécoise qui ne doit pas être confondue avec la Charte canadienne des droits et libertés, laquelle fait partie de la Constitution canadienne. La Charte canadienne n’a pas d’application dans le domaine privé. Par conséquent, les coopératives d’habitation n’y sont pas soumises.

La Charte des droits et libertés de la personne, qui se situe au sommet de la hiérarchie des lois québécoises, s’applique non seulement à l’action gouvernementale, mais encadre aussi la conduite des personnes, incluant les personnes morales comme les coopératives, dans leurs rapports privés. Les droits et libertés protégés par la Charte sont nombreux. En voici quelques exemples :

• Le droit à la vie, à la sécurité et à la liberté de la personne ( art. 1);
• Le droit au secours pour une personne dont la vie est en péril ( art.2);
• Les libertés fondamentales comme la liberté de conscience, de religion, la liberté d’expression et la liberté d’association ( art. 3);
• Le droit à la sauvegarde de la dignité de la personne, de son honneur et de sa réputation ( art. 4);
• Le droit au respect de la vie privée de la personne ( art. 5);
• Le droit à la jouissance paisible des biens ( 6), à l’inviolabilité de la demeure (art. 7 et 8);
• Le droit à l’égalité (non-discrimination) dans la reconnaissance et l’exercice des droits protégés par la Charte ( art. 10).

Les droits et libertés protégés ne sont évidemment pas absolus et, comme l’énonce l’adage, « la liberté des uns s’arrête où celle des autres commence ».

C’est la Commission des droits de la personne et des droits de la jeunesse (CDPDJ) qui est responsable de l’application de la Charte. La Commission est notamment chargée d’enquêter, de sa propre initiative ou à la suite d’une plainte, sur toute violation de la Charte. La CDPDJ offre également des services de formation et de médiation.

Charte des droits & liberté

3.1.2. - La Loi sur les coopératives

La Loi sur les coopératives est la loi en vertu de laquelle sont constituées la plupart des coopératives exerçant leurs activités au Québec Les coopératives financières (ex. : les caisses Desjardins) sont régies par la Lois sur les coopératives de services financiers (L.R.Q., c. C-67.3) et les mutuelles (ex. : La Capitale, Promutuelle, SSQ) sont régies par la Loi sur les assureurs(L.R.Q., c. A-32.1), dont les coopératives d’habitation. Elle définit les règles touchant l’organisation, le fonctionnement et les différents aspects de la vie d’une coopérative d’habitation, de sa constitution jusqu’à la fin de son existence. On y trouve, entre autres, des dispositions relatives aux pouvoirs et à la capacité de la coopérative, à la structure de son capital social, aux membres, aux assemblées générales, à la composition et au fonctionnement de son conseil d’administration, aux pouvoirs et aux devoirs de ses administrateurs, etc.

Principales obligations légales

Cette loi comporte également une section contenant des dispositions qui s’appliquent spécifiquement aux coopératives d’habitation (L.c., articles 220 à 221.2.10). En plus de définir la coopérative d’habitation, ces dispositions précisent certaines règles touchant les membres, la médiation, le rapport annuel et les coopératives d’habitation ayant bénéficié de subventions gouvernementales.

Dispositions applicables aux coopératives

La Loi sur les coopératives est la loi fondamentale des coopératives. Il est essentiel que votre coopérative ait accès à la plus récente version de cette loi afin que les administrateurs et les membres puissent s’y référer, au besoin.

Pour consulter, télécharger ou imprimer la Loi sur les coopératives, cliquez sur ce lien : Loi sur les coopératives. Pour consulter, télécharger ou imprimer toute autre loi du Québec, rendez-vous sur le site Internet LégisQuébec, à l’onglet Lois et règlements codifiés ou, plus simplement encore, taper le nom de la loi recherchée dans un moteur de recherche Internet (ex. : Google, Microsoft Edge, etc.).

Règlement d’application

 Le Règlement d’application de la Loi sur les coopératives vient compléter certaines dispositions de la Loi, en apportant des précisions de nature technique, touchant entre autres :

• Le nom de la coopérative;
• La forme et la teneur des états financiers;
• La vérification;
• Les opérations avec les membres.

Le ministère de l’Économie et de l’Innovation (MEI) est responsable de l’application de la Loi sur les coopératives et du règlement d’application, par l’entremise, particulièrement, de la Direction de l’entrepreneuriat collectif.

3.1.3. - Le Code civil du Québec

Le Code civil du Québec est une loi de portée générale qui encadre les rapports entre les citoyens ainsi que les rapports entre les personnes et les biens. Le Code aborde des sujets divers tels les personnes, les rapports familiaux, les biens, les contrats, les hypothèques, etc.

Par certains aspects, le Code civil du Québec touche également le volet associatif de la coopérative. Ainsi, les articles 335 à 354 du Code énoncent les règles générales touchant le fonctionnement et les pouvoirs du conseil d’administration et de l’assemblée des membres des personnes morales, incluant les coopératives. Ces dispositions sont complétées et précisées par la Loi sur les coopératives.

L’application la plus importante du Code civil du Québec aux coopératives d’habitation concerne cependant les liens qu’entretient cette dernière avec ses locataires. En effet, la grande majorité des coopératives d’habitation sont propriétaires de logements qu’elles louent à leurs membres. Les articles 1851 à 1891 du Code concernent les règles générales applicables à tous les types de baux et les articles 1892 à 2000 traitent des règles plus particulières applicables au bail de logement. Les articles 1984 à 1995 du Code prévoient, pour leur part, des règles encore plus spécifiques qui concernent le bail d’un logement à loyer modique.

3.1.4. - La Loi sur le Tribunal administratif du logement (anciennement Loi sur la Régie du logement)

Le 11 décembre 2019, l’Assemblée nationale du Québec a adopté des modifications à l’ancienne Loi sur la Régie du logement. En plus du changement de nom de « Régie du logement » pour celui de « Tribunal administratif du logement », les modifications apportées touchent principalement les règles de fonctionnement et la procédure devant le Tribunal. Ces modifications sont entrées en vigueur le 31 août 2020.

Le TAL entend, en première instance, toute demande relative à un bail de logement, en application des dispositions pertinentes du Code civil du Québec. Il a également compétence à l’égard des demandes qui concernent l’application de la plupart des dispositions de la Loi sur le tribunal administratif du logement qui visent à assurer la conservation des logements et qui encadrent, entre autres, la démolition de logements, l’aliénation d’un immeuble situé dans un ensemble immobilier et la conversion d’un immeuble locatif en copropriété divise. Le Tribunal administratif du logement (TAL) est constitué par la Loi sur le Tribunal administratif du logement.

Le mandat du TAL ne se limite pas simplement à celui d’un tribunal chargé de trancher les litiges entre locateurs et locataires. Le TAL favorise la conciliation entre ceux-ci. Il renseigne de plus les locateurs et les locataires sur leurs droits et obligations résultant du bail d’un logement et sur toute matière visée dans la Loi sur le tribunal administratif du logement.

La Loi sur le tribunal administratif du logement contient en outre des dispositions qui déterminent la procédure suivie devant le TAL. Celles-ci sont complétées par le Règlement sur la procédure devant le Tribunal administratif du logement.

3.1.5. - La Loi sur la Société d'habitation du Québec

La Loi sur la Société d’habitation du Québec est la loi constitutive de la Société d’habitation du Québec (SHQ), une société d’état ayant pour mission de répondre aux besoins en habitation des citoyens du Québec. À cette fin, la SHQ offre des logements à loyer modique et abordables aux ménages dans le besoin et propose différents programmes d’aide favorisant la construction, la rénovation, l’adaptation de domicile et l’accession à la propriété. Depuis 1968, la SHQ a contribué au financement d’environ 40 % des logements coopératifs québécois, par l’entremise de différents programmes d’aide financière.

La Loi sur la Société d’habitation du Québec prévoit également des dispositions touchant les ensembles immobiliers qu’elle finance, notamment en matière d’administration provisoire, d’adhésion des coopératives aux fédérations, d’intimidation, de harcèlement et de maltraitance, de travaux de rénovation majeure, etc.

Deux règlements importants pour plusieurs coopératives d’habitation ont été adoptés par le gouvernement du Québec en vertu de la Loi sur la Société d’habitation du Québec. Il s’agit du Règlement sur l’attribution des logements à loyer modiqueChapitre S-8, r. 1.et du Règlement sur les conditions de location des logements à loyer modique Chapitre S-8, r. 3. .

3.1.6. - La Loi sur la protection des renseignements personnels dans le secteur privé

La Loi sur la protection des renseignements personnels dans le secteur privéL.R.Q., c. P-39.1. encadre la cueillette, l’utilisation et la communication des renseignements personnels d’autrui, dans le cadre de l’exploitation d’une entreprise. Ces règles viennent préciser les conditions d’exercice des droits conférés par les articles 35 à 40 du Code civil du Québec en matière de protection des renseignements personnels.

Les coopératives d’habitation, en tant que locatrices de logements, doivent régulièrement gérer de telles informations personnelles dans le cours de leurs activités et sont donc soumises aux prescriptions de cette loi. Cela a des conséquences, notamment, en matière de gestion documentaire.

3.1.7. - La réglementation municipale

En tant que propriétaires immobiliers, les coopératives d’habitation doivent s’assurer de respecter divers règlements adoptés par la municipalité où sont situés leurs immeubles. Les domaines abordés par cette réglementation varient d’une municipalité à l’autre. Voici quelques-uns des sujets fréquemment couverts par les règlements municipaux et qui sont susceptibles d’affecter votre coopérative :

• Abattage des arbres;
• Installation d’une piscine et d’un spa;
• Salubrité des bâtiments;
• Hébergement touristique collaboratif (ex. : Airbnb);
• Gestion des matières résiduelles;
• Bruit et autres nuisances;
• Prévention des incendies;
• Urbanisme et zonage;
• Systèmes d’alarme (fausses alarmes);
• Permis de construction.

Avant d’entreprendre des travaux majeurs, la coopérative devrait vérifier les normes applicables dans sa municipalité.

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Section 3.2

Les convention d'exploitation

3.2.1. - Les programmes d'aide financière

Une dizaine de programmes d’aide financière visant à soutenir le développement de coopératives d’habitation ont été mis en place depuis 1968, principalement par les gouvernements du Canada et du Québec. Les coopératives d’habitation qui ont bénéficié d’une aide financière en vertu de ces programmes ont conclu des ententes avec les agences gouvernementales responsables de l’habitation, soit pour le gouvernement fédéral, la Société canadienne d’hypothèques et de logements (SCHL)La SCHL est habilitée par la Loi nationale sur l’habitation (article 3) à créer des programmes d’aide financière afin de favoriser l’accès à une diversité de logements abordables, d’encourager l’accessibilité à des sources de financement ainsi que la concurrence et l’efficience dans ce domaine, d’assurer la disponibilité de fonds suffisants à faible coût et de contribuer à l’essor du secteur de l’habitation au sein de l’économie nationale., et pour le gouvernement québécois, la Société d’habitation du Québec (SHQ)La SHQ est habilité par la Lois sur la Société d'habitation du Québec (article 3) à créer des programmes afin, notamment, de favoriser la construction, l’acquisition, l’aménagement, la restauration et l’administration d’habitations et de mettre à la disposition des citoyens du Québec des logements à loyer modique..Ces ententes sont communément appelées « conventions d’exploitation ».

Les principaux programmes d’aide financières aux coopératives d’habitation

Programme	Financement	Période	Conventions	Logements[1]
Coop-Habitat	SHQ	1968-1970	6	463
Programme des articles 27 et 61	SCHL	1973-1978	97	1983
Programme de l’article 95	SCHL	1979-1985	626	11 202
Programme intégré québécois (PIQ)	SHQ	1984-1986	96	799
Programme sans but lucratif privé (PSBL-P)	SHQ – SCHL	1986-1993	87	1 418
Programme fédéral des coopératives d’habitation (PFCH)	SCHL	1986-1993	275	4 803
Programme d’achat-rénovation pour les coopératives et les OSBL (PARCO)	SHQ	1995-1996	38	605
Programme AccèsLogis Québec (ACL)	SHQ	1997-….	280	8 654
Programme Logement abordable Québec (LAQ)	SHQ – SCHL	2002-2013	29	1 089
Autres[2]			24	1 239
Total			1 558	32 255

[1] Correspond au nombre de logements réalisés. Certains de ces logements ont été vendus, ont fait l’objet de reprises hypothécaires ou ont autrement été démutualisés.

[2] La rubrique « Autres » correspond principalement à des programmes mis en place par la Ville de Montréal au cours des années 1980 et 1990.

3.2.2. - Le contenu des conventions d'exploitation

Le contenu des conventions d’exploitation est élaboré en fonction des particularités des différents programmes. Toutefois, des similitudes existent entre certaines dispositions des conventions. Voici les principales :

• Interdiction de vendre ou de donner en garantie, en tout ou en partie, les immeubles sans l’autorisation préalable de l’agence gouvernementale (SCHL ou SHQ);
• Maintien des objectifs sociaux et du caractère sans but lucratif de l’entreprise;
• Constitution, maintien et gestion des réserves de remplacement;
• Maintien des immeubles en bon état;
• Tenue à jour des livres de comptabilité et des différents registres;
• Autorisation aux agences gouvernementales d’inspecter les livres et les immeubles de la coopérative d’habitation;
• Envoi des états financiers annuels aux agences gouvernementales.

Une coopérative peut avoir conclu plusieurs conventions d’exploitation dans le cadre d’un ou de plusieurs programmes. Chaque convention porte sur un ensemble comportant un ou plusieurs immeubles. Les obligations conventionnelles de la coopérative pourraient donc varier d’un immeuble à l’autre.

Les programmes gouvernementaux et les conventions d’exploitation comprennent habituellement des mesures de soutien financier aux locataires.

Les conventions d’exploitation sont des documents importants que chaque coopérative devrait conserver en lieu sûr.Voir le chapitre 22 portant sur la gestion documentaire.

Programmes aide à la personnes

3.2.3. - La fin des conventions

La durée des conventions d’exploitation conclues par la coopérative avec la SCHL ou avec la SHQ varie d’un programme à l’autre et même d’un projet à l’autre. Elle correspond habituellement à la période d’amortissement de l’emprunt hypothécaire (l’amortissement représente la période totale de temps qu’il faut pour rembourser complètement un prêt) contracté au démarrage du projet. La durée de la convention et la période d’amortissement du prêt la plus fréquemment rencontrée est de 35 ans.

Préserver notre patrimoine collectif

L’expiration de la convention d’exploitation entraîne plusieurs conséquences importantes pour votre coopérative. En voici quelques exemples :

Fin des obligations prévues à la convention

Les obligations de la coopérative prévues à la convention d’exploitation prennent fin à l’expiration de cette dernière. Cependant, les lois touchant les coopératives d’habitation, notamment la Loi sur les coopératives, continuent de s’appliquer et comportent elles-mêmes des obligations, par exemple en ce qui a trait à la préservation du patrimoine coopératif. Voir le chapitre 16

Fin des remboursements hypothécaires

Puisque la durée de la convention coïncide généralement avec celle de la période d’amortissement de l’emprunt hypothécaire, la coopérative voit généralement diminuer ses dépenses liées au remboursement de l’emprunt une fois la convention expirée.

Cependant, la fin de la convention coïncide également avec un vieillissement des immeubles et plusieurs coopératives sont alors obligées de réhypothéquer une partie de la valeur nette (ou équité) de leurs immeubles pour effectuer les rénovations requisesPour en savoir plus sur le refinancement hypothécaire, voir le chapitre 19.

Amortissement & terme

Fin des contrôles administratifs et de l’encadrement par les agences

À la fin de la convention, la SCHL ou la SHQ n’exigent plus d’une coopérative qu’elle rende compte de son administration et qu’elle fournisse certains documents (ex. : états financiers). Ces agences ne procèdent plus aux inspections des immeubles. Cela procure évidemment une plus grande liberté à la coopérative, mais entraîne du même coup une responsabilité accrue pour les membres et, plus particulièrement, pour les administrateurs. Qui plus est, la coopérative n’a plus la possibilité, une fois la convention échue, de communiquer avec le personnel de l’agence concernée (SCHL ou SHQ) pour obtenir de l’information. Votre fédération est toutefois en mesure de répondre à vos questions et de vous fournir le soutien dont vous avez besoin.

Fin des subventions

En principe, à la fin de la convention d’exploitation, toute coopérative cesse de recevoir l’aide financière du gouvernement, notamment les subventions destinées aux ménages à faible revenu.

Dans les faits cependant, plusieurs coopératives continuent de recevoir une telle aide financière, par exemple en vertu du programme Supplément au loyer (PSL) de la SHQ. De plus, le gouvernement canadien, dans le cadre de l’Initiative fédérale de logement communautaire (IFLC) offre une nouvelle aide financière aux coopératives d’habitation dont la convention avec la SCHL est échue, pour favoriser le maintien de l’abordabilité des loyers pour les ménages à faible revenu.

Informez-vous auprès de votre fédération sur les différentes possibilités d’aide financière au logement. Évidemment, le maintien d’une aide financière à la coopérative après la fin de la convention d’exploitation suppose la conclusion d’une nouvelle entente comportant, elle aussi, des normes et des obligations pour les coopératives.

Pas la fin du monde

Pour la très grande majorité des coopératives d’habitation, la fin des conventions n’entraîne pas de problèmes majeurs. En fait, la fin des conventions a souvent peu d’impact sur la gestion quotidienne de la coopérative et sur la vie associative. Elle ne signifie toutefois pas non plus la liberté totale pour la coopérative.

Pour bien franchir ce cap, la coopérative doit simplement :

• Être proactive dans la recherche d’information, de formations et de ressources de soutien;
• Bien planifier la fin de la convention et le futur de la coopérative.

Fin des conventions

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