Chapitre 19
Gestion du parc immobilier

Section 19.4

Inspections et vérification

19.4.1 - Inspection obligatoire aux cinq ans

Toute coopérative d’habitation devrait procéder périodiquement à une inspection professionnelle de ses immeubles.

Rappelons que les coopératives dont un immeuble a été construit, acquis, restauré ou rénové dans le cadre d’un programme d’aide à l’habitation doivent faire inspecter leur immeuble par un expert au moins tous les cinq ans. Rappelons également que le rapport d’inspection doit être présenté aux membres lors de l’assemblée qui suit son dépôt par l’expert. (L.c., art. 221.2.3)

Voir également la sous-section ''En vertu de la Loi sur les coopératives''(Sous-section 16.4.2). Il est essentiel que cette inspection soit réalisée par un professionnel (ex. : technologue en bâtiment). Les fédérations de coopératives d’habitation offrent un service professionnel d’inspection des bâtiments ou sont en mesure de vous fournir des références sûres.

Notes

Aide financière possible

Le programme Financement de préservation de la SCHL pourrait vous permettre d’obtenir une aide financière pour les coûts rattachés à l’inspection et à la planification quinquennale. Communiquez avec votre fédération pour plus d’information à ce sujet.

Modifications à la Loi sur le bâtiment

En décembre 2019, la Loi sur le bâtiment a été modifiée afin d’encadrer les fonctions et responsabilités des inspecteurs en bâtiment. Dorénavant, toute personne désirant agir à ce titre devra obtenir un certificat qui sera délivré par la Régie du bâtiment du Québec. Au moment de rédiger ce guide, la réglementation nécessaire à l’application des nouvelles dispositions n’avait toutefois pas encore été adoptée. Votre fédération et la CQCH vous tiendront informé des développements dans ce dossier.

Le rapport de l’expert va servir de base à la planification quinquennale de l’entretien et du remplacement des principales composantes de l’immeuble. Il devrait contenir pour chacune des composantes inspectées :

• Les observations et recommandations de l’inspecteur avec photographies à l’appui;
• Le cas échéant, une description suffisamment précise des correctifs à apporter;
• Une priorisation des travaux à faire de façon urgente (immédiatement), à court terme (= 1an), à moyen terme (=2 à 5 ans) et à long terme (6 ans et plus).
• Une estimation de la durée de vie restante;
• Une estimation du coût de remplacement ou des réparations.

Avant d’embaucher un inspecteur, assurez-vous que son rapport les contienne.

19.4.2 - Autres inspections obligatoires

Le Code de sécurité adopté en vertu de la Loi sur le bâtiment prévoit différentes exigences visant à assurer la sécurité des bâtiments :

• Pour les bâtiments dont au moins une façade compte 5 étages ou plus hors sol : Le Code prévoit notamment Le Code contient également des dispositions relatives à l’entretien et au suivi des vérifications. Consultez un professionnel afin de connaître l’étendue de vos obligations.que le propriétaire doit, tous les 5 ans, obtenir d’un ingénieur ou d’un architecte un rapport de vérification indiquant que les façades du bâtiment ne présentent aucune condition dangereuse et que, s’il y a lieu, des recommandations visant à corriger les défauts pouvant contribuer au développement de conditions dangereuses ont été formulées (Code de sécurité, 374).

Guide

• Pour les stationnements souterrains ou aériens avec dalle en béton dont une surface de roulement ne repose pas sur le sol : Le Code prévoit entre autres Le Code contient également des dispositions relatives à l’entretien et au suivi des vérifications. Consultez un professionnel afin de connaître l’étendue de vos obligations.que le propriétaire doit, une fois l’an, procéder à une vérification du stationnement, laquelle doit faire l’objet d’une fiche, accompagnée de photographies datées, faisant état des conditions constatées (Code de sécurité, 388). En outre, tous les 5 ans, le propriétaire doit obtenir d’un ingénieur un rapport de vérification approfondie établissant que le parc de stationnement ne présente aucune condition dangereuse et que, s’il y a lieu, des recommandations visant à corriger les défauts pouvant contribuer au développement de conditions dangereuses ont été formulées (Code de sécurité, art. 389).
• Pour les ascenseurs et autres appareils de levage : Le Chapitre IV Ascenseurs et autres appareils élévateurs du Code de sécurité contient des exigences qui touches l’utilisation, l’entretien et le maintien en bon état de ces installations. En voici un résumé :
• Un programme d’entretien adapté, incluant des vérifications et inspections périodiques par un professionnelLa fréquence des vérification dépend, entre autres, de la qualité et de l’état général de l’équipement, du degré d’utilisation ou encore des instructions du fabricant ou d’un ingénieur., doit être établi pour chaque appareil.
• L’appareil doit être utilisé aux pour lesquelles il a été conçu.
• L’appareil doit être maintenu en bon état de fonctionnement et de sécurité.
• Les correctifs nécessaires doivent être apportés à un appareil dès l’apparition de conditions de fonctionnement dangereuses.
• Un registre des renseignements concernant l’entretien de l’appareil ainsi que les schémas électriques à jour doivent être conservés dans le local des machines.

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• Pour les systèmes de protection contre les incendies : certains systèmes et équipements en lien avec la protection contre les incendies doivent faire l’objet d’inspections et d’entretien périodiques par des professionnels :
  • Système de gicleurs.
  • Système d’alarme incendie.
  • Extincteurs et système d’éclairage d’urgence.

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19.4.3 - Vérification cyclique des principales composantes

Même si vous avez fait inspecter vos bâtiments l’année dernière ou il y a deux ans, ceux-ci continuent de vieillir et des problèmes imprévus sont susceptibles de survenir entre les inspections obligatoires. Afin de maintenir une surveillance étroite de vos immeubles, votre coopérative doit mettre en place un programme de vérification cyclique des principales composantes. Cette vérification vous aidera à établir votre plan d’action pour l’année à venir et contribuera à établir les besoins financiers de la coopérative à court et long terme.

Guide

Voici comment procéder pour mettre en place un programme de vérification :

• Faire l’inventaire des composantes et équipements de votre coopérative : Utilisez, en l’adaptant à votre coopérative, le modèle de vérification proposé dans ce guide. Nous avons tenté de constituer une liste complète, mais n’hésitez pas à ajouter d’autres équipements si nécessaire;
• Adopter votre calendrier de vérification et déterminer qui en sera responsable : Déterminez le moment approprié dans l’année pour effectuer la vérification en fonction de vos besoins et de la disponibilité des membres. Nommez le responsable de la vérification. Le membre du comité d’entretien responsable de ce dossier doit assurer la coordination de la vérification et la collecte des informations. Il pourrait choisir de faire la vérification lui-même. Dans ce cas, il est fortement conseillé de s’adjoindre un collaborateur de façon à mieux répartir la tâche et à former la relève. Cependant, l’avis d’un expert (ex. : ingénieur en structure) pourrait être requis dans certains cas, par exemple lorsqu’il y a des indices de défaillance au niveau des fondations.
• Poser les bonnes questions et consigner les résultats de la vérification : Utilisez les séquences de vérification proposés dans le modèle de calendrier pour effectuer la vérification. Vous devez tenter de déterminer la condition des différentes composantes de façon à faire des recommandations pour les mois et les années à venir.
• Faire les suivis :Déterminer les actions à entreprendre et les échéanciers. S’il y a urgence d’agir, utilisez la procédure prévue à cet effet dans la Politique de gestion de l’entretien. Pour les interventions non urgentes, utilisez la procédure de demande de travaux. Utilisez les informations recueillies durant la vérification cyclique pour planifier les travaux d’entretien continu et actualiser la planification du remplacement des composantes.

19.4.4 - Inspection des logements

Les inspections des logements faites par les membres du comité d’entretien ou des collaborateurs sont essentielles pour :

• Améliorer la connaissance de l’état des logements;
• Effectuer le plus rapidement possible les réparations requises afin d’éviter une plus grande détérioration;
• Déterminer si le recours à des services professionnels est nécessaire;
• Planifier les réparations, améliorations et remplacements futurs;
• Voir au respect par les locataires de leurs obligations en matière d’utilisation et d’entretien de leur logement;
• Recenser les besoins d’éducation des membres en matière d’entretien de leur logement.

Inspections annuelles

Tous les logements doivent être inspectés une fois par année. Les inspections annuelles donnent à la coopérative une vue d’ensemble de l’état de ses logements. Elles complètent les résultats des inspections obligatoires aux 5 ans et contribuent à :

• Déterminer les priorités pour établir le budget annuel d’entretien;
• Actualiser la planification quinquennale.

Inspections lors de l’arrivée et du départ d’un locataire

La coopérative doit également inspecter les logements au moment de l’emménagement et du déménagement des locataires. L’inspection effectuée lors de l’emménagement d’un nouveau locataire permet à celui-ci et à la coopérative de convenir, en quelque sorte, de l’état du logement lors de la prise de possession. Elle permet aussi de convenir, le cas échéant, des travaux (réparation, peinture, ménage, etc.) devant être effectués par la coopérative. Quant à l’inspection effectuée lors du déménagement, elle permet à la coopérative et au locataire de s’entendre sur l’état du logement, particulièrement en ce qui a trait à la propreté, et de déterminer les travaux à être exécutés par le membre avant son départ.

Inspections spéciales

Des inspections spéciales doivent également être faites lors de circonstances exceptionnelles tels des bris, des intempéries et du vandalisme. Ces inspections ont pour but de déterminer les réparations devant être effectuées en raison de l’événement.

Lors de toute inspection, il est fortement recommandé de prendre des photographies des logements (en prenant soin d’indiquer la date) afin de documenter les rapports et, éventuellement, de servir de preuves de l’état du logement.

Toute demande de travaux résultant d’une inspection doit être faite selon la procédure prévue à la Politique de gestion de l’entretienVoir la documentation pour un modèle de politique.

Procédures

19.4.5 - Inspections par des tiers

Il peut survenir que des tiers, auxquels la coopérative est liée par contrat, demandent qu’une inspection soit faite des immeubles lui appartenant.

Ainsi, les conventions d’exploitation donnent habituellement le droit à la SCHL ou à la SHQ d’exiger une inspection des immeubles par un professionnel.

De même, il peut survenir qu’un assureur, voire un créancier hypothécaire, exige de telles inspections.

Dans tous les cas, vous devriez tenir compte des recommandations formulées par ces tiers dans la planification de l’entretien et de la préservation des immeubles.

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