Chapitre 24
Réalisation de nouveaux logements (nouvelle phase)
Section 24.1
Pourquoi réaliser de nouveaux logements?
Nous avons vu au chapitre 23 que, pour bien des coopératives d’habitation, le développement n’est pas un réflexe naturel. Nous vous suggérons quelques bonnes raisons d’envisager le développement de nouveaux logements par votre coopérative :
- Répondre aux besoins changeants des membres : Les besoins en matière de logement, comme dans bien d’autres domaines, évoluent au cours de notre vie. Arrivé jeune célibataire dans la coopérative, un membre souhaite désormais fonder une famille. Quelques années plus tard, les enfants quittent le nid. Puis un divorce ou une séparation survient et le voilà de nouveau seul! Immanquablement, nous finirons tous par admettre que nous vieillissons : entretenir notre 5 ½ devient peu à peu une corvée. Même chose pour les trois étages à gravir par l’escalier. Et ainsi de suite…
À chacun de ses changements dans notre parcours de vie correspond une évolution de nos besoins. On aime la vie dans notre coopérative, mais celle-ci est-elle toujours en mesure de répondre à nos besoins? L’addition de nouveaux logements permet de diversifier l’offre de logements en termes de typologies et de tailles. Ainsi, la coopérative pourra ajouter des logements comportant plus de chambres pour les familles nombreuses ou des logements de plus petite taille qui répondent mieux aux besoins de clientèles telles les personnes aînées ou vivant seules.
La réalisation d’une nouvelle phase avec une aide financière de la SHQ dans le cadre du programme AccèsLogis permet en outre d’offrir des logements bénéficiant d’aide au loyer pour au moins 50 % des résidents.
- Répondre aux besoins de logements dans notre milieu : Le profil des résidents de votre quartier évolue avec pour conséquence une forte spéculation immobilière; plusieurs ménages moins fortunés sont obligés de partir vivre dans un autre secteur plus abordable; de nombreuses jeunes familles viennent s’installer dans votre quartier, mais sont contraints de vivre entassées dans des logements trop petits et en mauvais état; les résidents de votre municipalité vieillissent et doivent quitter leur milieu de vie pour aller habiter dans une résidence pour personnes aînées située à plus de 50 km; de nombreux immeubles sont désaffectés et inutiles, ce qui bouleverse la qualité de votre milieu de vie.
Voilà autant de situations socialement inacceptables et pour lesquelles votre coopérative peut offrir une solution. En quoi cela regarde-t-il votre coopérative? Rappelez-vous : les coopératives se distinguent par des valeurs (ex. : solidarité, responsabilité sociale, etc.) et des principes (ex. : engagement dans la communauté) qui sont aussi importants les uns que les autres et ne sont pas négociables! Ils représentent un tout auquel adhère votre coopérative.
- Mieux répartir les responsabilités et les tâches : Votre coopérative qui compte, par exemple, 20 logements a parfois de la difficulté à pourvoir tous les postes au conseil d’administration. Il y a trop de tâches de gestion et d’entretien à répartir et ce sont toujours les mêmes personnes qui s’occupent de tout. Le développement d’une nouvelle phase va permettre de compter sur un plus grand nombre de personnes qui participent aux activités et aux tâches de la coopérative.
- Consolider la coopérative : Les coopératives d’habitation de petite taille sont plus vulnérables aux aléas qui peuvent survenir (ex. : travaux de rénovation majeurs imprévus, sinistres non couverts par les assurances). Plus de logements, cela signifie plus de revenus et donc des capacités budgétaires accrues. À plus long terme, le développement de nouvelles phases permet d’accroître le patrimoine immobilier de la coopérative, lequel peut être utilisé pour financer des projets de rénovation, le développement de nouveaux services ou équipements ou, pourquoi pas, une autre phase de développement!
- Embaucher des ressources : Parmi les 20 membres de votre coopérative, plusieurs souhaiteraient confier la tenue de livres ou la gestion immobilière à une ressource externe. Malheureusement, cela entraînerait des augmentations de loyer inacceptables pour la majorité d’entre eux. Si votre coopérative passait à 50 ou 60 membres, l’impact d’un tel choix sur le coût des loyers diminuerait de façon importante. En suivant un raisonnement analogue, une coopérative d’habitation de 60 logements qui décide de développer une nouvelle phase de 50 logements pourrait songer à embaucher une direction générale à temps partiel. Et ainsi de suite…
- Générer des économies d’échelle : Certaines dépenses de la coopérative n’augmenteront pas nécessairement au même rythme que le nombre de logements. Par exemple, les honoraires d’audit d’une coopérative comptant 100 logements ne seront pas cinq fois plus élevés que ceux d’une coopérative de 20 logements. Il en est de même pour les coûts de formation, pour certaines dépenses d’entretien, d’achat d’équipements ou d’outillage, d’assurances, etc.
Programme d’habitation abordable Québec (PHAQ)
Le 3 février 2022, le gouvernement du Québec annonçait la mise en place du Programme d’habitation abordable Québec (PHAQ). Le PHAQ offre une aide financière pour le développement de nouveaux logements abordables. L’aide prend la forme d’une subvention en capital pour couvrir en partie le coût de réalisation des projets. Le taux de subvention varie de 20 % à 60 %, selon la période durant laquelle la coopérative s’engage à maintenir l’abordabilité des loyers.
Pour en savoir plus au sujet du PHAQ, communiquez avec votre fédération ou visitez le site Internet de la SHQ au www.habitation.gouv.qc.ca.
24.1.1 - Plusieurs phases de développement
Parmi les 1 300 coopératives d’habitation en activité au Québec, plusieurs dizaines ont choisi de croître en réalisant plusieurs phases de développement. Par exemple, une coopérative créée au cours des années 1980 décide 20 ans plus tard d’acquérir ou de construire un nouvel ensemble immobilier.
Certaines coopératives ont ainsi réalisé plusieurs phases de développement. Après quelques décennies, elles en viennent à posséder un parc de plusieurs dizaines, voire de centaines de logements et, par le fait même, de membres.
Quelques-unes d’entre elles ont même intégré dans leur mission l’objectif de se développer de façon continue.
Voici quelques exemples de coopératives d’habitation créatrices de nouveaux milieux de vie :
- Coopérative d’habitation des Cantons de l’Est (CHCE) : Fondée en 1975, la CHCE compte aujourd’hui environ 300 logements, répartis dans plus de 50 immeubles situés principalement au centre-ville de Sherbrooke. Dès sa création, la CHCE est animée par un esprit entrepreneurial. Le développement progressif de logements coopératifs est intégré dans la mission de la coopérative qui s’était donné au départ l’objectif ambitieux de détenir 5 % de tous les logements locatifs de la région (environ 2 000 logements).
- Coopérative d’habitation du Faux-Bourg : La Coopérative d’habitation du Faux-Bourg de Québec a été fondée le 19 juin 1976 par des résidentes et des résidents du quartier Saint-Jean-Baptiste désireux d’y habiter et de contribuer à leur vie de quartier. Au fil des ans, cette coopérative a acquis et rénové 6 immeubles, répartis aux quatre coins du faubourg, logeant 26 ménages comprenant plus d’une cinquantaine d’enfants et d’adultes membres.
- Coopérative d’habitation Reboul : La Coopérative d’habitation Reboul a vu le jour en 1975 dans l’actuel secteur Hull à Gatineau. La coopérative compte environ 150 logements répartis en cinq projets.
- Coopérative de solidarité La Seigneurie de Vaudreuil: Constituée en 2003, cette coopérative est destinée à des personnes aînées. Elle a donné naissance à une nouvelle formule de soins partagés élaborée en collaboration avec le Centre de santé et de services sociaux de la région. Après avoir réalisé une première phase en 2007 (73 logements), la Coopérative de solidarité La Seigneurie de Vaudreuil (Montérégie) a construit un deuxième immeuble en 2009 (83 logements).
