Chapitre 24
Réalisation de nouveaux logements (nouvelle phase)

Section 24.2

Pour réussir votre nouvelle phase

24.2.1 - Vous aurez besoin d’aide

La réalisation d’une nouvelle phase dans le développement immobilier d’une coopérative d’habitation représente un projet relativement complexe et de grande envergure. Cela requiert des compétences spécialisées. Votre coopérative aura besoin d’aide pour mener à bien ce dossier. Heureusement, votre fédération et un groupe de ressources techniques (GRT) ont toutes les expertises nécessaires pour vous accompagner. Pour en savoir plus sur les GRT, consulter le site Internet de l’Association des groupes de ressources techniques du Québec (AGRTQ).

GRT apparentés

Le GRT coordonnera toutes les phases de réalisation des projets, entre autres :

• Recherche d’un immeuble (terrain avec ou sans bâtiment);
• Réalisation d’études préliminaires, d’analyse de la viabilité du projet;
• Demande de subventions, de contribution de partenaires, de financement hypothécaire, etc.;
• Appel d’offres et contrats auprès d’entrepreneurs et d’autres intervenants (ex. : architectes, ingénieurs, etc.);
• Démarches auprès de la municipalité;
• Suivi du chantier.

Le GRT agira de plus comme intermédiaire entre la coopérative et les administrations publiques, les entrepreneurs en bâtiment et autres professionnels (architectes, notaires, ingénieurs).

Votre fédération a des liens très étroits avec un GRT qui lui est en quelque sorte apparenté. Ces deux organisations partagent les mêmes valeurs et se consacrent toutes deux aux intérêts des coopératives d’habitation. Elles partagent également certaines ressources. Ainsi, la fédération interviendra notamment dans les aspects suivants de votre projet :

• La formation des nouveaux membres;
• La représentation des intérêts de la coopérative auprès des divers intervenants.

AccèsLogis Québec (ACL)

Dans le cadre d’AccèsLogis, une coopérative doit normalement s’assurer du soutien d’un GRT reconnu par la SHQ. Les GRT apparentés aux fédérations de coopératives d’habitation sont reconnus par la SHQ pour la réalisation de projets dans le cadre du programme AccèsLogis Québec.

24.2.2 - Vous aurez besoin de membres mobilisés

L’idée d’entreprendre une nouvelle phase de développement de votre coopérative peut prendre naissance dans différents contextes. Elle peut, par exemple, être soulevée spontanément par des membres lors d’une assemblée ou à l’occasion d’un exercice de planification stratégique. Elle pourrait également émerger d’une réflexion au conseil d’administration. Convaincre une large proportion de membres du bien-fondé d’un tel projet et mobiliser ces derniers afin qu’ils se l’approprient représentent une première étape essentielle.

Il est possible et même probable que le projet de développer de nouveaux logements rencontre une résistance de la part de certains membres. Une coopérative d’habitation, comme toute organisation, est confrontée à une certaine loi de l’inertie : c’est-à-dire qu’il est généralement plus facile de convaincre les gens de ne rien faire que de les amener à apporter des changements ou d’aller de l’avant avec un nouveau projet. Voir à ce sujet la section''Conditions de réussite du développement''(Chapitre 23).

Voici quelques suggestions pour vous aider à convaincre et à mobiliser les membres :

• Se donner le temps nécessaire : Assurez-vous qu’une plage horaire adéquate est réservée lors de votre assemblée annuelle. Ou encore, convoquez une assemblée extraordinaire consacrée exclusivement à la présentation du projet et aux discussions.
• Être bien préparé : Votre présentation du projet doit être crédible et claire. La documentation remise doit être suffisamment précise, tout en étant brève. Dans un premier temps, vous n’avez pas à présenter tous les détails. Mais essayez d’anticiper les questions et les critiques à venir, et préparez votre argumentation en conséquence.
• Démontrer la pertinence du projet : Pour que les membres adhèrent au projet d’une nouvelle phase, vous devez les convaincre que celui-ci aura des impacts positifs concrets pour eux (ex. : logements et services mieux adaptés pour la clientèle vieillissante, possibilité d’alléger les tâches des membres, etc.)Voir le chapitre 24.et qu’il ne nécessitera pas un travail supplémentaire démesuré.
• Intégrer les membres dans la démarche : Formez un comité ad hoc incluant des membres. Ce comité pourrait travailler à des scénarios à présenter à l’ensemble des membres.
• Inspirer les membres : Rappelez-vous qu’un grand nombre de coopératives d’habitation ont réalisé deux, voire plusieurs phases de développement. Demandez à votre fédération des exemples de coopératives ayant réussi des projets de développement, dans votre région et ailleurs au Québec. Pourquoi ne pas profiter d’une assemblée pour inviter des membres d’autres coopératives à présenter le ou les projets qu’ils ont réussi à mener à bien?

24.2.3 - Vous devrez aller de l’avant

La décision de réaliser ou non une nouvelle phase appartient aux membres et cette décision doit être prise dans le respect de la démocratie coopérative. Il faut cependant éviter que la prise de décision ne se transforme en valse-hésitation. L’expérience enseigne que les chances de mener à bien un projet diminuent proportionnellement au temps qui passe avant qu’une décision finale soit prise. Des proverbes tels « Battre le fer pendant qu’il est chaud » ou encore « Tout ce qui traîne finit par se salir » témoignent de ce phénomène.

Il importe d’éviter la multiplication inutile des réunions, les discussions interminables et la tergiversation. Le temps qui passe peut-être mis à profit par les personnes qui s’opposent au projet.

On peut scinder en deux étapes principales la prise de décision par les membres de développer une nouvelle phase :

Décision sur le principe du projet : Dans un premier temps, les membres doivent donner leur accord sur le principe de développer une nouvelle phase. Ils devront de plus, à ce stade, définir les grands paramètres du projet, par exemple un ordre de grandeur pour le nombre de logements, la clientèle ciblée, la typologie (nombre de pièces) des logements à développer, etc.

Une fois que les membres se sont mis d’accord sur le principe et sur les grandes lignes du projet, ils devront adopter une résolution afin d’autoriser le conseil à entreprendre les démarches préliminaires, avec le soutien de ressources détenant l’expertise, notamment votre fédération et un GRT.

Décision d’aller de l’avant : Avec l’aide du GRT, le conseil d’administration ou les personnes responsables du projet ont réalisé les étapes préliminaires. Il est temps de présenter aux membres un projet plus concret. Vous devrez alors démontrer que ce projet :

• Correspond aux objectifs et aux paramètres définis précédemment;
• Est réalisable et viable, sur le plan tant financier qu’associatif.

À cette étape, la décision des membres doit avoir un certain caractère irrévocable. C’est-à-dire que le conseil d’administration doit recevoir un mandat clair d’entreprendre la réalisation du projet. L’assemblée devra également accorder au conseil (ou à la direction générale s’il y a lieu) les autorisations requises par la Loi (ex. : l’autorisation d’acquérir un terrain ou d’emprunter) ou par les partenaires du projet (ex. : institutions financières, SHQ, etc.).

24.2.4 - Vous devrez maintenir l’intérêt et la mobilisation des membres

Développer une nouvelle phase à votre coopérative ne se fait pas en claquant des doigts. Entre la décision d’aller de l’avant et la prise de possession des logements par les nouveaux membres, la coopérative devra franchir plusieurs étapes. Il faut généralement compter quelques années pour mener à terme un tel projet.

À toutes les étapes du projet, vous devrez prendre le temps de bien informer les membres et vous assurer que le processus décisionnel respecte la démocratie coopérative. La mobilisation des membres tend naturellement à décroître avec le temps. Afin de maintenir l’intérêt et la mobilisation des membres :

• Assurez-vous que le projet avance : Évidemment, certains délais sont parfois inévitables (ex. : réalisation d’études et d’expertises, processus administratifs des partenaires, etc.). Assurez-vous cependant qu’aucun retard ne soit attribuable à la coopérative. Lorsqu’une demande d’information ou de documents vous est présentée par un des partenaires du projet, répondez-y sans délai. Assurez-vous également que les partenaires ne retardent pas eux-mêmes le processus. N’hésitez pas à communiquer avec le GRT afin de vous informer de l’avancement des différentes démarches.
• Communiquez fréquemment avec les membres : Tenez régulièrement vos membres informés des étapes franchies. L’utilisation des médias sociaux favorise une information en temps réel. Par exemple, publier des photos du terrain que la coopérative souhaite acquérir ou des esquisses du projets rend celui-ci bien réel pour les membres. Au besoin, invitez les membres à une séance d’information à laquelle participera le GRT.

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