Chapitre 24
Réalisation de nouveaux logements (nouvelle phase)

Section 24.5

Le financement d’un projet

24.5.1 - Financer la réalisation du projet

Votre coopérative doit s’assurer qu’elle dispose des ressources suffisantes pour financer les différents coûts de réalisation de la nouvelle phase (acquisition d’un terrain, réalisation d’études, construction ou rénovation du bâtiment, honoraires professionnels, etc.). Voici les principales sources de financement auxquelles votre coopérative pourrait avoir accès.

Avoir de la coopérative

Il se pourrait que votre coopérative possède des ressources financières susceptibles d’être investies dans le projet. Il peut s’agir :

• De fonds dont dispose la coopérative dans différents comptes ou autres actifs liquides (ex. : placements, obligations, etc.);
• De la valeur nette ou de l’équité des immeubles que possède la coopérative qui peuvent servir de levier financier.

Rappelons que la réalisation d’une nouvelle phase ne devrait pas occasionner d’augmentation significative des loyers pour les membres actuels. Par conséquent, les pertes de revenus de placement et les frais financiers qui pourraient être engendrés par l’investissement des avoirs de la coopérative devraient être absorbés par la nouvelle phase et éventuellement se répercuter sur les loyers des occupants des logements à être développés.

Avant d’utiliser une partie des avoirs de la coopérative dans le montage financier d’une nouvelle phase, assurez-vous que la coopérative disposera encore de fonds suffisants pour assurer la remise en état ou le remplacement des composantes des immeubles qu’elle possède déjà. Voir la sous-section ''Planification à long terme des immobilisations'' (Chapitre 19).

Subventions

Le montage financier d’une nouvelle phase comprend généralement une contribution provenant des gouvernements.

AccèsLogis Québec

Mis sur pied par le gouvernement québécois en 1997, le programme AccèsLogis Québec a permis de réaliser jusqu’à maintenant environ 10 000 logements coopératifs.

AccèsLogis – Trois types de projets

Le programme comprend trois volets :

Volet 1
Il vise les projets de logements permanents pour les ménages à revenu faible ou modeste (ex. : familles, personnes seules, personnes âgées autonomes, personnes handicapées autonomes).

Volet 2
Il vise les projets de logements permanents avec services (ex. : repas, maintien à domicile, entretien ménager) pour des personnes âgées en légère perte d’autonomie.

Volet 3
Il vise les projets de logements temporaires ou permanents avec services pour des personnes ayant des besoins particuliers en habitation (ex. : logements temporaires ou de transition pour les personnes qui effectuent une démarche de réintégration sociale et d’autonomie en logement, lieux d’hébergement d’urgence – chambres –, tels des refuges pour les itinérants, les femmes victimes de violence ou les personnes en difficulté, logements temporaires pour des femmes ou de jeunes victimes de violence familiale).

Le programme AccèsLogis Québec prévoit différentes formes d’aide financière :

• Une subvention à la réalisation (50 %) : Il s’agit d’une contribution non remboursable de la SHQ qui couvre 50 % des coûts de réalisation admissibles en vertu du programme. Les coûts admissibles varient selon le volet du programme, de la région et de la typologie du projet (ex. : achat rénovation, construction neuve, recyclage) et des logements (nombre de pièces).
• Une subvention additionnelle à la réalisation : La SHQ peut, à certaines conditions, verser une subvention additionnelle pour certains types de projets (ex. : régions éloignées, volet I, bas loyer, adaptation pour personnes handicapées, transformation-recyclage d’un bâtiment du patrimoine religieux, projet de démonstration, projet novateur).
• Des garanties de prêts : La SHQ garantit tous les emprunts bancaires qu’elle a autorisés en vertu du programme (ex. : avance sur prêt de démarrage, prêt de démarrage, prêt hypothécaire en vertu du financement intérimaire et du financement à long terme, habituellement pour une période de 35 ans, marge de crédit).
• Aide au loyer (programme Supplément au loyer) : Les projets financés dans le cadre d’AccèsLogis reçoivent une aide au loyer destinée aux ménages à faible revenu (programme Supplément au loyer) pour une proportion se situant entre 50 et 80 % des logements réalisés.

Autres subventions

D’autres programmes d’aide financière sont offerts par les gouvernements (SCHL, SHQ) ou par les municipalités (ex. : programme Rénovation Québec) ou des entreprises privées, notamment pour les aspects novateurs en ce qui a trait à l’architecture ou à la gestion, ainsi qu’en matière de développement durable. Voici quelques-uns des principaux programmes dans ces domaines :

• Fonds d’innovation pour le logement abordable (Stratégie nationale sur le logement (SCHL));
• Initiative de démonstrations (Stratégie nationale sur le logement (SCHL));
• Financement de préservation pour le logement communautaire (SCHL);
• Novoclimat (Transition énergétique Québec);
• Fonds de Co-investissement – Construction (SCHL);
• Financement initial (volet construction de logements) (SCHL).

Pour en savoir plus sur le montage financier d’un nouveau projet et sur les aides financières disponibles, communiquez avec votre fédération ou un GRT.

Contributions de partenaires

Votre coopérative peut également recevoir un soutien financier d’autres partenaires. Il peut s’agir de fondations privées, de fonds d’investissement, d’une municipalité ou d’une entreprise privée. Voici quelques exemples :

• Fonds d’acquisition québécois et Fonds Immosocial Québec (AGRTQ – Fonds immobilier de solidarité FTQ);
• Fonds d’investissement de Montréal (FIM).

AccèsLogis Québec (contribution du milieu)

Le montage financier d’un projet financé dans le cadre du programme AccèsLogis doit inclure une contribution du milieu équivalent à au moins 15 % des coûts admissibles.Toutefois, ce taux peut être réduit jusqu’à 5 % pour un projet du volet I s’il est établi par la SHQ que le projet respecte tous les autres paramètres de viabilité financière, conformément aux normes du programme.Cette contribution du milieu peut provenir d’une municipalité, d’un organisme caritatif, d’une entreprise commerciale, d’une fondation privée, d’une régie régionale, d’un centre local de développement, d’une corvée, d’une collecte de fonds auprès du public, etc. Elle peut notamment prendre la forme d’une contribution en argent, d’un don de terrain(s), d’un don de bâtiment(s), d’un crédit de taxes, d’un prêt sans intérêt, etc.

Emprunt bancaire

Habituellement, vous devrez compléter le financement de votre projet par un emprunt contracté auprès d’une institution financière. Le prêt sera garanti par une hypothèque consentie par la coopérative sur l’immeuble. En principe, les institutions financières n’accepteront pas de prêter un montant représentant plus de 75 % de la valeur nette de l’immeuble. Il est toutefois possible d’augmenter cette proportion en souscrivant une assurance prêt hypothécaire. En contrepartie d’une prime (assumée ultimement par la coopérative), l’assureur hypothécaire garantit au prêteur le remboursement du prêt ou d’une partie de celui-ci.

La durée de la période d’amortissement de l’emprunt est variable. Elle est généralement de 15 à 25 ans.

AccèsLogis Québec

Dans le cadre du programme AccèsLogis, le financement du projet est complété par un emprunt hypothécaire représentant environ 35 % des coûts admissibles, contracté auprès d’une institution financière agréée par la SHQ. Le remboursement du prêt s’échelonne sur une période de 35 ans, soit une durée identique à la convention d’exploitation conclue par la coopérative avec la SHQ. Rappelons que le prêt est garanti par la SHQ.

24.5.2 - Financer l’exploitation du projet

Vous devrez également démontrer aux membres que la nouvelle phase, une fois réalisée, sera viable économiquement, c’est-à-dire qu’elle n’entraînera pas de pertes financières pour la coopérative. Pour qu’un projet soit viable, il doit remplir deux conditions principales :

• Les loyers et autres revenus prévus doivent permettre, au minimum, d’équilibrer le budget pour la nouvelle phase. La coopérative devra donc élaborer un budget estimatif pour les immeubles compris dans la nouvelle phase. Ce budget estimatif doit comprendre l’ensemble des dépenses d’exploitation, incluant les intérêts et le remboursement en capital sur les emprunts et la contribution à la réserve de replacement. Il doit également comprendre les revenus prévus, incluant les loyers Pour en savoir plus sur l’élaboration d’un budget, consulter la section ''Préparation, adoption et suivi du budget''(Chapitre 20) ;
• La coopérative doit réalistement être en mesure de louer les logements de la nouvelle phase, en tenant compte des loyers prévus pour équilibrer le budget estimatif et des conditions du marché locatif résidentiel dans le secteur où sera située la nouvelle phase. Les vérifications suivantes devraient être faites :
  • Vérifiez d’abord quel est le rapport entre l’offre et la demande de logements locatifs dans le secteur : Quel est le taux d’inoccupation? Retrouve-t-on une quantité importante d’affiches pour des logements à louer? Existe-t-il des facteurs favorables à la coopérative en fonction des besoins de la clientèle visée (ex. : proximité des services, transport en commun, écoles, etc.);
  • Pour déterminer si les loyers prévus sont concurrentiels, basez-vous dans un premier temps sur les statistiques portant sur les loyers du marché pour votre région et qui sont révisées annuellement. Des loyers sensiblement plus chers que le loyer médian peuvent indiquer une difficulté éventuelle à louer rapidement les logements. Affinez ensuite votre évaluation par une recherche sur les loyers effectivement demandés pour des logements comparables dans le secteur où se trouve la nouvelle phase.

Loyers médians du marché (LMM) 2021

Loyer médian du marché (LMM)

Le loyer médian du marché est établi à partir des loyers payés par les ménages qui occupent un logement sur le marché locatif d’une agglomération de recensement donnée. Il correspond au loyer qui se situe à mi-chemin entre le loyer le plus bas et le loyer le plus élevé du marché.

AccèsLogis

Le programme AccèsLogis Québec prévoit plusieurs normes et exigences concernant la détermination des dépenses à inclure au budget d’exploitation des projets. De même, les loyers prévus doivent habituellement se situer entre 75 et 95 % du loyer médian.

Étapes ACL

---