Chapitre 24
Réalisation de nouveaux logements (nouvelle phase)

Section 24.3

Dénicher et saisir la bonne occasion

24.3.1 - Trouver un immeuble

Vous devrez d’abord trouver un site pour réaliser votre nouvel ensemble immobilier. Le cas de figure le plus simple – et le moins fréquent – est qu’il y ait suffisamment d’espaces constructibles sur les terrains appartenant à la coopérative pour y ériger un ou plusieurs nouveaux bâtiments.

Dans la plupart des cas, vous devrez trouver soit :

• Un terrain vacant : La coopérative devra alors acheter le terrain et y faire construire de toutes pièces un ou des immeubles à logements neufs (projet de type construction neuve);
• Un terrain avec un ou plusieurs immeubles à logements : Il y a de fortes chances que le ou les bâtiments nécessitent des travaux ou des réparations majeurs. Vous devrez alors d’abord procéder à l’achat de l’immeuble et, par la suite, à des rénovations plus ou moins importantes (projet de type achat-rénovation);
• Un terrain avec un ou plusieurs bâtiments inutilisés, autres qu’un immeuble à logements : Il pourrait s’agir, par exemple, d’un bâtiment à vocation industrielle, commerciale ou encore d’une ancienne école ou d’un bâtiment à vocation religieuse (ex. : ancienne église, presbytère ou couvent). Dans ce cas de figure, en plus de rénover, vous devrez transformer l’immeuble pour l’adapter à sa nouvelle vocation résidentielle (projet de type recyclage).

Idéalement, l’immeuble choisi devrait se situer dans un rayon géographique relativement rapproché des immeubles que possède déjà la coopérative (ex. : dans un même quartier ou un même arrondissement dans le cas d’une ville de taille moyenne ou grande, ou dans une même municipalité de plus petite taille).

Assurez-vous également que le site choisi corresponde à ce que la clientèle visée par votre projet recherche. Par exemple, si votre projet s’adresse principalement à de jeunes familles, la présence d’une école dans le quartier constituera un facteur attractif de premier plan. De même, si la clientèle visée est composée de personnes aînées à revenu modeste, la présence à proximité de services liés à l’alimentation, à la santé, aux loisirs ainsi que les transports en commun est susceptible de faciliter la location de vos futurs logements.

24.3.2 - Faire une offre d’achat

Une fois un terrain (avec ou sans bâtiment) déniché pour développer une nouvelle phase, encore faut-il que la coopérative soit en mesure de saisir cette occasion. Pour y parvenir, vous devrez amorcer un processus de négociation, d’offre d’achat et de contre-offre. Le GRT ou la fédération peuvent vous accompagner dans ce processus qui peut entraîner des conséquences juridiques importantes pour la coopérative.

Si elle est couronnée de succès, la négociation mène habituellement à un engagement mutuel de l’acheteur et du vendeur éventuels de conclure un acte de vente. On désigne ce document comme une promesse d’achatVoir la documentation pour un modèle d'offre d'achat., laquelle comporte différentes clauses portant sur :

• L’identification et les coordonnées du promettant acheteur (la coopérative en l’occurrence) et du promettant vendeur, propriétaire actuel de l’immeuble;
• Les engagements réciproques de l’acheteur et du vendeur de conclure la transaction et de passer acte devant notaire;
• La description détaillée de l’immeuble et, s’il y a lieu, des biens meubles qui font l’objet de la promesse d’achat;
• Le prix de vente de l’immeuble ainsi que les modalités de paiement;
• S’il y a lieu un acompte versé par le promettant acheteur;
• La durée de validité de l’offre d’achat (la promesse d’achat devrait être valable pour une période suffisamment longue pour réaliser certains travaux préliminaires et pour finaliser le montage financierDans le cadre du programme AccèsLogis Québec, l’offre d’achat doit être valide pour une période minimale de 90 jours suivant le dépôt du dossier.
  );
• La date de prise de possession de l’immeuble;
• L’engagement du promettant acheteur de respecter les baux en vigueur;
• Certaines déclarations du vendeur concernant l’état de l’immeuble (ex. : vices cachés), son assujettissement à certaines lois et à certains règlements (ex. : Loi sur la protection du territoire agricole, Loi sur les biens culturels, règlement de zonage, etc.) et l’existence d’hypothèques ou d’autres charges (ex. : servitudes) grevant l’immeuble.

La promesse d’achat devrait également contenir des dispositions qui la rendent conditionnelle à :

• L’obtention d’un financement suffisant par le promettant acheteur;
• La réalisation des inspections et des vérifications de l’immeuble.

Une fois signée par l’acheteur et le vendeur, la promesse d’achat lie les parties, sous réserve de la réalisation des conditions qui y sont prévues. Si la coopérative refuse d’honorer son engagement alors que les conditions relatives au financement et aux inspections et vérifications de l’immeuble sont réalisées, elle pourrait être poursuivie en justice.

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