Réalisation de nouveaux logements (nouvelle phase)

Section 24.1

Pourquoi réaliser de nouveaux logements?

24.1.1. - Plusieurs phases de développement

Parmi les 1 300 coopératives d’habitation en activité au Québec, plusieurs dizaines ont choisi de croître en réalisant plusieurs phases de développement. Par exemple, une coopérative créée au cours des années 1980 décide 20 ans plus tard d’acquérir ou de construire un nouvel ensemble immobilier.

Certaines coopératives ont ainsi réalisé plusieurs phases de développement. Après quelques décennies, elles en viennent à posséder un parc de plusieurs dizaines, voire de centaines de logements et, par le fait même, de membres.

Quelques-unes d’entre elles ont même intégré dans leur mission l’objectif de se développer de façon continue.

Voici quelques exemples de coopératives d’habitation créatrices de nouveaux milieux de vie :

• Coopérative d’habitation des Cantons de l’Est (CHCE) : Fondée en 1975, la CHCE compte aujourd’hui environ 300 logements, répartis dans plus de 50 immeubles situés principalement au centre-ville de Sherbrooke. Dès sa création, la CHCE est animée par un esprit entrepreneurial. Le développement progressif de logements coopératifs est intégré dans la mission de la coopérative qui s’était donné au départ l’objectif ambitieux de détenir 5 % de tous les logements locatifs de la région (environ 2 000 logements).
• Coopérative d’habitation du Faux-Bourg : La Coopérative d’habitation du Faux-Bourg de Québec a été fondée le 19 juin 1976 par des résidentes et des résidents du quartier Saint-Jean-Baptiste désireux d’y habiter et de contribuer à leur vie de quartier. Au fil des ans, cette coopérative a acquis et rénové 6 immeubles, répartis aux quatre coins du faubourg, logeant 26 ménages comprenant plus d’une cinquantaine d’enfants et d’adultes membres.
• Coopérative d’habitation Reboul : La Coopérative d’habitation Reboul a vu le jour en 1975 dans l’actuel secteur Hull à Gatineau. La coopérative compte environ 150 logements répartis en cinq projets.
• Coopérative de solidarité La Seigneurie de Vaudreuil: Constituée en 2003, cette coopérative est destinée à des personnes aînées. Elle a donné naissance à une nouvelle formule de soins partagés élaborée en collaboration avec le Centre de santé et de services sociaux de la région. Après avoir réalisé une première phase en 2007 (73 logements), la Coopérative de solidarité La Seigneurie de Vaudreuil (Montérégie) a construit un deuxième immeuble en 2009 (83 logements).

Capsule vidéo

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Section 24.2

Pour réussir votre nouvelle phase

24.2.1. - Vous aurez besoin d’aide

La réalisation d’une nouvelle phase dans le développement immobilier d’une coopérative d’habitation représente un projet relativement complexe et de grande envergure. Cela requiert des compétences spécialisées. Votre coopérative aura besoin d’aide pour mener à bien ce dossier. Heureusement, votre fédération et un groupe de ressources techniques (GRT) ont toutes les expertises nécessaires pour vous accompagner. Pour en savoir plus sur les GRT, consulter le site Internet de l’Association des groupes de ressources techniques du Québec (AGRTQ).

GRT apparentés

Le GRT coordonnera toutes les phases de réalisation des projets, entre autres :

• Recherche d’un immeuble (terrain avec ou sans bâtiment);
• Réalisation d’études préliminaires, d’analyse de la viabilité du projet;
• Demande de subventions, de contribution de partenaires, de financement hypothécaire, etc.;
• Appel d’offres et contrats auprès d’entrepreneurs et d’autres intervenants (ex. : architectes, ingénieurs, etc.);
• Démarches auprès de la municipalité;
• Suivi du chantier.

Le GRT agira de plus comme intermédiaire entre la coopérative et les administrations publiques, les entrepreneurs en bâtiment et autres professionnels (architectes, notaires, ingénieurs).

Votre fédération a des liens très étroits avec un GRT qui lui est en quelque sorte apparenté. Ces deux organisations partagent les mêmes valeurs et se consacrent toutes deux aux intérêts des coopératives d’habitation. Elles partagent également certaines ressources. Ainsi, la fédération interviendra notamment dans les aspects suivants de votre projet :

• La formation des nouveaux membres;
• La représentation des intérêts de la coopérative auprès des divers intervenants.

AccèsLogis Québec (ACL)

Dans le cadre d’AccèsLogis, une coopérative doit normalement s’assurer du soutien d’un GRT reconnu par la SHQ. Les GRT apparentés aux fédérations de coopératives d’habitation sont reconnus par la SHQ pour la réalisation de projets dans le cadre du programme AccèsLogis Québec.

24.2.2. - Vous aurez besoin de membres mobilisés

L’idée d’entreprendre une nouvelle phase de développement de votre coopérative peut prendre naissance dans différents contextes. Elle peut, par exemple, être soulevée spontanément par des membres lors d’une assemblée ou à l’occasion d’un exercice de planification stratégique. Elle pourrait également émerger d’une réflexion au conseil d’administration. Convaincre une large proportion de membres du bien-fondé d’un tel projet et mobiliser ces derniers afin qu’ils se l’approprient représentent une première étape essentielle.

Il est possible et même probable que le projet de développer de nouveaux logements rencontre une résistance de la part de certains membres. Une coopérative d’habitation, comme toute organisation, est confrontée à une certaine loi de l’inertie : c’est-à-dire qu’il est généralement plus facile de convaincre les gens de ne rien faire que de les amener à apporter des changements ou d’aller de l’avant avec un nouveau projet. Voir à ce sujet la section''Conditions de réussite du développement''(Chapitre 23).

Voici quelques suggestions pour vous aider à convaincre et à mobiliser les membres :

• Se donner le temps nécessaire : Assurez-vous qu’une plage horaire adéquate est réservée lors de votre assemblée annuelle. Ou encore, convoquez une assemblée extraordinaire consacrée exclusivement à la présentation du projet et aux discussions.
• Être bien préparé : Votre présentation du projet doit être crédible et claire. La documentation remise doit être suffisamment précise, tout en étant brève. Dans un premier temps, vous n’avez pas à présenter tous les détails. Mais essayez d’anticiper les questions et les critiques à venir, et préparez votre argumentation en conséquence.
• Démontrer la pertinence du projet : Pour que les membres adhèrent au projet d’une nouvelle phase, vous devez les convaincre que celui-ci aura des impacts positifs concrets pour eux (ex. : logements et services mieux adaptés pour la clientèle vieillissante, possibilité d’alléger les tâches des membres, etc.)Voir le chapitre 24.et qu’il ne nécessitera pas un travail supplémentaire démesuré.
• Intégrer les membres dans la démarche : Formez un comité ad hoc incluant des membres. Ce comité pourrait travailler à des scénarios à présenter à l’ensemble des membres.
• Inspirer les membres : Rappelez-vous qu’un grand nombre de coopératives d’habitation ont réalisé deux, voire plusieurs phases de développement. Demandez à votre fédération des exemples de coopératives ayant réussi des projets de développement, dans votre région et ailleurs au Québec. Pourquoi ne pas profiter d’une assemblée pour inviter des membres d’autres coopératives à présenter le ou les projets qu’ils ont réussi à mener à bien?

24.2.3. - Vous devrez aller de l’avant

La décision de réaliser ou non une nouvelle phase appartient aux membres et cette décision doit être prise dans le respect de la démocratie coopérative. Il faut cependant éviter que la prise de décision ne se transforme en valse-hésitation. L’expérience enseigne que les chances de mener à bien un projet diminuent proportionnellement au temps qui passe avant qu’une décision finale soit prise. Des proverbes tels « Battre le fer pendant qu’il est chaud » ou encore « Tout ce qui traîne finit par se salir » témoignent de ce phénomène.

Il importe d’éviter la multiplication inutile des réunions, les discussions interminables et la tergiversation. Le temps qui passe peut-être mis à profit par les personnes qui s’opposent au projet.

On peut scinder en deux étapes principales la prise de décision par les membres de développer une nouvelle phase :

Décision sur le principe du projet : Dans un premier temps, les membres doivent donner leur accord sur le principe de développer une nouvelle phase. Ils devront de plus, à ce stade, définir les grands paramètres du projet, par exemple un ordre de grandeur pour le nombre de logements, la clientèle ciblée, la typologie (nombre de pièces) des logements à développer, etc.

Une fois que les membres se sont mis d’accord sur le principe et sur les grandes lignes du projet, ils devront adopter une résolution afin d’autoriser le conseil à entreprendre les démarches préliminaires, avec le soutien de ressources détenant l’expertise, notamment votre fédération et un GRT.

Décision d’aller de l’avant : Avec l’aide du GRT, le conseil d’administration ou les personnes responsables du projet ont réalisé les étapes préliminaires. Il est temps de présenter aux membres un projet plus concret. Vous devrez alors démontrer que ce projet :

• Correspond aux objectifs et aux paramètres définis précédemment;
• Est réalisable et viable, sur le plan tant financier qu’associatif.

À cette étape, la décision des membres doit avoir un certain caractère irrévocable. C’est-à-dire que le conseil d’administration doit recevoir un mandat clair d’entreprendre la réalisation du projet. L’assemblée devra également accorder au conseil (ou à la direction générale s’il y a lieu) les autorisations requises par la Loi (ex. : l’autorisation d’acquérir un terrain ou d’emprunter) ou par les partenaires du projet (ex. : institutions financières, SHQ, etc.).

24.2.4. - Vous devrez maintenir l’intérêt et la mobilisation des membres

Développer une nouvelle phase à votre coopérative ne se fait pas en claquant des doigts. Entre la décision d’aller de l’avant et la prise de possession des logements par les nouveaux membres, la coopérative devra franchir plusieurs étapes. Il faut généralement compter quelques années pour mener à terme un tel projet.

À toutes les étapes du projet, vous devrez prendre le temps de bien informer les membres et vous assurer que le processus décisionnel respecte la démocratie coopérative. La mobilisation des membres tend naturellement à décroître avec le temps. Afin de maintenir l’intérêt et la mobilisation des membres :

• Assurez-vous que le projet avance : Évidemment, certains délais sont parfois inévitables (ex. : réalisation d’études et d’expertises, processus administratifs des partenaires, etc.). Assurez-vous cependant qu’aucun retard ne soit attribuable à la coopérative. Lorsqu’une demande d’information ou de documents vous est présentée par un des partenaires du projet, répondez-y sans délai. Assurez-vous également que les partenaires ne retardent pas eux-mêmes le processus. N’hésitez pas à communiquer avec le GRT afin de vous informer de l’avancement des différentes démarches.
• Communiquez fréquemment avec les membres : Tenez régulièrement vos membres informés des étapes franchies. L’utilisation des médias sociaux favorise une information en temps réel. Par exemple, publier des photos du terrain que la coopérative souhaite acquérir ou des esquisses du projets rend celui-ci bien réel pour les membres. Au besoin, invitez les membres à une séance d’information à laquelle participera le GRT.

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Section 24.3

Dénicher et saisir la bonne occasion

24.3.1. - Trouver un immeuble

Vous devrez d’abord trouver un site pour réaliser votre nouvel ensemble immobilier. Le cas de figure le plus simple – et le moins fréquent – est qu’il y ait suffisamment d’espaces constructibles sur les terrains appartenant à la coopérative pour y ériger un ou plusieurs nouveaux bâtiments.

Dans la plupart des cas, vous devrez trouver soit :

• Un terrain vacant : La coopérative devra alors acheter le terrain et y faire construire de toutes pièces un ou des immeubles à logements neufs (projet de type construction neuve);
• Un terrain avec un ou plusieurs immeubles à logements : Il y a de fortes chances que le ou les bâtiments nécessitent des travaux ou des réparations majeurs. Vous devrez alors d’abord procéder à l’achat de l’immeuble et, par la suite, à des rénovations plus ou moins importantes (projet de type achat-rénovation);
• Un terrain avec un ou plusieurs bâtiments inutilisés, autres qu’un immeuble à logements : Il pourrait s’agir, par exemple, d’un bâtiment à vocation industrielle, commerciale ou encore d’une ancienne école ou d’un bâtiment à vocation religieuse (ex. : ancienne église, presbytère ou couvent). Dans ce cas de figure, en plus de rénover, vous devrez transformer l’immeuble pour l’adapter à sa nouvelle vocation résidentielle (projet de type recyclage).

Idéalement, l’immeuble choisi devrait se situer dans un rayon géographique relativement rapproché des immeubles que possède déjà la coopérative (ex. : dans un même quartier ou un même arrondissement dans le cas d’une ville de taille moyenne ou grande, ou dans une même municipalité de plus petite taille).

Assurez-vous également que le site choisi corresponde à ce que la clientèle visée par votre projet recherche. Par exemple, si votre projet s’adresse principalement à de jeunes familles, la présence d’une école dans le quartier constituera un facteur attractif de premier plan. De même, si la clientèle visée est composée de personnes aînées à revenu modeste, la présence à proximité de services liés à l’alimentation, à la santé, aux loisirs ainsi que les transports en commun est susceptible de faciliter la location de vos futurs logements.

24.3.2. - Faire une offre d’achat

Une fois un terrain (avec ou sans bâtiment) déniché pour développer une nouvelle phase, encore faut-il que la coopérative soit en mesure de saisir cette occasion. Pour y parvenir, vous devrez amorcer un processus de négociation, d’offre d’achat et de contre-offre. Le GRT ou la fédération peuvent vous accompagner dans ce processus qui peut entraîner des conséquences juridiques importantes pour la coopérative.

Si elle est couronnée de succès, la négociation mène habituellement à un engagement mutuel de l’acheteur et du vendeur éventuels de conclure un acte de vente. On désigne ce document comme une promesse d’achatVoir la documentation pour un modèle d'offre d'achat., laquelle comporte différentes clauses portant sur :

• L’identification et les coordonnées du promettant acheteur (la coopérative en l’occurrence) et du promettant vendeur, propriétaire actuel de l’immeuble;
• Les engagements réciproques de l’acheteur et du vendeur de conclure la transaction et de passer acte devant notaire;
• La description détaillée de l’immeuble et, s’il y a lieu, des biens meubles qui font l’objet de la promesse d’achat;
• Le prix de vente de l’immeuble ainsi que les modalités de paiement;
• S’il y a lieu un acompte versé par le promettant acheteur;
• La durée de validité de l’offre d’achat (la promesse d’achat devrait être valable pour une période suffisamment longue pour réaliser certains travaux préliminaires et pour finaliser le montage financierDans le cadre du programme AccèsLogis Québec, l’offre d’achat doit être valide pour une période minimale de 90 jours suivant le dépôt du dossier.
  );
• La date de prise de possession de l’immeuble;
• L’engagement du promettant acheteur de respecter les baux en vigueur;
• Certaines déclarations du vendeur concernant l’état de l’immeuble (ex. : vices cachés), son assujettissement à certaines lois et à certains règlements (ex. : Loi sur la protection du territoire agricole, Loi sur les biens culturels, règlement de zonage, etc.) et l’existence d’hypothèques ou d’autres charges (ex. : servitudes) grevant l’immeuble.

La promesse d’achat devrait également contenir des dispositions qui la rendent conditionnelle à :

• L’obtention d’un financement suffisant par le promettant acheteur;
• La réalisation des inspections et des vérifications de l’immeuble.

Une fois signée par l’acheteur et le vendeur, la promesse d’achat lie les parties, sous réserve de la réalisation des conditions qui y sont prévues. Si la coopérative refuse d’honorer son engagement alors que les conditions relatives au financement et aux inspections et vérifications de l’immeuble sont réalisées, elle pourrait être poursuivie en justice.

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Section 24.4

Réalisation de travaux préliminaires

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Section 24.5

Le financement d’un projet

24.5.1. - Financer la réalisation du projet

Votre coopérative doit s’assurer qu’elle dispose des ressources suffisantes pour financer les différents coûts de réalisation de la nouvelle phase (acquisition d’un terrain, réalisation d’études, construction ou rénovation du bâtiment, honoraires professionnels, etc.). Voici les principales sources de financement auxquelles votre coopérative pourrait avoir accès.

Avoir de la coopérative

Il se pourrait que votre coopérative possède des ressources financières susceptibles d’être investies dans le projet. Il peut s’agir :

• De fonds dont dispose la coopérative dans différents comptes ou autres actifs liquides (ex. : placements, obligations, etc.);
• De la valeur nette ou de l’équité des immeubles que possède la coopérative qui peuvent servir de levier financier.

Rappelons que la réalisation d’une nouvelle phase ne devrait pas occasionner d’augmentation significative des loyers pour les membres actuels. Par conséquent, les pertes de revenus de placement et les frais financiers qui pourraient être engendrés par l’investissement des avoirs de la coopérative devraient être absorbés par la nouvelle phase et éventuellement se répercuter sur les loyers des occupants des logements à être développés.

Avant d’utiliser une partie des avoirs de la coopérative dans le montage financier d’une nouvelle phase, assurez-vous que la coopérative disposera encore de fonds suffisants pour assurer la remise en état ou le remplacement des composantes des immeubles qu’elle possède déjà. Voir la sous-section ''Planification à long terme des immobilisations'' (Chapitre 19).

Subventions

Le montage financier d’une nouvelle phase comprend généralement une contribution provenant des gouvernements.

AccèsLogis Québec

Mis sur pied par le gouvernement québécois en 1997, le programme AccèsLogis Québec a permis de réaliser jusqu’à maintenant environ 10 000 logements coopératifs.

AccèsLogis – Trois types de projets

Le programme comprend trois volets :

Volet 1
Il vise les projets de logements permanents pour les ménages à revenu faible ou modeste (ex. : familles, personnes seules, personnes âgées autonomes, personnes handicapées autonomes).

Volet 2
Il vise les projets de logements permanents avec services (ex. : repas, maintien à domicile, entretien ménager) pour des personnes âgées en légère perte d’autonomie.

Volet 3
Il vise les projets de logements temporaires ou permanents avec services pour des personnes ayant des besoins particuliers en habitation (ex. : logements temporaires ou de transition pour les personnes qui effectuent une démarche de réintégration sociale et d’autonomie en logement, lieux d’hébergement d’urgence – chambres –, tels des refuges pour les itinérants, les femmes victimes de violence ou les personnes en difficulté, logements temporaires pour des femmes ou de jeunes victimes de violence familiale).

Le programme AccèsLogis Québec prévoit différentes formes d’aide financière :

• Une subvention à la réalisation (50 %) : Il s’agit d’une contribution non remboursable de la SHQ qui couvre 50 % des coûts de réalisation admissibles en vertu du programme. Les coûts admissibles varient selon le volet du programme, de la région et de la typologie du projet (ex. : achat rénovation, construction neuve, recyclage) et des logements (nombre de pièces).
• Une subvention additionnelle à la réalisation : La SHQ peut, à certaines conditions, verser une subvention additionnelle pour certains types de projets (ex. : régions éloignées, volet I, bas loyer, adaptation pour personnes handicapées, transformation-recyclage d’un bâtiment du patrimoine religieux, projet de démonstration, projet novateur).
• Des garanties de prêts : La SHQ garantit tous les emprunts bancaires qu’elle a autorisés en vertu du programme (ex. : avance sur prêt de démarrage, prêt de démarrage, prêt hypothécaire en vertu du financement intérimaire et du financement à long terme, habituellement pour une période de 35 ans, marge de crédit).
• Aide au loyer (programme Supplément au loyer) : Les projets financés dans le cadre d’AccèsLogis reçoivent une aide au loyer destinée aux ménages à faible revenu (programme Supplément au loyer) pour une proportion se situant entre 50 et 80 % des logements réalisés.

Autres subventions

D’autres programmes d’aide financière sont offerts par les gouvernements (SCHL, SHQ) ou par les municipalités (ex. : programme Rénovation Québec) ou des entreprises privées, notamment pour les aspects novateurs en ce qui a trait à l’architecture ou à la gestion, ainsi qu’en matière de développement durable. Voici quelques-uns des principaux programmes dans ces domaines :

• Fonds d’innovation pour le logement abordable (Stratégie nationale sur le logement (SCHL));
• Initiative de démonstrations (Stratégie nationale sur le logement (SCHL));
• Financement de préservation pour le logement communautaire (SCHL);
• Novoclimat (Transition énergétique Québec);
• Fonds de Co-investissement – Construction (SCHL);
• Financement initial (volet construction de logements) (SCHL).

Pour en savoir plus sur le montage financier d’un nouveau projet et sur les aides financières disponibles, communiquez avec votre fédération ou un GRT.

Contributions de partenaires

Votre coopérative peut également recevoir un soutien financier d’autres partenaires. Il peut s’agir de fondations privées, de fonds d’investissement, d’une municipalité ou d’une entreprise privée. Voici quelques exemples :

• Fonds d’acquisition québécois et Fonds Immosocial Québec (AGRTQ – Fonds immobilier de solidarité FTQ);
• Fonds d’investissement de Montréal (FIM).

AccèsLogis Québec (contribution du milieu)

Le montage financier d’un projet financé dans le cadre du programme AccèsLogis doit inclure une contribution du milieu équivalent à au moins 15 % des coûts admissibles.Toutefois, ce taux peut être réduit jusqu’à 5 % pour un projet du volet I s’il est établi par la SHQ que le projet respecte tous les autres paramètres de viabilité financière, conformément aux normes du programme.Cette contribution du milieu peut provenir d’une municipalité, d’un organisme caritatif, d’une entreprise commerciale, d’une fondation privée, d’une régie régionale, d’un centre local de développement, d’une corvée, d’une collecte de fonds auprès du public, etc. Elle peut notamment prendre la forme d’une contribution en argent, d’un don de terrain(s), d’un don de bâtiment(s), d’un crédit de taxes, d’un prêt sans intérêt, etc.

Emprunt bancaire

Habituellement, vous devrez compléter le financement de votre projet par un emprunt contracté auprès d’une institution financière. Le prêt sera garanti par une hypothèque consentie par la coopérative sur l’immeuble. En principe, les institutions financières n’accepteront pas de prêter un montant représentant plus de 75 % de la valeur nette de l’immeuble. Il est toutefois possible d’augmenter cette proportion en souscrivant une assurance prêt hypothécaire. En contrepartie d’une prime (assumée ultimement par la coopérative), l’assureur hypothécaire garantit au prêteur le remboursement du prêt ou d’une partie de celui-ci.

La durée de la période d’amortissement de l’emprunt est variable. Elle est généralement de 15 à 25 ans.

AccèsLogis Québec

Dans le cadre du programme AccèsLogis, le financement du projet est complété par un emprunt hypothécaire représentant environ 35 % des coûts admissibles, contracté auprès d’une institution financière agréée par la SHQ. Le remboursement du prêt s’échelonne sur une période de 35 ans, soit une durée identique à la convention d’exploitation conclue par la coopérative avec la SHQ. Rappelons que le prêt est garanti par la SHQ.

24.5.2. - Financer l’exploitation du projet

Vous devrez également démontrer aux membres que la nouvelle phase, une fois réalisée, sera viable économiquement, c’est-à-dire qu’elle n’entraînera pas de pertes financières pour la coopérative. Pour qu’un projet soit viable, il doit remplir deux conditions principales :

• Les loyers et autres revenus prévus doivent permettre, au minimum, d’équilibrer le budget pour la nouvelle phase. La coopérative devra donc élaborer un budget estimatif pour les immeubles compris dans la nouvelle phase. Ce budget estimatif doit comprendre l’ensemble des dépenses d’exploitation, incluant les intérêts et le remboursement en capital sur les emprunts et la contribution à la réserve de replacement. Il doit également comprendre les revenus prévus, incluant les loyers Pour en savoir plus sur l’élaboration d’un budget, consulter la section ''Préparation, adoption et suivi du budget''(Chapitre 20) ;
• La coopérative doit réalistement être en mesure de louer les logements de la nouvelle phase, en tenant compte des loyers prévus pour équilibrer le budget estimatif et des conditions du marché locatif résidentiel dans le secteur où sera située la nouvelle phase. Les vérifications suivantes devraient être faites :
  • Vérifiez d’abord quel est le rapport entre l’offre et la demande de logements locatifs dans le secteur : Quel est le taux d’inoccupation? Retrouve-t-on une quantité importante d’affiches pour des logements à louer? Existe-t-il des facteurs favorables à la coopérative en fonction des besoins de la clientèle visée (ex. : proximité des services, transport en commun, écoles, etc.);
  • Pour déterminer si les loyers prévus sont concurrentiels, basez-vous dans un premier temps sur les statistiques portant sur les loyers du marché pour votre région et qui sont révisées annuellement. Des loyers sensiblement plus chers que le loyer médian peuvent indiquer une difficulté éventuelle à louer rapidement les logements. Affinez ensuite votre évaluation par une recherche sur les loyers effectivement demandés pour des logements comparables dans le secteur où se trouve la nouvelle phase.

Loyers médians du marché (LMM) 2021

Loyer médian du marché (LMM)

Le loyer médian du marché est établi à partir des loyers payés par les ménages qui occupent un logement sur le marché locatif d’une agglomération de recensement donnée. Il correspond au loyer qui se situe à mi-chemin entre le loyer le plus bas et le loyer le plus élevé du marché.

AccèsLogis

Le programme AccèsLogis Québec prévoit plusieurs normes et exigences concernant la détermination des dépenses à inclure au budget d’exploitation des projets. De même, les loyers prévus doivent habituellement se situer entre 75 et 95 % du loyer médian.

Étapes ACL

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Section 24.6

Faire réaliser les plans et devis

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Section 24.7

Appel d’offres et attribution du contrat de construction

24.7.1. - Appel d’offres

La réalisation des travaux de construction ou de rénovation va être confiée à un entrepreneur général qui détient une licence de la Régie du bâtiment du Québec. Afin de s’assurer d’obtenir des conditions concurrentielles, la coopérative doit procéder à un appel d’offres auprès de plusieurs firmes.Pour en savoir plus le processus d’appel d’offres, consulter la sous-section ''Travaux réalisés par des professionnels'' (Chapitre 19).

L’appel d’offres doit fournir aux entrepreneurs soumissionnaires certaines informations générales sur la coopérative et le projet à être réalisé :

• Description et présentation de la coopérative et du projet;
• Documents à fournir par les soumissionnaires;
• Conditions de soumission;
• Délai de l’appel d’offres, lieu de réception et d’ouverture des soumissions;
• Nom de la personne responsable (ex. : chargé de projet ou architecte);
• Garanties de soumission à fournir;
• Responsabilités de l’entrepreneur dans le choix de ses sous-traitants et conformité de ceux-ci.

Les documents suivants seront par la suite transmis aux firmes intéressées à soumissionner :

• Formulaire de soumission;
• Plans et devis;
• Formulaire de cautionnement de soumission;
• Formulaire de cautionnement d’exécution;
• Formulaire de cautionnement des obligations de l’entrepreneur pour gages, matériaux et services.

Pour soumissionner, les entrepreneurs devront fournir les documents suivants :

• Formulaire de soumission pour travaux de construction rempli et signé par une personne autorisée;
• Cautionnement de soumission;
• Copie de la licence d’entrepreneur en construction de la Régie du bâtiment du Québec;
• Lettres d’intention pour le cautionnement d’exécution et pour le cautionnement des obligations de l’entrepreneur pour gages, matériaux et services;
• Lettre d’intention pour l’assurance chantier;
• Lettre d’intention pour l’assurance responsabilité civile.

AccèsLogis

Puisque le financement du projet inclut des fonds publics, la coopérative devra procéder à un appel d’offres public. Le programme comporte diverses normes et conditions qui devront obligatoirement être respectées. De plus, les documents et formulaires prescrits par la SHQ devront être utilisés pour l’appel d’offres.

24.7.2. - Ouverture des soumissions et attribution du contrat

Afin que l’équité de l’ensemble des soumissionnaires soit assurée, aucune soumission ne devrait être acceptée après l’heure limite prévue dans l’appel d’offres.

Après l’ouverture des soumissions, la coopérative procède à l’analyse de celles-ci et au choix d’un entrepreneur.Pour en savoir plus sur l’analyse des soumissions et le choix d’un entrepreneur, consulter la sous-section ''Travaux réalisés par des professionnels''(Chapitre 19).

Une fois le contrat signé avec l’entrepreneur, tout est prêt pour le début des travaux.

AccèsLogis

Dans le cas d’un projet financé dans le cadre du programme AccèsLogis Québec, la coopérative doit choisir la plus basse soumission conforme. Elle doit également rédiger un procès-verbal de l’ouverture des soumissions. En plus de la soumission retenue et du procès-verbal de l’ouverture des soumissions, la coopérative fournit à la SHQ un projet de contrat, ainsi que les documents attestant les garanties et cautionnements que l’entrepreneur est en mesure de fournir.

Si le dossier est complet et conforme, la SHQ émet une lettre confirmant son engagement définitif à fournir l’aide financière. Après réception de cette confirmation, la coopérative sera en mesure :

• D’obtenir un financement intérimaire pour la réalisation des travaux;
• De finaliser l’acquisition de l’immeuble (si ce n’est pas déjà fait);
• De procéder à la signature du contrat avec l’entrepreneur;
• D’entreprendre les travaux.

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Section 24.8

Réalisation des travaux de construction ou de rénovation

24.8.1. - Principaux intervenants

La phase de réalisation des travaux met en scène plusieurs intervenants qui ont chacun un rôle précis à jouer :

• La coopérative: Légalement, elle est le donneur d’ouvrage, le client, la personne à qui les travaux seront livrés et celle qui en sera propriétaire.  Elle doit s’assurer que les travaux seront réalisés selon les échéanciers et le budget prévus. Ultimement, c’est la coopérative qui accepte ou non les travaux et autorise les paiements à l’entrepreneur. En pratique, toutefois, il est fortement recommandé que la coopérative délègue ces fonctions à un GRT. La coopérative doit néanmoins désigner parmi ses administrateurs au minimum une personne responsable du projet qui assurera le lien avec le GRT et, s’il y a lieu, avec les autres intervenants. Ce ou ces représentants de la coopérative participeront, entre autres, aux réunions de chantier.
• Le GRT : Celui-ci agit pour le compte de la coopérative. Il coordonne toutes les phases de réalisation du projet (ex. : montage financier, suivi des travaux et déboursés, etc.) et assume le rôle d’intermédiaire entre la coopérative et les autres intervenants, soit l’organisme subventionneur (ex. : SHQ), l’entrepreneur en bâtiment et les autres professionnels (architecte, notaire, ingénieur). Il participe aux réunions de chantier.
• L’architecte : Pendant la durée du chantier, l’architecte agit souvent comme maître d’œuvre des travaux et est responsable de vérifier la conformité des travaux et des matériaux par rapport à ce qui est prévu au contrat. Il dirige les réunions de chantier. Il conseille également la coopérative au moment des demandes de paiement de l’entrepreneur et, au besoin, propose l’application de pénalités. Enfin, l’architecte recommande ou non l’acceptation des travaux, avec ou sans conditions.
• L’entrepreneur général : L’entrepreneur général est responsable, vis-à-vis la coopérative, de réaliser l’ensemble des travaux. Il embauche au besoin des sous-traitants spécialisés dans différents domaines (ex. : entreprise de gros œuvre, de plomberie, d’électricité, de carrelage, de peinture, de menuiserie etc.).
• Notaire : Le notaire est chargé d’effectuer les déboursés à l’entrepreneur sur recommandation du GRT et acceptation par la SHQ, et ce, en fonction de l’avancement des travaux. Le notaire vérifie de plus le Registre des immeubles.
• L’organisme subventionneur : Actuellement au Québec, la majorité des projets de nouveaux logements coopératifs reçoivent une aide financière de la SHQ dans le cadre du programme AccèsLogis Québec. La SHQ a pour rôle général d’assurer une bonne utilisation des fonds publics et de l’application des normes et procédures déterminées par le gouvernement et qui sont prévues dans le programme d’aide financière. Très souvent, toutefois, les villes agissent comme mandataires pour le compte de la SHQ et assument son rôle.

24.8.2. - Principales étapes

• Première pelletée de terre : Il s’agit d’une activité à caractère promotionnel. Elle réunit des représentants de la coopérative, de la municipalité, du gouvernement, etc. qui se rassemblent sur le terrain pour ce premier coup de pelle symbolique. N’oubliez pas de prendre quelques photos et publiez-les pour vos membres. Pourquoi ne pas inviter les représentants des médias locaux pour assister à cet événement?
• Mise en chantier: Après la tenue d’une première réunion de chantier, l’entrepreneur général amorce les travaux.

Avis d’ouverture et de fermeture de chantier (CNESST)

La Loi sur la santé et la sécurité du travail du Québec et les règlements afférents comportent des obligations, dans les cas d’ouverture et de fermeture d’un chantier de construction. Parmi ces obligations figure la transmission à la CNESST d’un avis écrit d’ouverture de chantier. Dans le cas de chantiers importants, l’avis doit être transmis 180 jours avant le début des travaux.

• Suivi des travaux : Le GRT et l’architecte assurent le suivi des travaux ainsi que des dénonciations de contrats des sous-traitants, des quittances partielles et totales, et ce, avec le soutien des professionnels. Des visites, des réunions de chantier et des inspections doivent avoir lieu régulièrement avec les intervenants et professionnels concernés.
• Préparation et transmission des débours : La coopérative ou le GRT prépare les débours en cours de travaux. Dans le cadre d’AccèsLogis, l’un ou l’autre doit les transmettre à la SHQ ou à la ville mandataire pour autorisation.
• Achèvement des travaux : Lorsque l’architecte estime que l’immeuble est prêt à être habité, il délivre le certificat d’achèvement substantiel des travaux. C’est à ce moment que la coopérative prend possession de l’immeuble. Puis, lorsque l’ouvrage est achevé, le certificat de fin de travaux est délivré par l’architecte.
• Date d’ajustement des intérêts (DAI) : Une fois tous les travaux exécutés, le financement intérimaire (financement provisoire consenti pour réaliser les travaux) prend fin et les prêts à long terme sont établis à la suite de la consolidation de l’ensemble des dépenses de réalisation du projet.

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Section 24.9

Recruter de nouveaux membres

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