Chapitre 16
Préservation du patrimoine collectif
Section 16.3
Limitation du droit d’aliéner les immeubles
Le droit de la coopérative de vendre ou d’autrement aliéner des immeubles pour lesquels elle a reçu des subventions est restreint par la convention d’exploitation et par la loi.
16.3.1 - En vertu des conventions
Les conventions d’exploitation comportent habituellement une obligation pour les coopératives d’habitation d’obtenir l’autorisation de la SCHL ou de la SHQ pour vendre ou hypothéquer les immeubles visés par la convention. Cette obligation prend fin en même temps que la convention d’exploitation (sauf pour les coopératives d’habitation du Programme sans but lucratif – privé (PSBL-P);Voir la sous-section ''En vertu de la Loi sur la Société d'habitation'' (Sous-section 16.3.3).
16.3.2 - En vertu de la Loi sur les coopératives
Une coopérative d’habitation ne peut vendre ou autrement aliéner un immeuble qui a été construit, acquis, restauré ou rénové dans le cadre d’un programme d’aide à l’habitation, à moins d’avoir obtenu au préalable l’autorisation du ministre (L.c., art. 221.2.5). Cette restriction au droit de disposer d’un immeuble ayant fait l’objet d’une subvention s’applique indépendamment du fait que la convention d’aide financière avec la SCHL ou la SHQ soit ou non échue.
Toute vente ou autre forme d’aliénation d’un tel immeuble faite sans l’autorisation du ministre est nulle de nullité absolue, c’est-à-dire qu’elle est considérée comme n’ayant jamais eu lieu et pourrait être annulée devant les tribunaux (L.c., art. 221.2.8).
De plus, le procureur général pourrait demander une ordonnance pour empêcher la vente ou l’aliénation de l’immeuble (L.c., art. 221.2.9).
Enfin, les personnes qui ont contribué à la vente de l’immeuble sans l’autorisation ministérielle pourraient faire l’objet de poursuites pénales et, éventuellement, être condamnées à des amendes sévères (L.c., art. 246.1 par. 4, art. 247 et art. 248.1).
16.3.3 - En vertu de la Loi sur la Société d’habitation
Dans le cas des coopératives du Programme sans but lucratif – privé (PSBL-P), l’obligation d’obtenir l’autorisation de la SHQ pour vendre ou hypothéquer les immeubles perdure dans une certaine mesure, même après la fin de la convention. En effet, puisque ces immeubles sont considérés comme des immeubles d’habitation à loyer modique, ils sont grevés d’une charge administrative de protection de logement à loyer modique. Cette charge impose à la coopérative la conservation de l’immeuble et lui interdit de modifier l’affectation sociale dont il est l’objet (Loi sur la Société d’habitation, art. 68.1 et art. 68.6). Cette charge administrative est rendue publique et devient opposable aux tiers (par exemple un éventuel acheteur) par l’inscription au registre foncier d’un avis à cet effet.
Pour vendre ou hypothéquer l’immeuble, la coopérative doit obtenir de la SHQ main levée de la charge administrative.
16.3.4 - En vertu de la Loi sur le Tribunal administratif du logement
Une coopérative d’habitation ne peut vendre ou autrement aliéner un immeuble qui fait partie d’un ensemble immobilier lui appartenant (L.T.A.L., art. 46). On entend ici par « ensemble immobilier » plusieurs immeubles situés à proximité les uns des autres et comprenant en tout plus de 12 logements. De plus, pour être considérés comme un ensemble immobilier au sens de cette loi, les immeubles doivent tous être administrés par la coopérative et certains d’entre eux doivent avoir en commun un accessoire, une dépendance ou une partie de la charpente (à l’exclusion d’un mur mitoyen) (L.T.A.L., art. 45).
