Facteurs à considérer

Plusieurs facteurs influencent le mode de gestion adopté par une coopérative d’habitation :

• La taille de la coopérative : Une coopérative comptant 12 logements ne peut envisager réalistement l’embauche à elle seule d’une direction générale. Néanmoins, cette coopérative pourrait faire appel à une ressource externe pour la réalisation de certaines tâches (ex. : tenue de livres). Une coopérative qui compte 100 ou 200 membres bénéficie, quant à elle, d’une plus grande capacité de payer des ressources externes ou d’embaucher des employés.
• Les clientèles et les services offerts : Les coopératives d’habitation destinées à certaines clientèles (par exemple, des personnes aînées de plus de 70 ans ou en légère perte d’autonomie, des personnes en situation de handicap, des personnes vivant des problématiques sociales particulièrement lourdes) auront parfois recours à des ressources externes ou à des employés pour assumer une partie de la gestion de leurs opérations. Cela est d’autant plus vrai dans le cas des coopératives offrant des services autres que le logement (ex. : repas en salle à manger, animation, loisir, soutien communautaire, etc.).
• La capacité de payer de la coopérative et des membres : Avant de recourir à des ressources externes ou d’embaucher une direction générale ou tout autre employé, vous devrez déterminer si la coopérative – et ultimement ses membres – a les moyens de payer ces dépenses additionnelles. Les questions auxquelles on doit alors répondre sont : la coopérative présente-t-elle des résultats financiers positifs suffisants pour absorber ces dépenses additionnelles sans augmenter les loyers de façon importante? Sinon, les membres ont-ils les moyens et accepteraient-ils de voir leur loyer augmenter?

Cependant, lorsqu’une coopérative rencontre des difficultés financières résultant, par exemple, de loyers impayés ou de nombreux logements vacants, une aide externe peut contribuer à assainir la gestion financière de la coopérative. Les frais encourus s’avèrent en pareille situation un investissement judicieux. La véritable question à laquelle les membres doivent alors répondre est : a-t-on les moyens de se passer de cette aide extérieure?

• Intérêts et aspirations des membres : L’intérêt que les membres de la coopérative portent à la réalisation de certaines tâches liées aux opérations courantes est à mettre également dans la balance. Ceux-ci peuvent, en effet, légitimement aspirer à des mandats plus stimulants en lien, par exemple, avec l’enrichissement de la vie associative, le rayonnement et le développement de la coopérative (voir à ce sujet la partie 6 du Guide portant sur le développement). Si vous constatez un mécontentement généralisé vis-à-vis la participation exigée des membres, le temps est peut-être venu d’amener ses derniers à faire le choix entre continuer de faire eux-mêmes tout le travail ou donner à la coopérative les moyens de rémunérer d’autres personnes pour réaliser ce travail.
• Les compétences des membres pour exécuter adéquatement les tâches : La gestion d’une coopérative d’habitation tend à se complexifier si l’on compare avec la situation qui prévalait il y a 30 ou 40 ans. Vos membres ne sont sans doute pas des professionnels de la gestion immobilière. Même avec une formation adéquate, il peut devenir difficile de réaliser toutes les tâches requises en conformité avec les règles et les normes applicables. Une telle situation sera non seulement insatisfaisante pour les membres, mais pourrait éventuellement entraîner des coûts additionnels pour la coopérative et même lui causer des préjudices sérieux.
• Les conventions d’exploitations : Les conventions d’exploitation conclues par les coopératives d’habitation assujettissent le recours à des ressources externes (ex. : tenue de livres, gestion immobilière), à l’autorisation de la SCHL ou de la SHQ ou, à tout le moins, à l’obligation d’informer l’agence concernée. Par ailleurs, certains programmes prévoient explicitement le pouvoir pour l’agence d’obliger la coopérative à recourir aux services d’un gestionnaire professionnel afin d’améliorer la gestion ou d’entreprendre une démarche de redressement.