Les coopératives d’habitation

Au même titre qu’une société par actions (compagnie) ou un organisme sans but lucratif (OSBL), la coopérative est une personne morale, c’est-à-dire une entité dotée d’une personnalité juridique qui lui est propre. Cela lui permet d’être directement titulaire de droits et d’obligations en lieu et place des personnes qui la composent ou qui l’ont créée, soit les membres dans le cas d’une coopérative. 

Le fait que la coopérative soit une personne morale a des implications concrètes, notamment : 

• La coopérative dispose d’un patrimoine distinct de celui de ses membres. Ainsi, dans une coopérative d’habitation, les membres, individuellement ou collectivement, n’ont aucun droit de propriété sur les biens de la coopérative (ex. : un immeuble à logement). 
• La responsabilité financière d’un membre est limitée aux montants des parts qu’il a souscrites dans le capital social de la coopérative. Les membres ne sont donc pas responsables des dettes contractées par la coopérative (ex. : emprunt hypothécaire).
• La coopérative prend des décisions et agit par ses instances, tels l’assemblée générale et le conseil d’administration. 
• La coopérative est représentée par ses dirigeants, qui peuvent prendre des engagements en son nom dans la mesure des pouvoirs que la Loi, l’acte constitutif ou les règlements de la coopérative leur confèrent. 
• En cas de litige avec un tiers (ex. : le propriétaire de l’immeuble voisin ou une municipalité) ou avec un de ses membres (ex. : en cas de non-paiement du loyer), la coopérative intente des recours en son propre nom. Elle est alors représentée par ses dirigeants.

Mentionnons également qu’en tant que personne morale, une coopérative d’habitation est assujettie aux différents lois et règlements adoptés par les autorités publiques fédérale, provinciales et municipales, et ce, au même titre qu’une personne physique. Pour en savoir plus sur le cadre légal et réglementaire auquel sont assujetties les coopératives d’habitation, consultez le chapitre 3.

Une coopérative regroupe des personnes qui ont des besoins économiques, sociaux ou culturels communs. Les personnes regroupées au sein d’une coopérative d’habitation sont ses membres, qui y résident et qui partagent un projet commun pour leur milieu de vie. Les membres forment une véritable communauté qui réfléchit, gère et se prend en charge, individuellement et collectivement.

La Loi disposant qu’une coopérative d’habitation a pour objet principal de faciliter à ses membres l’accès à la propriété ou l’usage d’une maison ou d’un logement, la communauté de besoins qui unit les membres d’une coopérative d’habitation porte d’abord sur les conditions de logement. La coopérative d’habitation va donc principalement réaliser son objet en intervenant sur :

• La disponibilité des logements : dans un milieu donné, la création d’une coopérative d’habitation va accroître le nombre de logements disponibles, contribuant ainsi à prévenir et à lutter contre les pénuries de logements et la spéculation immobilière.
• L’abordabilité des logements : une coopérative d’habitation ne cherche pas à maximiser le profit, mais vise plutôt un équilibre entre, d’une part, les intérêts des résidents actuels et futurs et, d’autre part, la viabilité du projet coopératif. Donc, le coût du logement va naturellement tendre vers une plus grande abordabilité. De plus, la très grande majorité des coopératives d’habitation actuellement en activité ont conclu avec les gouvernements fédéral et provincial (SCHL et SHQ) des ententes en vertu de différents programmes d’aide financière, ce qui favorise également l’abordabilité des logements coopératifs. Ces ententes sont communément appelées « conventions d’exploitation ». 
• La qualité des logements : en raison du contrôle exercé par ses membres, la coopérative d’habitation se donne aussi comme objectif de fournir aux résidents des logements de qualité répondant à leurs besoins.

Au-delà de sa dimension purement économique, la coopérative d’habitation vise à fournir aux résidents un milieu de vie enrichissant et sécuritaire, animé par un esprit communautaire et par des valeurs telles la prise en charge et la responsabilisation des individus, la solidarité, l’équité et la bienveillance.

Enfin, la coopérative d’habitation peut répondre à d’autres besoins sociaux ou culturels communs aux membres. On trouve ainsi des coopératives d’habitation qui choisissent de donner une vocation particulière à leur projet immobilier telle que favoriser le développement durable ou offrir ses logements à des clientèles spécifiques (ex. : des artistes ou artisans, des travailleurs d’une entreprise, des immigrants, des retraités). D’autres encore choisissent d’offrir à leurs membres des services connexes au logement tels des repas en salle manger, des services favorisant le maintien à domicile et des services d’entretien, un accès à un centre de la petite enfance. 

Le projet commun que représente une coopérative d’habitation constitue en outre une entreprise. Plus précisément, il s’agit d’une entreprise collective, comme le sont également, par exemple, les OSBL. En tant qu’entreprise collective, la coopérative n’a pas pour finalité de générer des profits ou d’enrichir des investisseurs; elle vise avant tout à servir ses membres. 

Néanmoins, une coopérative d’habitation doit être en mesure d’assurer sa viabilité à long terme et de se développer. C’est pourquoi elle doit être gérée avec rigueur et se conformer à certaines règles. Une saine gestion préserve le bien collectif et contribue au mieux-être des résidents. 

Une des principales caractéristiques qui distinguent la coopérative d’habitation des autres fournisseurs de logements tient au fait que les résidents sont aussi les promoteurs et les gestionnaires du projet d’habitation. Ils en assument le contrôle et l’administration. 

Ce contrôle sur les affaires de la coopérative est exercé démocratiquement par les membres, en ce sens que chacun d’entre eux dispose d’un pouvoir égal (un membre = un vote) dans les décisions importantes. De plus, les membres ont tous l’occasion de s’impliquer dans l’administration et la gestion de l’entreprise coopérative, par exemple en participant activement aux assemblées, en siégeant au conseil d’administration ou en contribuant aux travaux et activités de différents comités. 

Le caractère démocratique de la coopérative découle par ailleurs des exigences imposées à ses administrateurs en ce qui a trait à la transparence de leur gestion. Le conseil d’administration, composé majoritairement de membres résidents, doit en effet rendre compte de sa gestion, notamment dans le rapport annuel de la coopérative et lors d’une période de questions à l’occasion de l’assemblée annuelle. 

Une formule qui se distingue

Les coopératives d’habitation ne sont pas des habitations à loyer modique (HLM). Celles-ci appartiennent à l’État (par l’entremise des offices d’habitation) et offrent exclusivement des logements sociaux subventionnés. Les coopératives d’habitation, pour leur part, appartiennent à leurs membres résidents et offrent du logement communautaire, où on trouve une minorité de logements subventionnés.

Les coopératives d’habitation se distinguent également des propriétés privées traditionnelles qui ont pour finalité première de générer des bénéfices au profit des investisseurs ou des propriétaires, alors que les coopératives ont pour objet principal de répondre aux besoins de leurs membres en matière d’habitation.

Enfin, les coopératives d’habitation ne sont pas non plus des OSBL d’habitation, même si ces deux formules sont toutes deux des entreprises collectives. Dans une coopérative d’habitation, les décisions sont obligatoirement prises par les résidents qui en sont membres, par l’entremise de l’assemblée générale et le conseil d’administration. Dans le cas des OSBL, la participation des résidents aux décisions n’est pas garantie et s’avère souvent plus limitée. De plus, les OSBL d’habitation offrent le plus souvent des logements destinés à des clientèles spécifiques, ce qui n’est pas le cas dans la très grande majorité des coopératives d’habitation.

Autre trait distinctif important de la formule coopérative : elle se fonde sur des valeurs et des principes porteurs d’épanouissement des individus, de progrès social et de développement économique. Ces valeurs et principes représentent un héritage légué il y 175 ans par les Pionniers de Rochdale, considérés comme les fondateurs des coopératives modernes Voir le chapitre 2 . La Déclaration sur l’identité coopérative, présentée ci-dessous, précise les valeurs et principes coopératifs que partagent les coopérateurs partout dans le monde.

Plusieurs principes coopératifs se traduisent concrètement dans les règles de fonctionnement prévues dans la Loi sur les coopératives. De plus, l’article 4 de cette loi énonce des règles d’action coopératives.

Les coopératives d’habitation favorisent et prônent la mixité socioéconomique des clientèles. Hommes, femmes, travailleurs, retraités, étudiants, aînés ou personnes vivant avec un handicap, immigrants, chercheurs d’emploi, parents d’une famille monoparentale… les membres de coopératives d’habitation proviennent de multiples horizons et présentent des profils diversifiés. Voici quelques caractéristiques des membres et des ménages qui vivent en coopérative au Québec :

• Plus de 6 membres de coopératives d’habitation sur 10 sont des femmes;
• L’âge moyen des membres est de 54 ans;
• Environ le tiers des membres sont âgés de 65 ans et plus;
• Près d’un résident sur cinq est issu de l’immigration;
• Les ménages coopératifs sont composés de 46 % de personnes vivant seules, de 17 % de couples avec enfant, de 16 % de couples sans enfant et de 14 % de familles monoparentales;
• Près du tiers (31 %) des ménages coopératifs comptent au moins un enfant;
• Le revenu moyen des ménages résidant en coopérative se situait à 32 000 $ en 2016;
• Près de 4 ménages coopératifs sur 10 avaient en 2016 un revenu familial inférieur à 20 000 $;
• En 2017, il en coûtait en moyenne 535 $ par mois pour un logement coopératif comptant deux chambres à coucher (4 ½ pièces), comparativement à 751 $ pour un logement comparable sur le marché locatif privé traditionnel;
• 31 % des ménages coopératifs bénéficient d’une forme ou d’une autre de subvention au logement;
• En moyenne, les résidents des coopératives d’habitation y habitent depuis 9 ans.

La Loi sur les coopératives distingue cinq catégories de coopératives, définies en fonction de leurs objectifs et du type de membres qu’elles admettent : 

• Coopérative de consommateurs;
• Coopérative de producteurs;
• Coopérative du travail;
• Coopérative de travailleurs actionnaires;
• Coopérative de solidarité. 

En plus des dispositions s’appliquant à toutes les coopératives, la Loi prévoit certaines règles spécifiques à chacune de ces catégories.

On trouve des coopératives d’habitation dans deux catégories : les coopératives de consommateurs et les coopératives de solidarité. Les article 220 à 221.2.10 de la Loi portent spécifiquement sur les coopératives d’habitation.

Chaque coopérative d’habitation est différente, modelée par la volonté et les besoins des personnes qui l’ont mise sur pied, qui y vivent et qui en assument la gestion. On distingue toutefois trois principaux modèles.

Les règles et les pratiques énoncées dans le présent guide s’appliquent à tous les modèles de coopératives d’habitation. Lorsque nécessaire, des précisions, distinctions ou adaptations seront apportées selon les différents modèles.

Devenir membre d’une coopérative d’habitation procure plusieurs avantages, notamment : 

• Un logement abordable, en bon état et répondant aux besoins des personnes qui y résident; 
• Une sécurité d’occupation à long terme; 
• La possibilité de contrôler ses conditions de logement en participant aux décisions concernant la gestion associative, immobilière et financière de la coopérative; 
• La capacité de bâtir une communauté enrichissante basée sur des relations de bon voisinage et des projets communs; 
• La possibilité de choisir ses voisins;
• La possibilité d’acquérir de nouvelles connaissances qui serviront dans d’autres aspects de la vie; 
• La conviction de participer à un projet bénéfique pour soi-même et les autres et d’être reconnu pour son engagement.

En déclarant l’année 2012 année internationale des coopératives, l’Assemblée générale des Nations Unies a mis en évidence la contribution des coopératives pour le développement économique et leur impact pour la lutte contre la pauvreté, la création d’emplois et l’intégration sociale.

À l’occasion de la journée internationale des coopératives en 2011, Ban Ki-moon, alors secrétaire général des Nations Unies (ONU), déclarait : « Se fondant tout particulièrement sur la notion de valeurs, les coopératives ont montré qu’elles constituaient un modèle commercial, robuste et viable, susceptible de prospérer même pendant les périodes difficiles. Ce succès a contribué à empêcher de nombreuses familles et communautés de sombrer dans la pauvreté. »