Chapitre 3
L’environnement juridique externe

Section 3.2

Les convention d’exploitation

3.2.1 - Les programmes d'aide financière

Une dizaine de programmes d’aide financière visant à soutenir le développement de coopératives d’habitation ont été mis en place depuis 1968, principalement par les gouvernements du Canada et du Québec. Les coopératives d’habitation qui ont bénéficié d’une aide financière en vertu de ces programmes ont conclu des ententes avec les agences gouvernementales responsables de l’habitation, soit pour le gouvernement fédéral, la Société canadienne d’hypothèques et de logements (SCHL)La SCHL est habilitée par la Loi nationale sur l’habitation (article 3) à créer des programmes d’aide financière afin de favoriser l’accès à une diversité de logements abordables, d’encourager l’accessibilité à des sources de financement ainsi que la concurrence et l’efficience dans ce domaine, d’assurer la disponibilité de fonds suffisants à faible coût et de contribuer à l’essor du secteur de l’habitation au sein de l’économie nationale., et pour le gouvernement québécois, la Société d’habitation du Québec (SHQ)La SHQ est habilité par la Lois sur la Société d'habitation du Québec (article 3) à créer des programmes afin, notamment, de favoriser la construction, l’acquisition, l’aménagement, la restauration et l’administration d’habitations et de mettre à la disposition des citoyens du Québec des logements à loyer modique..Ces ententes sont communément appelées « conventions d’exploitation ».

Les principaux programmes d’aide financières aux coopératives d’habitation

Programme	Financement	Période	Conventions	Logements[1]
Coop-Habitat	SHQ	1968-1970	6	463
Programme des articles 27 et 61	SCHL	1973-1978	97	1983
Programme de l’article 95	SCHL	1979-1985	626	11 202
Programme intégré québécois (PIQ)	SHQ	1984-1986	96	799
Programme sans but lucratif privé (PSBL-P)	SHQ – SCHL	1986-1993	87	1 418
Programme fédéral des coopératives d’habitation (PFCH)	SCHL	1986-1993	275	4 803
Programme d’achat-rénovation pour les coopératives et les OSBL (PARCO)	SHQ	1995-1996	38	605
Programme AccèsLogis Québec (ACL)	SHQ	1997-….	280	8 654
Programme Logement abordable Québec (LAQ)	SHQ – SCHL	2002-2013	29	1 089
Autres[2]			24	1 239
Total			1 558	32 255

[1] Correspond au nombre de logements réalisés. Certains de ces logements ont été vendus, ont fait l’objet de reprises hypothécaires ou ont autrement été démutualisés.

[2] La rubrique « Autres » correspond principalement à des programmes mis en place par la Ville de Montréal au cours des années 1980 et 1990.

3.2.2 - Le contenu des conventions d'exploitation

Le contenu des conventions d’exploitation est élaboré en fonction des particularités des différents programmes. Toutefois, des similitudes existent entre certaines dispositions des conventions. Voici les principales :

• Interdiction de vendre ou de donner en garantie, en tout ou en partie, les immeubles sans l’autorisation préalable de l’agence gouvernementale (SCHL ou SHQ);
• Maintien des objectifs sociaux et du caractère sans but lucratif de l’entreprise;
• Constitution, maintien et gestion des réserves de remplacement;
• Maintien des immeubles en bon état;
• Tenue à jour des livres de comptabilité et des différents registres;
• Autorisation aux agences gouvernementales d’inspecter les livres et les immeubles de la coopérative d’habitation;
• Envoi des états financiers annuels aux agences gouvernementales.

Une coopérative peut avoir conclu plusieurs conventions d’exploitation dans le cadre d’un ou de plusieurs programmes. Chaque convention porte sur un ensemble comportant un ou plusieurs immeubles. Les obligations conventionnelles de la coopérative pourraient donc varier d’un immeuble à l’autre.

Les programmes gouvernementaux et les conventions d’exploitation comprennent habituellement des mesures de soutien financier aux locataires.

Les conventions d’exploitation sont des documents importants que chaque coopérative devrait conserver en lieu sûr.Voir le chapitre 22 portant sur la gestion documentaire.

Programmes aide à la personnes

3.2.3 - La fin des conventions

La durée des conventions d’exploitation conclues par la coopérative avec la SCHL ou avec la SHQ varie d’un programme à l’autre et même d’un projet à l’autre. Elle correspond habituellement à la période d’amortissement de l’emprunt hypothécaire (l’amortissement représente la période totale de temps qu’il faut pour rembourser complètement un prêt) contracté au démarrage du projet. La durée de la convention et la période d’amortissement du prêt la plus fréquemment rencontrée est de 35 ans.

Préserver notre patrimoine collectif

L’expiration de la convention d’exploitation entraîne plusieurs conséquences importantes pour votre coopérative. En voici quelques exemples :

Fin des obligations prévues à la convention

Les obligations de la coopérative prévues à la convention d’exploitation prennent fin à l’expiration de cette dernière. Cependant, les lois touchant les coopératives d’habitation, notamment la Loi sur les coopératives, continuent de s’appliquer et comportent elles-mêmes des obligations, par exemple en ce qui a trait à la préservation du patrimoine coopératif. Voir le chapitre 16

Fin des remboursements hypothécaires

Puisque la durée de la convention coïncide généralement avec celle de la période d’amortissement de l’emprunt hypothécaire, la coopérative voit généralement diminuer ses dépenses liées au remboursement de l’emprunt une fois la convention expirée.

Cependant, la fin de la convention coïncide également avec un vieillissement des immeubles et plusieurs coopératives sont alors obligées de réhypothéquer une partie de la valeur nette (ou équité) de leurs immeubles pour effectuer les rénovations requisesPour en savoir plus sur le refinancement hypothécaire, voir le chapitre 19.

Amortissement & terme

Fin des contrôles administratifs et de l’encadrement par les agences

À la fin de la convention, la SCHL ou la SHQ n’exigent plus d’une coopérative qu’elle rende compte de son administration et qu’elle fournisse certains documents (ex. : états financiers). Ces agences ne procèdent plus aux inspections des immeubles. Cela procure évidemment une plus grande liberté à la coopérative, mais entraîne du même coup une responsabilité accrue pour les membres et, plus particulièrement, pour les administrateurs. Qui plus est, la coopérative n’a plus la possibilité, une fois la convention échue, de communiquer avec le personnel de l’agence concernée (SCHL ou SHQ) pour obtenir de l’information. Votre fédération est toutefois en mesure de répondre à vos questions et de vous fournir le soutien dont vous avez besoin.

Fin des subventions

En principe, à la fin de la convention d’exploitation, toute coopérative cesse de recevoir l’aide financière du gouvernement, notamment les subventions destinées aux ménages à faible revenu.

Dans les faits cependant, plusieurs coopératives continuent de recevoir une telle aide financière, par exemple en vertu du programme Supplément au loyer (PSL) de la SHQ. De plus, le gouvernement canadien, dans le cadre de l’Initiative fédérale de logement communautaire (IFLC) offre une nouvelle aide financière aux coopératives d’habitation dont la convention avec la SCHL est échue, pour favoriser le maintien de l’abordabilité des loyers pour les ménages à faible revenu.

Informez-vous auprès de votre fédération sur les différentes possibilités d’aide financière au logement. Évidemment, le maintien d’une aide financière à la coopérative après la fin de la convention d’exploitation suppose la conclusion d’une nouvelle entente comportant, elle aussi, des normes et des obligations pour les coopératives.

Pas la fin du monde

Pour la très grande majorité des coopératives d’habitation, la fin des conventions n’entraîne pas de problèmes majeurs. En fait, la fin des conventions a souvent peu d’impact sur la gestion quotidienne de la coopérative et sur la vie associative. Elle ne signifie toutefois pas non plus la liberté totale pour la coopérative.

Pour bien franchir ce cap, la coopérative doit simplement :

• Être proactive dans la recherche d’information, de formations et de ressources de soutien;
• Bien planifier la fin de la convention et le futur de la coopérative.

Fin des conventions

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