Chapitre 5
Le statut de membre dans une coopérative d’habitation
La question de savoir si une personne est membre ou non d’une coopérative d’habitation ne pose généralement pas de difficulté. Bien qu’elle semble à première vue relever de l’évidence, la notion de membre comporte néanmoins plusieurs éléments qu’il importe de connaître.
Section 5.1
Qu’est-ce qu’un membre d’une coopérative d’habitation?
La notion de membre est intimement liée aux définitions que la Loi donne aux coopératives en général (L.c., art. 3) et aux coopératives d’habitation en particulier (L.c., art. 220). Pour en savoir plus sur ce qu’est une coopérative d’habitation, nous vous référons au chapitre 1.
Généralement, les membres d’une coopérative d’habitation sont des personnes qui :
- Ont des besoins et des intérêts communs en matière d’habitation;
- Se regroupent afin de satisfaire ces besoins et ces intérêts;
- Exploitent ensemble une entreprise dont l’objet principal consiste à faciliter l’accès à la propriété ou l’usage d’une maison ou d’un logement;
- Adhèrent aux valeurs et aux principes coopératifs reconnus à travers le monde.
Dans une coopérative d’habitation, chaque membre est à la fois locataire En plus des locataires, on peut trouver dans une coopérative de solidarité en habitation des membres travailleurs et des membres de soutien. Dans le cas d’une coopérative de propriétaires, les membres sont les détenteurs des droits d’usage du logement., entrepreneur, voisin, coopérateur et partie prenante d’une communauté.
D’un point de vue juridique, les tribunaux considèrent la relation entre une coopérative et un de ses membres comme une forme de contratCoopérative d’habitation Jeanne-Mance c. Landry, 2002 CanLII 35680 (QC CA). Voir également : Tcheng c. Coopérative d'habitation Chung Hua, 2015 CanLII 5915 (QC CS). L’article 313 du Code civil du Québec énonce d’ailleurs que « les règlements de la personne morale (en l’occurrence une coopérative) établissent des rapports de nature contractuelle entre elle et ses membres ».
Mentionnons qu’une personne mineure peut être membre d’une coopérative dont l’objet le concerne (L.c., art. 51.1). Ainsi, un mineur qui a conclu un bail de logement avec une coopérative d’habitation peut devenir membre de celle-ci.
Section 5.2
Le statut de membre: un lien associatif nécessaire
Nous avons vu au chapitre 1 que la réussite d’une entreprise coopérative repose sur une gouvernance démocratique et une gestion participative. Il est donc essentiel que les personnes qui résident dans une coopérative d’habitation en soient membres.
Au minimum, la moitié des logements loués par une coopérative d’habitation doivent être occupés par un membre. Cette règle n’apparaît pas directement dans la Loi, mais on peut la déduire par la combinaison des dispositions légales et réglementaires suivantes :
- L’article 128.1 de la Loi dispose qu’une coopérative doit effectuer avec ses membres une proportion de ses opérations totales selon le pourcentage déterminé par règlement du gouvernement;
- L’article 16 du Règlement d’application de la Loi sur les coopératives chiffre à 50 % cette proportion minimale des opérations faite avec les membres;
- Enfin, l’article 17 du Règlement indique que le mot opérations au sens de l’article 128.1 de la Loi signifie, dans le cas d’une coopérative d’habitation, « le nombre de logements que celle-ci possède ».
Vérification
Afin de vérifier que cette proportion de 50 % de logements membres est respectée, la Loi oblige les coopératives d’habitation à inclure dans leur rapport annuel le nombre de membres qu’elles comptent (L.c., art. 132), ainsi que le nombre de logements qu’elles possèdent (L.c., art. 221.2.2).
Section 5.3
Les conditions d'admission comme membre
La Loi prévoit certaines conditions générales pour qu’une personne soit admise à titre de membre d’une coopérative (L.c., art. 51) :
- Avoir la capacité effective d’être un usager des services de la coopérative : dans le cas d’une coopérative d’habitation locative (catégorie consommateurs), le membre doit être partie à un bail de logement avec la coopérative; dans le cas d’une coopérative de propriétaires, la personne devra détenir un droit d’usage sur le logement. L’obligation d’avoir un lien d’usage ne s’applique pas dans le cas des membres de soutien d’une coopérative de solidarité en habitation Voir Les différents modèles de coopératives de propriétaires.
- Faire une demande d’admission, sauf dans le cas d’un fondateur : la demande doit être présentée au conseil d’administration. La plupart des coopératives d’habitation utilisent un formulaire de demande de logement qui doit être rempli par le candidatVoir''Registre des demandes''.
- Souscrire les parts de qualification requises et les payer selon le règlement : on entend par « parts de qualification », le nombre minimal de parts que doit souscrire chaque membre au capital social de la coopérative. Les parts de qualification sont déterminées dans le Règlement de régie interne Voir La capitalisation.
- S’engager à respecter les règlements de la coopérative : dans le cas d’une coopérative d’habitation, il s’agit principalement du Règlement de régie interne et du Règlement d’immeuble Voir Les règlements de la coopérative.
- Être admise par le conseil d’administration, sauf dans le cas d’un fondateur : seul le conseil d’administration a le pouvoir d’admettre un membre. Il peut toutefois mandater des personnes ou un comité (habituellement le comité de sélection) pour assumer certaines responsabilités et effectuer certaines tâches et lui faire des recommandations Voir Le comité de gestion de la sélection.
Une coopérative peut également exiger des nouveaux membres qu’ils :
- Signent un contrat de membre;
- Aient participé ou participent à une séance d’information ou de formation sur la coopérative d’habitation;
- Remplissent d’autres exigences déterminées par la coopérative et qui sont conformes à la loi (ex. : appartenir à une clientèle cible telles les personnes âgées de 70 ans et plus).
Section 5.4
La composition du membership (ou sociétariat)
La composition du membership varie selon les différents modèles de coopératives d’habitation.
5.4.1. - Catégories de membres
La très grande majorité des coopératives d’habitation (coopératives d’habitation locatives – catégorie consommateurs) ont pour seuls membres des personnes qui utilisent leurs services, c’est-à-dire qu’elles louent un logement en vertu d’un bail conclu avec la coopérative.
Fiche juridiqueEn plus des membres utilisateurs (les résidents), les coopératives de solidarité en habitation comptent également des membres dans au moins une des deux catégories suivantes : des membres travailleurs (salariés de la coopérative) et des membres de soutien (des personnes physiques ou morales qui ont un intérêt dans l’atteinte de l’objet de la coopérative).
Enfin, les membres des coopératives de propriétaires sont les personnes qui détiennent un droit d’usage (usufruit) sur les unités d’habitation.
5.4.2. - Membres auxiliaires
La Loi (article 221.2) prévoit la possibilité pour une coopérative d’habitation de soumettre les nouveaux membres à une période d’essai d’au plus six mois. La personne aurait pendant cette période le statut de membre auxiliaire. Mentionnons que les membres auxiliaires ont des droits limités dans la coopérative, lesquels sont déterminés par règlement. Ils n’ont pas le droit de voter aux assemblées et ne sont éligibles à aucune fonction (L.c., art. 52).
L’expérience qu’en ont faite la plupart des coopératives ayant adopté la période d’essai ne démontre en général aucun avantage significatif. Au contraire, cette pratique est susceptible de nuire à l’intégration du nouveau membre, ce dernier la percevant davantage comme une forme de discrimination à son égard. De plus, cette mesure est susceptible d’engendrer une certaine confusion et une frustration chez les membres et au sein du conseil. En effet, même si la coopérative décide de ne pas accepter la personne comme membre à la fin de la période d’essai, elle ne peut pas pour autant exiger son départ comme locataire.
En résumé, cette pratique est fortement déconseillée.
5.4.3. - Fondateurs
Les fondateurs sont les personnes qui ont demandé la constitution de la coopérative et qui ont signé les statuts constitutifs (L.c., art. 7 et suivants). Ils ne forment pas à proprement parler une catégorie particulière de membres. On doit retenir, en ce qui concerne le statut des fondateurs, qu’ils ont les mêmes droits et obligations que les autres membres de la coopérative, ni plus ni moins d’ailleurs (L.c., art. 51.3). Reconnaître, par exemple lors d’une assemblée annuelle ou par la remise d’un présent, la contribution de ces personnes au développement de la coopérative n’en constitue pas moins une bonne pratique.
5.4.4. - Nombre de membres par logement
Par défaut, une coopérative d’habitation ne peut admettre qu’un membre par logement. La Loi donne toutefois à celle-ci le pouvoir d’adopter un règlement permettant d’admettre deux membres par logement (L.c., art. 221). Une telle pratique peut cependant engendrer des complications sur le plan de la gestion et même, parfois, susciter des mésententes au sein des membres de la coopérative. Par exemple, le Règlement de régie interne ne pourrait interdire que deux membres habitant un même logement siègent en même temps au conseil d’administration.
Si votre coopérative souhaite néanmoins permettre deux membres par logement, elle devrait prévoir des règles claires pour limiter les problèmes potentiels découlant de cette pratique. Elle devrait, par exemple, faire signer deux contrats de membre et s’assurer que chacun des deux membres soit signataire du bail. À ce sujet, nous vous invitons à consulter le modèle de Règlement de régie interne que nous proposons dans la documentation.
Section 5.5
Les droits et obligations des membres
Le fait pour une personne d’être membre d’une coopérative d’habitation lui confère certains droits et implique aussi des obligations sur les plans tant démocratique et associatif qu’économique.
5.5.1. - Sur le plan démocratique et associatif
Sur le plan démocratique et associatif, chaque membre d’une coopérative d’habitation bénéficie de plusieurs droits, dont :
- Participer aux assemblées et y prendre la parole;
- Voter lors des assemblées, ce qui inclut le pouvoir de proposer et d’appuyer des résolutions;
- Se porter candidat à un poste d’administrateur de la coopérative lors de l’assemblée annuelle;
- Avoir des droits égaux à ceux des autres membres et être traité de façon équitable;
- Recevoir l’information et la formation concernant la coopération en général et sur la gestion d’une coopérative d’habitation.
Il a en contrepartie différentes obligations :
- Participer aux activités de la coopérative, particulièrement aux assemblées de membres et aux formations;
- Respecter les règles d’éthique coopérative, notamment les valeurs et principes reconnus dans la Déclaration sur l’identité coopérative;
- Adopter une attitude respectueuse envers les autres membres;
- Contribuer à la gestion participative de la coopérative;
- Se conformer aux décisions prises démocratiquement par les instances de la coopérative, ainsi qu’aux règlements et politiques adoptés par celle-ci.
5.5.2. - Sur le plan économique
Sur le plan économique, chaque membre a aussi certains droits :
- Bénéficier d’un logement et d’un milieu de vie de qualité;
- Le cas échéant, bénéficier d’un rabais de membre sur le loyer, ainsi que de tous les autres avantages ou privilèges décidés par l’assemblée des membres ou le conseil d’administration;
- Se faire rembourser les parts qu’il a payées lorsqu’il quitte la coopérative, conformément à la Loi et au Règlement de régie interne (voir la sous-section 20.2.1).
Il a en contrepartie des obligations :
- Souscrire et payer le nombre minimal de parts prévu au Règlement de régie interne (parts de qualification; voir la (voir la sous-section 20.2.1);
- Respecter les obligations prévues au bail de logement qu’il a conclu avec la coopérative, notamment payer à temps son loyer et entretenir son logement (voir la section 18.6);
- Accepter les augmentations de loyer et autres modifications aux conditions du bail, décidées par la coopérative, et renoncer à les contester devant le Tribunal administratif du logement (c.Q., art. 1955).
La plupart des droits et obligations du membre sont habituellement précisés dans le contrat de membre. Votre coopérative peut également choisir d’encadrer celui-ci par une Politique de gestion du contrat de membre, dont l’application peut être confiée à un comité de gestion du contrat de membre.
Section 5.6
Le rabais de membre
Comme tout locataire, un membre d’une coopérative d’habitation doit payer un loyer, tel que prévu dans le bail qu’il a signé. Ce loyer sera habituellement augmenté chaque année lors du renouvellement du bail. C’est ce que nous appelons le « loyer au bail ».
Cependant, plusieurs coopératives d’habitation consentent à leurs membres une réduction sur le coût du loyer mensuel apparaissant au bail. C’est ce que nous appelons le « rabais de membre ».
Afin d’assurer un fonctionnement démocratique adéquat et une saine gestion, une coopérative d’habitation doit pouvoir compter sur le plus grand nombre possible de membres. Le rabais de membre représente un incitatif à devenir et à demeurer membre de la coopérative.
Voici quelques réponses à vos questions:
5.6.1. - Est-ce qu’une coopérative d’habitation est obligée d’offrir un rabais de membre?
Il n’existe aucune obligation légale pour une coopérative d’habitation de consentir un rabais de membre. Cependant, il est fortement recommandé de prévoir un tel rabais et une large majorité de coopératives d’habitation québécoises ont adopté cette pratique.
Une coopérative d’habitation qui ne prévoit pas de rabais de membre pourrait se retrouver avec plusieurs locataires non-membres. Ultimement, cela pourrait même entraîner la dissolution et la liquidation de la coopérative. La Loi prévoit en effet qu’une coopérative d’habitation doit compter au moins 50 % de membres parmi ses locataires[1].
[1] Voir l’article 128.1 de la Loi sur les coopératives, ainsi que les articles 16 et 17 du Règlement d’application de la Loi sur les coopératives.
5.6.2. - Qui décide du rabais de membre?
Habituellement, ce sont les membres, réunis en assemblée générale, qui décident de l’adoption et du montant du rabais de membre. Une pratique courante consiste de plus à prévoir le montant ou le mode de détermination du rabais de membre dans le contrat de membre.
5.6.3. - À quel montant devrait correspondre le rabais de membre?
Le montant du rabais de membre varie d’une coopérative d’habitation à l’autre. L’implication concrète des résidents est essentielle au bon fonctionnement et au développement d’une coopérative d’habitation. Par conséquent, le rabais de membre devrait être significatif, c’est-à-dire qu’il devrait représenter un incitatif réel à devenir et à demeurer membre de la coopérative.
5.6.4. - Comment procéder pour modifier le rabais de membre?
Modifier le rabais de membre n’est pas aussi simple qu’il n’y paraît. Cette opération peut, en effet, entraîner des conséquences sur les plans juridique, administratif et financier. Vous devriez donc prendre conseil auprès de votre fédération avant de modifier le rabais de membre. Si votre coopérative reçoit une aide financière de la SCHL ou de la SHQ, assurez-vous auprès de l’agence concernée que les changements apportés ne contreviennent pas à la convention que vous avez conclue avec cette agence. Voici néanmoins quelques éléments qui devraient être pris en compte :
- Les loyers au bail devraient le plus possible correspondre aux loyers du marché dans votre secteur. Si la coopérative décide d’augmenter les loyers, ayez toutefois à l’esprit que le ou les locataires qui ne sont pas membres de la coopérative pourraient contester une hausse importante de loyer devant le Tribunal administratif du logement;
- Les loyers effectivement payés (incluant le rabais de membre) par les membres doivent être suffisants pour financer les activités de la coopérative;
- Le rabais de membre doit correspondre à l’écart entre les loyers au bail et les loyers nécessaires pour, au minimum, équilibrer le budget de la coopérative;
- Vous devrez sans doute modifier vos contrats de membres (et/ou votre règlement de régie interne) pour tenir compte de la modification apportée au rabais de membre.
5.6.5. - Est-ce que le rabais de membre doit-être identique pour tous les membres?
Pas nécessairement. Certaines coopératives d’habitation décident en effet de déterminer le montant du rabais de membre selon un pourcentage du loyer au bail; d’autres encore choisissent des rabais de membre en fonction de la typologie du logement. Ainsi le rabais de membre pour un logement de 4 ½ pièces pourrait être plus élevé que le rabais pour un 3 ½ pièces. De telles pratiques sont légales.
Mentionnons également que dans le cas des coopératives de solidarité en habitation, seuls les membres utilisateurs (les résidents) peuvent bénéficier d’un rabais de membre.
5.6.6. - Est-il possible de moduler le rabais de membre selon d’autres critères?
L’utilisation de critères de détermination du rabais de membre qui ne seraient pas rattachés au logement ou au loyer pourrait être considérée comme illégale. Voici quelques exemples de critères ne devant pas être utilisés :
- Rabais spécial pour les membres fondateurs;
- Critère fondé sur l’ancienneté;
- Critère fondé sur le nombre d’occupants du logement;
- Critère fondé sur la participation des membres aux activités et tâches.
De plus, afin de respecter le principe d’égalité entre les membres, lors d’une modification du montant ou de la méthode de calcul du rabais de membres, une règle identique doit s’appliquer entre les personnes qui étaient membres avant la modification et celles qui le deviennent après. Par exemple : une coopérative d’habitation décide de réduire le montant du rabais de membre, faisant passer celui-ci de 200 $ / mois à 100 $ / mois. Les personnes qui étaient membres avant la modification verraient alors leur rabais de membre mensuel être réduit de 100 $. En d’autres termes, il ne peut y avoir de droits acquis ou de clause « grand-père » en ce qui a trait au rabais de membre.
5.6.7. - Est-ce que le rabais de membre est une ristourne?
Non. Une ristourne est versée (en argent ou sous forme de parts) aux membres à même les excédents ou trop-perçus de l’exercice financier précédent. L’attribution des ristournes doit obligatoirement être décidée par les membres lors de l’assemblée annuelle suivant la fin d’un exercice. Dans le cas du rabais de membre, il est déterminé avant le début de l’exercice et la coopérative doit en tenir compte lors de l’élaboration de son budget annuel.
Par ailleurs, la très grande majorité des coopératives d’habitation s’interdisent dans leurs statuts constitutifs de verser des ristournes à leurs membres. Cette pratique découle, d’une part, des obligations contenues dans les conventions d’exploitation conclues avec la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) ou avec la Société d’habitation du Québec (SHQ). L’interdiction de verser des ristournes qu’on retrouve dans les statuts des coopératives d’habitation permet également aux coopératives d’habitation d’avoir le statut d’organisme sans but lucratif aux fins fiscales, ce qui leur permet d’être exemptées de payer de l’impôt sur le revenu.
5.6.8. - Est-ce qu’une personne peut perdre le droit au rabais de membre?
Oui. La personne qui cesse d’être membre, à la suite de sa démission ou si elle a été exclue par le conseil d’administration conformément à la Loi perd automatique son droit au rabais de membre (L.c., art. 60). Ainsi, cette personne devra acquitter le plein montant du loyer au bail dès le mois suivant sa démission ou son exclusion.
Quant au membre qui a été suspendu par le conseil d’administration, il perd en principe tous ses droits rattachés au statut de membre (incluant le rabais de membre) pendant la durée de sa suspension, à moins que le conseil en décide autrement (L.c., art. 60). Rappelons que la durée d’une suspension ne peut excéder 6 mois (L.c., art. 59).
5.6.9. - En cas de sous-location, le membre (locataire principal) continue-t-il de bénéficier du rabais de membre?
Le fait pour un membre de sous-louer son logement ne lui fait pas perdre automatiquement ce statut. Une coopérative d’habitation pourrait cependant inclure dans la Politique de sous-location, de cession et de résiliation de bail de consentement mutuel une disposition prévoyant que le membre perd le bénéfice du rabais de membre pendant la durée de la sous-location.
Section 5.7
La Politique de gestion du contrat de membre
La section sur »Les politiques » traite de manière générale des politiques de la coopérative, notamment en ce qui a trait à leur élaboration, à leur adoption et à leur modification.
La Politique de gestion du contrat de membreVoir la documentation pour un modèle de politique du contrat de membre. a pour objectifs principaux d’assurer un suivi des obligations du membre et d’indiquer une procédure à suivre en cas de manquement d’un membre aux engagements prévus au contrat de membre.
La Politique traite :
- Des engagements qu’a pris le membre en vertu du contrat de membre, notamment en ce qui a trait à la participation des membres aux activités et à la gestion de la coopérative;
- De la création du comité de gestion du contrat de membre;
- Des demandes d’accommodement faites par les membres;
- Des étapes à suivre pour l’application de mesures correctives;
- Du processus d’imposition de mesures disciplinaires;
- Du recours possible à la médiation pour le règlement des différends en lien avec l’interprétation et l’application du contrat de membre.
Section 5.8
Le comité de gestion du contrat de membre
Le fonctionnement général des comités de la coopérative est abordé au chapitre 15 »Les comités ».
Le comité de gestion du contrat de membre est principalement chargé d’appliquer la Politique de gestion du contrat de membre, en soutien au conseil d’administration. Le comité intervient le plus souvent dans les cas de manquements des membres en lien avec l’obligation de participer aux activités et à la gestion de la coopérative.
Les principales tâches du comité portent sur le suivi à apporter aux engagements contractés par les membres, à l’évaluation de la participation de ces derniers, à la gestion des demandes d’accommodement et au soutien à apporter au conseil d’administration dans le processus menant à l’imposition de mesures disciplinaires (suspension et exclusion). Rappelons toutefois que seul le conseil d’administration a le pouvoir de suspendre ou d’exclure un membre.
Suspension et exclusion
Des manquements graves ou répétés d’un membre à ses obligations peuvent éventuellement mener à l’imposition des mesures disciplinaires que sont la suspension et l’exclusionPour en savoir plus sur l’imposition de ces mesures disciplinaires, nous vous invitons à consulter la section L'imposition de mesures disciplinaires (suspension et exclusion).
