Reconduction et modification du bail

Rappelons d’abord la règle générale selon laquelle le locataire a droit au maintien dans les lieux. Cela implique que, si rien ne se passe, le bail est reconduit à son terme aux mêmes conditions et pour la même durée (C.c.Q., art. 1941). Ainsi, dans le cas d’un bail de 12 mois se terminant le 30 juin 2021 et dont le loyer est de 500 $, si aucun avis n’est envoyé par la coopérative ou par le locataire, le bail sera automatiquement reconduit jusqu’au 30 juin 2022 avec un loyer inchangé de 500 $.

Dans le cas d’un bail de 12 mois, si le locateur souhaite apporter des modifications (ex. : augmenter le loyer), il doit faire parvenir au locataire un avisVoir la documentation pour des modèles d'avis de modification des conditions de bailà cet effet au plus tôt six mois et au plus tard trois mois avant la fin du bail (C.c.Q., art. 1942). Dans le cas, par exemple, d’un bail se terminant le 30 juin 2022, l’avis doit être envoyé au plus tôt le 1^er janvier 2022 et au plus tard le 31 mars 2022.

Notes :

Formulaire de bail: Lors du renouvellement, le locateur et le locataire n’ont pas à signer un nouveau formulaire de bail. L’avis de renouvellement et la réponse – ou l’absence de réponse – du locataire suffisent. Le cas échéant, les modifications apportées au bail dans l’avis de renouvellement, une fois acceptées par le locataire, font partie du bail.

Règlement d’immeuble : Les modifications aux conditions du bail incluent également les modifications apportées au Règlement d’immeuble.

Montant sur lequel s’applique l’augmentation: Les augmentations doivent être appliquées au loyer apparaissant au bail, donc sans tenir compte du rabais de membre.

Dans le cas d’augmentation de loyer, l’avis de modification doit indiquer en dollars le nouveau loyer proposé (ex. : pour une augmentation de 10 $ appliquée à un loyer de 500 $, l’avis doit indiquer 510 $), ou l’augmentation en dollars ou en pourcentage du loyer en cours (ex. : dans l’exemple précédent, une augmentation de 10 $ ou de 2 %) (C.c.Q., art. 1943).

Le locataire a un mois pour réagir à l’avis de modification envoyé par le locateur (C.c.Q., art. 1945). Passé ce délai, le bail sera reconduit, en y incluant les modifications proposées par le locateur.

Trois réponses du locataire sont possibles :

• Le locataire avise le locateur qu’il accepte les nouvelles conditions proposées : Alors, le bail est reconduit en y incluant les modifications proposées par le locateur. L’inaction du locataire à la suite de l’avis de modification aurait eu le même effet.
• Le locataire avise le locateur qu’il refuse les modifications proposées et qu’il quittera son logement à la fin du bail : Le bail prendra alors fin à son terme.
• Le locataire avise le locateur qu’il refuse les modifications proposées, mais entend demeurer dans son logement : Mentionnons d’abord que le locataire, qui est membre de la coopérative et qui refuse les modifications proposées (incluant une augmentation de loyer), doit quitter son logement à la fin du bail (c.Q., art 1955). À la suite du refus du locataire (non membre), la coopérative peut alors s’adresser au Tribunal administratif du logement dans le mois de la réception de l’avis de refus, pour faire fixer le loyer ou faire statuer sur toute autre modification du bail. Si elle omet de le faire, le bail est reconduit de plein droit aux conditions antérieures. Le locateur et le locataire peuvent également négocier une entente afin de déterminer eux-mêmes les conditions du bail.

Fixation des conditions du bail par le Tribunal administratif du logement

Dans le cas où un locataire (non membre de la coopérative) et le locateur ne parviennent pas à s’entendre sur les conditions du bail, il reviendra au Tribunal administratif du logement de statuer sur celles-ci (C.c.Q., art. 1947). Le Tribunal, saisi d’une demande de fixation ou de réajustement de loyer, détermine le loyer exigible, en tenant compte des normes fixées par les règlements du gouvernement (C.c.Q., art. 1953) (Règlement sur les critères de fixation de loyer (chapitre T-15.01, r. 2)).. Le Tribunal, autorisant la modification d’une condition du bail (autre que le loyer), fixe le loyer exigible pour le logement, compte tenu de la valeur relative de la modification par rapport au loyer du logement (C.c.Q., art 1952).

Mentionnons en terminant que le locateur ou le locataire d’un logement à loyer modique ne peut faire fixer le loyer ou modifier d’autres conditions du bail que conformément aux dispositions particulières à ce type de bail (C.c.Q., art. 1956).