Chapitre 18
Gestion locative

Section 18.13

Départ du locataire à la fin du bail

18.13.1 - Obligation de quitter le logement

Le locataire doit quitter le logement au plus tard à la date à laquelle se termine son bail. Dans le cas, par exemple, d’un bail se terminant le 30 juin et qui n’a pas été reconduit, le locataire doit avoir quitté le logement avant le début de la journée du 1^er juillet, c’est-à-dire avant minuit le soir du 30 juin.

Passé ce délai, le locateur peut obtenir l’expulsion du locataire qui continue d’occuper le logement en s’adressant au Tribunal administratif du logement (C.c.Q. art. 1889).

Le locateur ne peut se permettre de rester inactif face à un ex-locataire qui occupe le logement sans droit. En effet, le Code civil prévoit que le bail est reconduit tacitement lorsque le locataire continue, sans opposition de la part du locateur, d’occuper les lieux plus de 10 jours après l’expiration du bail. Dans ce cas, le bail est reconduit pour un an ou pour la durée du bail initial, si celle-ci était inférieure à un an, aux mêmes conditions. Le bail reconduit est lui-même sujet à reconduction (C.c.Q., art 1879).

18.13.2 - État du logement au moment du départ

Lorsqu’il quitte à la fin du bail, le locataire a l’obligation de remettre le logement dans le même état qu’il l’a reçu à son arrivée (C.c.Q., art. 1890). Il n’est toutefois pas responsable de l’usure normale du logement. Mentionnons que le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état au début du bail.

Afin de garantir l’exécution de cette obligation du locataire, la coopérative devrait prendre les mesures suivantes :

• Constater l’état du logement lors de l’arrivée d’un nouveau locataire, notamment par la prise de photos;
• Procéder à une inspection annuelle des logementsVoir la sous-section ''Inspection des logements'' (Sous-section 19.4.4)
• Peu avant la fin du bail (deux à quatre semaines), procéder à une inspection du logement et produire un rapport sur l’état des lieux et sur les réparations à effectuer. Encore ici, la prise de photos est fortement recommandée;
• Exiger du locataire qu’il répare les dommages dont il est responsable ou qu’il indemnise la coopérative pour ceux-ci.

La Politique de gestion de l’entretienVoir la documentation pour un modèle politique devrait normalement encadrer le processus d’inspection des logementsVoir la section ''Politique de gestion de l’entretien'' (Section 19.1).

Si le locataire omet ou refuse de réparer les dommages ou d’indemniser la coopérative, celle-ci pourra s’adresser au Tribunal administratif du logement afin d’obtenir réparation. La coopérative pourrait également choisir de retenir le remboursement des parts sociales ou privilégiées détenues par le membre, conformément à l’article 27, paragraphe 6 de la Loi sur les coopératives.

Améliorations locatives (C.c.Q., art. 1891)

Le locataire est tenu, à la fin du bail, d’enlever les constructions, ouvrages, plantations ou autres améliorations locatives qu’il a faits (ex. : système d’éclairage permanent, plafonnier, climatiseurs, etc.). S’ils ne peuvent être enlevés sans détériorer le logement, le locateur peut les conserver en en payant la valeur au locataire ou forcer celui-ci à les enlever et à remettre le logement dans l’état où il l’a reçu. Si la remise en l’état est impossible, le locateur peut les conserver sans indemnité.

18.13.3 - Obligation de laisser le logement libre de tout effet mobilier

À la fin du bail, le locataire doit laisser le logement libre de tous les meubles autres que ceux qui appartiennent au locateur (C.c.Q., art. 1978).

Si le locataire laisse des meubles dans le logement après avoir abandonné le logement, le locateur a le droit de disposer des biens ainsi abandonnés. Il doit cependant envoyer au locataire un avis d’au moins 90 jours pour lui permettre de récupérer ces biens (C.c.Q, art. 944).  L’envoi de l’avis devrait se faire par courrier recommandé ou par huissier afin d’être en mesure de prouver que l’avis en question a bel et été envoyé et reçu.

Biens de faible valeur

Dans le cas de biens de peu de valeur ou très détériorés, la coopérative pourra s’en départir sans plus de formalité. Avant de procéder ainsi, assurez-vous cependant que les meubles laissés sur place n’ont effectivement qu’une faible valeur. Autrement, la coopérative pourrait éventuellement avoir à dédommager le locataire. La prise de photographies des biens laissés par le locataire facilitera la preuve de la valeur de ces derniers.

Suivant l’article 945 du Code civil du Québec si le locataire ne récupère pas ses biens dans le délai de 90 jours, le locateur pourra alors les vendre aux enchères ou de gré à gré. Il pourrait aussi les donner à un organisme de bienfaisance. Dans le cas où les biens ne peuvent être donné, la coopérative pourra s’en débarrasser à son gré.

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