Chapitre 21
Assurances et gestion des risques

Section 21.2

Les principales couvertures d’assurance

21.2.1 - Assurance sur les biens

Une assurance sur les biens a pour objectif d’indemniser l’assuré afin que ce dernier puisse réparer ou remplacer les biens qui ont été endommagés à la suite d’un sinistre.

L’assurance des biens de la coopérative couvre principalement :

• Les bâtiments (incluant les logements et les espaces communs) et dépendances (ex. : remise ou garage) appartenant à la coopérative;
• Le mobilier qu’on retrouve dans les espaces communs (ex. : les meubles situés dans un bureau ou une salle communautaire);
• Les équipements que possède la coopérative (ex. : ordinateur, tondeuse, souffleuse à neige, outils, etc.).

 

Avenant valeur à neuf

Votre assurance des biens doit comporter un avenant pour la valeur à neuf. Cela veut dire qu’en cas de sinistre, l’assureur indemnisera la coopérative en fonction du montant qu’il en coûte, au moment du sinistre, pour remplacer ou réparer les biens (mobiliers et immobiliers), sans dépréciation.

 

Comment déterminer le coût de remplacement?

La valeur de remplacement d’un bâtiment correspond au montant qu’il en coûterait effectivement pour le reconstruire. Elle n’inclut évidemment pas la valeur du terrain. De plus, ne basez pas votre évaluation sur les valeurs suivantes :

• La valeur du bâtiment apparaissant dans les états financiers de la coopérative : celle-ci tient compte d’une dépréciation comptable qui ne permet pas de déterminer le coût réel de remplacement;
• L’évaluation municipale : celle-ci est déterminée en fonction de la valeur marchande du bâtiment et tient compte de considérations fiscales;
• Le montant de l’emprunt hypothécaire : ce montant ne correspond pas nécessairement à la valeur totale de l’immeuble.

En plus des coûts de construction proprement dits, l’évaluation de la valeur de remplacement doit tenir compte de certains coûts indirects tels les frais de nettoyage, de démolition et de déblaiement des débris à la suite d’un sinistre, la préparation du site pour sa reconstruction, les coûts supplémentaires pour satisfaire aux nouvelles normes de construction, etc.

Le meilleur moyen de connaître le coût de remplacement de vos bâtiments consiste à faire évaluer celui-ci par un évaluateur spécialisé aux fins d’assurance. Votre courtier ou votre assureur sont également en mesure de vous aider dans cette démarche.

Conséquences possibles d’une mauvaise évaluation des bâtiments

Si votre évaluation du coût de remplacement est supérieure à la valeur réelle de votre immeuble, vous payerez une prime d’assurance inutilement plus élevée.

En revanche, si le montant d’assurance souscrit par la coopérative est inférieur à la valeur de remplacement, vous risquez de recevoir une indemnité insuffisante pour la reconstruction de votre bâtiment à la suite d’un sinistre important (ex. : perte totale). Dans le cas d’une perte partielle, certains assureurs appliquent une règle proportionnelle de 80 % ou de 90 % sur la valeur des dommages couverts lors d’un sinistre. Renseignez-vous auprès de votre assureur pour savoir si cette règle figure à votre contrat d’assurance. Si c’est le cas, cela vous priverait de recevoir une pleine indemnisation, même pour un sinistre moins important.

Afin de tenir compte, entre autres, des variations importantes des coûts de construction, vous devriez faire évaluer périodiquement par un professionnel le coût de remplacement de vos bâtiments. À titre indicatif, le Code civil du Québec exige désormais que les syndicats de copropriété procèdent à une telle évaluation professionnelle tous les 5 ans (C.c.Q., art 1073).

Les biens mobiliers que vous devez assurer peuvent s’avérer plus nombreux et plus coûteux à remplacer que vous l’imaginez. Vous devriez maintenir à jour un inventaire détaillé comprenant :

• La description du bien;
• L’adresse de l’immeuble où est situé le bien;
• L’année d’acquisition;
• Une référence ou un lien hypertexte vers une copie de la facture;
• Une référence ou un lien vers la photographie du bien.

Les biens mobiliers que vous devez assurer peuvent s’avérer plus nombreux et plus coûteux à remplacer que vous l’imaginez. Vous devriez maintenir à jour un inventaire détaillé comprenant :

• La description du bien;
• L’adresse de l’immeuble où est situé le bien;
• L’année d’acquisition;
• Une référence ou un lien hypertexte vers une copie de la facture;
• Une référence ou un lien vers la photographie du bien.

Attention : L’assurance des biens de la coopérative ne couvre pas les biens meubles appartenant aux locataires.

21.2.2 - Assurance contre les pertes d’exploitation

À la suite d’un sinistre, il se peut qu’un ou plusieurs logements appartenant à la coopérative demeurent vacants, parfois pour une période prolongée. Les pertes de revenus que subirait alors la coopérative pourraient s’élever à plusieurs dizaines de milliers de dollars. C’est pourquoi il est essentiel que l’assurance de la coopérative inclue une assurance contre les pertes locatives.

On trouve plusieurs types de couvertures pour les pertes de revenus. On rencontre toutefois plus fréquemment les deux formules suivantes :

• Celle dite « bénéfice brut » (aussi nommé revenus locatifs) : Cette formule indemnise la coopérative pour la période durant laquelle vous devez remplacer ou remettre en état l’immeuble et les logements sinistrés. En général, dès la reprise de vos activités, la garantie cesse (habituellement sur une période maximale de 12 mois à partir du sinistre). Par exemple, un sinistre rend impossible la location de quatre logements, entraînant une perte de loyers de 2 000 $ par mois pour votre coopérative. Les travaux pour remettre en état les logements endommagés durent en tout six mois. L’assureur pourrait verser une indemnité de 12 000 $ (6 mois x 2 000 $);
• Celle dite « bénéfice brut – formule étendue » (aussi nommé Perte Réelle Subie) : En plus de couvrir les pertes de revenus pour la durée des travaux, cette formule indemnise la coopérative pour les revenus de loyer manquants qu’elle aurait normalement obtenus n’eût été ce sinistre. Supposons que, dans l’exemple précédent, les quatre logements endommagés sont demeurés vacants deux mois après la fin des travaux. L’assureur pourrait alors verser, en plus de l’indemnité de 12 000 $ pour les pertes de loyers pendant la durée des travaux, une indemnité supplémentaire de 4 000 $ (2 mois x 2 000 $), pour une indemnité totale de 16 000 $ pour les pertes de revenus locatifs.

21.2.3 - Avenants

La plupart des polices d’assurance sur les biens comportent de plus divers avenants. Ceux-ci sont susceptibles de varier d’un assureur à l’autre. Prenez le temps de lire votre contrat d’assurance ou la description sommaire des protections fournis par votre assureur ou votre courtier. Voici quelques-uns des principaux avenants qu’on retrouve sur le marché.

Avenant tremblements de terre

Cet avenant offre une protection en cas de perte ou de dommages à vos biens assurés à la suite d’un tremblement de terre.

Avenant de la garantie des inondations

Cet avenant offre une protection contre les dommages causés par les eaux de surface et les inondations imputables à la crue ou au débordement de tout plan d’eau, qu’il soit naturel ou artificiel, et vise également les vagues, les marées, les raz-de-marée et les tsunamis. L’expression eaux de surface désigne les eaux à la surface du sol qui ne s’accumulent habituellement pas. L’avenant exclut toutefois les infiltrations des eaux souterraines.

Avenant de la garantie du refoulement des égouts

Cet avenant inclut le refoulement d’égout dans la définition de dégât d’eau de votre police. Il couvre le refoulement des égouts, des puisards, des fosses septiques ou des drains, à l’exception des infiltrations ou des fuites de sources naturelles.

Autres avenants

La plupart des assurances entreprises incluent divers avenants ou garanties additionnelles tels les frais supplémentaires, les enseignes extérieures, les antennes et récepteurs de signaux de satellite, les objets d’art, les frais de service d’incendie, la recharge du matériel de lutte contre les incendies, les bâtiments nouvellement construits sur les lieux assurés, les documents de valeur, les dommages aux bâtiments par suite d’un vol, les dispositions légales visant la construction, les frais de déblai, les plantes, arbres ou arbustes naturels à l’extérieur du bâtiment, la pollution du sol et de l’eau, l’argent et autres valeurs, biens meubles des dirigeants et du personnel, les chaussées, trottoirs et terrains de stationnement, biens en cours de transport, situations temporaires ou non désignées, etc.

21.2.4 - Assurance bris d’équipement (ou bris de machine)

Une assurance « bris d’équipement » ou « bris de machines » protège votre coopérative contre des pertes résultant d’un bris survenu à certains équipements appartenant à la coopérative (ex. : équipement de chauffage, de climatisation ou de réfrigération, d’une chaudière ou d’un récipient sous pression, de machinerie de production ou d’un appareil électrique ou électronique).

Votre courtier ou votre assureur peut vous renseigner sur la pertinence ou non pour votre coopérative de souscrire une telle assurance.

21.2.5 - Assurances responsabilité de la coopérative

Assurance responsabilité générale

Toutes les coopératives d’habitation doivent détenir une telle assurance, habituellement incluse dans les contrats d’assurance des entreprises. L’assurance responsabilité civile générale protège la coopérative en cas de réclamations ou de poursuites intentées contre elle à la suite de dommages causés par sa faute ou à la suite d’un accident sur les lieux lui appartenant. Cette assurance porte habituellement sur quatre types de sinistres :

• Dommages corporels (ex. : chute sur de la glace dans la voie d’accès à un immeuble);
• Dommages matériels (ex. : dommages causés à un véhicule à la suite de la chute d’un arbre situé sur le terrain de la coopérative);
• Préjudice personnel et préjudice imputable à la publicité, y compris la diffamation verbale ou écrite (ex. : un représentant de la coopérative donne une entrevue à un média dans laquelle il déclare qu’un ancien membre – en le désignant nommément – est un fraudeur et un voleur);
• Autres protections : par exemple, remboursement volontaire des frais médicaux ou d’obsèques, règlement volontaire des dommages matériels.

La coopérative devrait choisir un montant de protection d’au moins 5 M$ pour l’assurance responsabilité civile générale.

Assurance responsabilité des administrateurs et des dirigeants

Rappelons d’abord qu’en vertu de la Loi, la coopérative a l’obligation, dans plusieurs circonstances, d’assumer la défense de ses administrateurs et dirigeants (L.c., art. 103).Pour en savoir plus sur la responsabilité des administrateurs et sur les différents moyens de limiter les risques de poursuites, consulter la section ''Se prémunir et se défendre contre les poursuites'' (Chapitre 13)

Tant pour protéger les administrateurs que les intérêts de la coopérative, celle-ci doit souscrire une police d’assurance Responsabilité administrateurs et dirigeants appropriée.

Cette assurance couvre les frais de défense et les dommages-intérêts découlant d’allégations et de poursuites pour actes répréhensibles contre les membres du conseil d’administration ou les dirigeants de la coopérative. Voici quelques exemples de situations couramment couvertes :

• Erreur du conseil d’administration ayant entraîné des dommages pour les membres, la coopérative elle-même ou des tiers;
• Congédiement d’employé injustifié;
• Responsabilité statutaire (ex. : en matière fiscale, environnementale, etc.).

Assurance professionnelle erreurs et omissions

Ce type d’assurance plus spécialisée est destiné à des coopératives d’habitation offrant des services autres que le logement, notamment dans les coopératives pour personnes aînées. Il peut s’agir, par exemple, de services de repas ou d’entretien ménager des logements. Les poursuites ou réclamations découlant de telles activités ne sont pas couvertes par l’assurance responsabilité générale de la coopérative. La prime pour cette seule assurance peut, dans certains cas, s’élever à plusieurs milliers de dollars.

21.2.6 - Assurance contre la fraude et les détournements, la disparition et la destruction (assurance 3D)

Bien qu’il s’agisse heureusement d’événements peu fréquents, il arrive néanmoins parfois qu’une coopérative soit victime d’un détournement de fonds ou d’une fraude de la part d’un administrateur, d’un employé ou d’un tiers. Les situations pouvant donner lieu à de tels actes concernent surtout, dans le cas des coopératives d’habitation :

• Les fausses factures pour le remboursement d’achats fait par un responsable (un contrôle des dépenses rigoureux permet de réduire le risque d’un tel détournement);
• Les chèques non autorisés au nom d’un responsable ou d’un signataire (l’exigence de deux signataires pour les chèques constitue une mesure préventive efficace);
• Le vol par un responsable de l’argent comptant collecté auprès de locataires ayant choisi ce mode de paiement (favoriser dans la mesure du possible le paiement par chèque ou par un mode de paiement électronique);
• L’utilisation frauduleuse d’une carte de crédit.

En général, votre contrat d’assurance 3D contiendra une clause obligeant la coopérative à porter plainte auprès des autorités policières avant de présenter une réclamation.

Utilisation sécuritaire des modes électroniques de paiement et de gestion de comptes

Un nombre croissant de coopératives d’habitation utilisent des modes de paiement électroniques pour payer leurs factures ou encore pour le paiement des loyers. De telles pratiques sont généralement sécuritaires et ne représentent pas un plus grand risque de fraude que les modes de paiement traditionnels. Des simples mesures de sécurité permettent de réduire davantage ces risques :

• Ne donnez jamais d’informations en lien avec les comptes bancaires de la coopérative par courriel ou texto. Les institutions financières ne procèdent jamais par ces modes de communication pour l’échange d’information avec leurs clients.
• Méfiez-vous des messages (téléphoniques, courriels ou textos) inhabituels vous demandant d’ouvrir un courriel ou un fichier. En cas de doute, communiquez avec votre institution financière, en utilisant les coordonnées (ex. : numéro de téléphone) apparaissant dans vos dossiers (et non celles fournies dans le message suspect!).
• Assurez-vous que les systèmes d’exploitation de votre ordinateur, logiciels et applications mobiles sont mis à jour régulièrement.
• Lors de l’accès électronique à vos comptes (ex. : AccèsD dans le cas de Desjardins) :
  • Assurez-vous de la présence du petit cadenas dans la barre d’adresse;
  • Vérifiez que l’adresse du site Internet débute par « https:// »;
  • Assurez-vous que l’adresse du site est bel et bien celle que vous avez l’habitude d’utiliser.
• Protégez l’accès électronique à vos comptes par des mots de passe forts, c’est-à-dire qui comportent un nombre de caractères suffisants, en incluant des chiffres, des lettres minuscules et majuscules et des caractères spéciaux.
• Restreignez au minimum le nombre de personnes ayant accès aux comptes et ne divulguez jamais le mot de passe à des personnes non autorisées. Assurez-vous de modifier les mots de passe lors d’un changement de responsable.
• Vérifiez régulièrement vos comptes afin de détecter rapidement toute transaction inhabituelle, par exemple un paiement qui ne correspond à aucune dépense autorisée.
• Conserver les cartes bancaires de la coopérative en lieu sûr et communiquer sans délai avec votre institution financière en cas de perte ou de vol.
• Conserver en lieu sûr la documentation relative à vos comptes bancaires (ex. : état de compte).

Liens utiles :

Centre antifraude du Canada

Pensezcybersécurité.ca

Sûreté du Québec

21.2.7 - Assurance accident pour bénévoles

Les coopératives d’habitation comptent sur la participation des membres pour assumer, en tout ou en partie, la gestion de l’entreprise et certains travaux d’entretien des immeubles. Contrairement à des travailleurs salariés, les membres qui exercent des fonctions ou effectuent des tâches bénévolement pour le compte de la coopérative ne sont généralement pas couverts par la CNESST. Pourtant, ils sont tout autant à risque de subir des dommages corporels à la suite, par exemple, d’un accident. Voir à ce sujet la section  »Travaux réalisés par les membres  » dans le chapitre 19.

L’assurance accident pour bénévoles pallie ce défaut de couverture en offrant une protection à la suite d’un accident survenu dans le cadre des activités de la coopérative. Elle donne habituellement accès à des indemnités pour :

• Décès accidentel;
• Blessures corporelles;
• Incapacité totale ou partielle permanente.

Note

La plupart des contrats d’assurance accident pour bénévoles comportent une exclusion en raison de l’âge. Par exemple, les personnes âgées de 75 ans et plus pourraient ne pas être couvertes par l’assurance. Vérifiez auprès de votre assureur ou de votre courtier si votre police contient une telle limitation de couverture. Si tel est le cas, prenez soin d’aviser clairement vos membres (ex. : dans vos communications en lien avec les tâches à accomplir ou avec l’organisation d’une corvée). Assurez-vous également de confier à ces personnes des tâches qu’elles sont en mesure d’accomplir et qui ne comportent pas de risques d’accident.

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