Chapitre 18
Gestion locative

Section 18.14

Recours

18.14.1 - Compétence du Tribunal administratif du logement

Le Tribunal administratif du logement a compétence en première instance, à l’exclusion de tout autre tribunal, pour entendre toute demande (L.T.A.L., art. 28) :

• Relative au bail d’un logement lorsque la somme demandée ou la valeur de la chose réclamée ou de l’intérêt du demandeur dans l’objet de la demande est inférieure au montant de la compétence de la Cour du Québec (85 000 $);
• Relative aux matières suivantes :
  • Reconduction et modification du bail (c.Q., articles 1941 à 1946);
  • Fixation du loyer et autres conditions du bail (c.Q., articles 1947 à 1956 et article 1977);
  • Reprise du logement et éviction (c.Q., articles 1957 à 1964, 1966, 1967, 1969, 1970);
  • Bail d’un logement à loyer modique (c.Q., art. 1984 à 1990 et 1992 à 1994);
  • Mesures visant à assurer la conservation des logements (ex. : démolition d’un logement, aliénation d’un immeuble situé dans un ensemble immobilier, conversion d’un immeuble locatif en copropriété divise – Section II de la Loi sur le Tribunal administratif du logement, sauf aux articles 54.5, 54.6, 54.7 et 54.11 à 54.14.).

Recours en vertu de la Loi sur les coopératives (contrat de membre)

Contrairement aux recours portant sur le bail de logement (Code civil du Québec), les recours ou poursuites en vertu de la Loi sur les coopératives et du contrat de membre doivent être entrepris devant les tribunaux de droit commun, notamment la Cour supérieure.

18.14.2 - Principaux recours devant le Tribunal administratif du logement

Recours visant à obtenir l’exécution des obligations

Le locateur ou le locataire peut demander au Tribunal administratif du logement de rendre une ordonnance visant à contraindre l’autre partie à respecter ses obligations en vertu du bail (incluant le Règlement de régie interne). À titre d’exemples, il peut s’agir d’une demande :

• Du locateur visant le recouvrement d’un loyer impayé;
• Du locataire visant à forcer le locateur à effectuer des réparations nécessaires au logement;
• Du locateur visant à obtenir l’accès au logement d’un locataire qui le lui refuse (sauf en cas d’urgence);
• Du locateur visant à ordonner le respect d’une clause du bail par laquelle le locataire s’engage à détenir et à maintenir en vigueur une assurance habitation;
• Du locateur visant à forcer le respect d’une clause d’interdiction de posséder des animaux;
• D’une demande visant à faire cesser les troubles de voisinage occasionnés par un locataire aux autres locataires et occupants de l’immeuble;
• Du locataire visant à enjoindre au locateur d’exécuter ses obligations relativement à l’état du logement lorsque leur inexécution risque de rendre le logement impropre à l’habitation;
• Du locateur visant à ordonner à un locataire de ne pas conserver dans son logement une substance constituant un risque d’incendie ou d’explosion.

Recours en dommages-intérêts

Alors que la demande d’ordonnance d’exécution en nature vise à forcer l’autre partie à respecter ses obligations, la demande en dommages-intérêts vise, pour sa part, à indemniser la partie qui subit un préjudice à la suite de l’inexécution par l’autre partie de l’une de ses obligations. Voici quelques exemples de situations pouvant donnant lieu à un recours en dommages-intérêts :

• Demande du locateur visant à obtenir une indemnité de relocation à la suite du déguerpissement d’un locataire;
• Demande du locateur visant à condamner un locataire au remboursement des dépenses occasionnées pour remettre en état le logement endommagé par ce dernier;
• Demande d’un locataire visant à obtenir réparation pour la perte de jouissance des lieux subie en raison des troubles occasionnés par le comportement inapproprié et répété d’un autre locataire de l’immeuble.

Recours en résiliation du bail

La demande en résiliation de bail a pour objet d’obtenir du Tribunal administratif du logement une ordonnance ayant pour effet de mettre fin, pour l’avenir, au bail liant le locateur et le locataire. Une telle demande peut être présentée lorsque l’inexécution commise par l’une ou l’autre des parties présente un degré de gravité suffisant. Un manquement mineur ne peut normalement suffire à justifier la fin d’un contrat, c’est pourquoi la Loi exige, au terme de l’article 1863 du Code civil du Québec, que la partie qui réclame du Tribunal la résiliation d’un bail démontre que l’inexécution de l’autre partie lui cause un préjudice sérieux. Ce préjudice sérieux peut non seulement être personnel au locateur ou au locataire, mais également être celui subi par les autres locataires et occupants de l’immeublePour en savoir plus sur ce sujet et pour des exemples de cas où un préjudice sérieux a été reconnu, consulter la section ''Résiliation unilatérale du bail '' (Section 18.11).

À cet égard, l’article 1973 du Code civil prévoit que, lorsqu’une résiliation de bail est demandée pour un motif autre qu’un retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer, le Tribunal peut, à sa discrétion, l’accorder immédiatement ou bien émettre une ordonnance d’exécution assortie d’un délai à l’intérieur duquel l’obligation devra être exécutée.

Le cas particulier de la résiliation pour motif de défaut de paiement du loyer

La résiliation de bail pour motif de non-paiement de loyer par le locataire est assujettie à certaines règles particulières. La Loi prévoit que le locateur peut obtenir la résiliation du bail si le locataire est en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer ou, encore, s’il en subit un préjudice sérieux, lorsque le locataire en retarde fréquemment le paiement (C.c.Q., art. 1971).

Lorsque le locataire est en retard de plus de trois semaines, le Tribunal doit résilier le bail et ne peut décider de substituer à cette sanction une ordonnance de paiement comme il lui est possible de le faire lorsqu’une telle demande est fondée sur un autre motif. Le locataire pourra malgré tout éviter la résiliation de son bail s’il paie, avant jugement, l’intégralité des arrérages de loyer ainsi que les intérêts et les frais (C.c.Q., art. 1883).

Dans le but d’éviter qu’un locataire qui paie constamment en retard son loyer ne puisse éternellement échapper à la résiliation de son bail en payant avant jugement, la Loi prévoit que le locateur puisse également obtenir la résiliation du bail, s’il en subit un préjudice sérieux, lorsque le locataire retarde fréquemment le paiement du loyer. Dans le contexte d’une telle demande, le locateur doit prouver qu’il subit un préjudice sérieux en raison du défaut répété du locataire de payer son loyer. Un préjudice sérieux pourrait résulter, par exemple, des troubles occasionnés dans la gestion de l’immeuble, des tracas occasionnés par des démarches multiples de recouvrement adressées au Tribunal administratif du logement, des difficultés à honorer les échéances de paiement envers un prêteur hypothécaire ou envers d’autres fournisseurs.

Fixation du loyer

Le recours en fixation de loyer par le Tribunal administratif du logement découle d’une mésentente entre la coopérative et un locataire non membre relativement aux conditions du bail en vue de sa reconductionVoir à ce sujet la section '' Reconduction et modification du bail'' (Section 18.12).

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Rappels importants

En vertu de l’article 1955 du Code civil du Québec, ni le locateur ni le locataire d’un logement loué par une coopérative d’habitation à l’un de ses membres ne peuvent faire fixer le loyer ni modifier d’autres conditions du bail par le Tribunal administratif du logement. Le locataire qui est membre de la coopérative et qui refuse les modifications proposées au bail (incluant une augmentation de loyer) doit quitter son logement à la fin du bail.

Afin d’éviter qu’un membre puisse avoir recours au Tribunal afin de faire fixer le loyer, il est essentiel de cocher, dans la section F du formulaire de bail, la case indiquant que « Le logement est loué par la coopérative à l’un de ses membres ».

Rappelons également que le locateur ou le locataire d’un logement à loyer modique ne peut faire fixer le loyer ou modifier d’autres conditions du bail que conformément aux dispositions particulières à ce type de bail (C.c.Q., art. 1956).

Rappelons la séquence usuelle de la reconduction d’un bail de 12 mois, susceptible de donner lieu au recours en fixation de loyer :

• Envoi par le locateur d’un avis de renouvellement et de modifications du bail (incluant une augmentation de loyer), au moins 3 mois et au plus 6 mois avant la fin du bail;
• Dans le mois suivant cet avis, le locataire non membre avise le locateur qu’il refuse les modifications proposées, mais ne souhaite pas quitter son logement à la fin du bail;
• À défaut d’entente entre les parties, le locateur peut, dans le mois suivant l’avis du locataire, s’adresser au tribunal pour faire fixer le loyer ou d’autres conditions du bail.

Une fois saisie d’une demande de fixation, le Tribunal détermine le loyer exigible, en tenant compte des normes fixées par le Règlement sur les critères de fixation de loyer (C.c.Q., art. 1953). Lorsqu’il autorise la modification d’une condition du bail, le Tribunal fixe alors le loyer exigible pour le logement, compte tenu de la valeur relative de la modification par rapport au loyer du logement (C.c.Q., art. 1952).

Certains autres recours

Demande en diminution de loyer

L’inexécution d’une obligation par le locateur permet parfois au locataire de demander une diminution de loyer. Ce recours vise à permettre au locataire de récupérer la part de loyer équivalente à la diminution de jouissance ou à la perte d’usage du logement plutôt qu’à compenser pour un dommage. Ce pourrait être le cas, par exemple :

• Lorsque la jouissance paisible des lieux du locataire est troublée par un autre locataire de l’immeuble;
• Lorsque le locataire subit une perte partielle temporaire de jouissance de son logement en raison de réparations urgentes et nécessaires apportées par le locateur;
• Lorsque le locataire est temporairement privé de services à la charge du locateur tels le chauffage, l’approvisionnement en eau chaude, etc.

Dépôt du loyer au greffe du Tribunal

Lorsque le locateur n’exécute pas les obligations auxquelles il est tenu, le locataire peut demander au Tribunal administratif du logement une autorisation pour déposer son loyer au greffe du Tribunal (C.c.Q., art. 1907).

La procédure encadrant le dépôt du loyer se déroule comme suit :

• Premièrement, le locataire doit donner au locateur un préavis écrit de 10 jours indiquant les motifs au soutien de son intention de déposer le loyer au greffe du Tribunal;
• Dans un deuxième temps, et si le locateur ne remédie pas au défaut reproché dans le délai prescrit, le locataire pourra alors s’adresser au Tribunal pour demander l’autorisation de déposer le loyer. Le Tribunal pourra accorder l’autorisation s’il constate un motif sérieux pour le faire. Il déterminera alors le montant et les conditions du dépôt;
• Une fois le dépôt effectué, il appartient par la suite au locateur d’en demander la remise et de démontrer qu’il a exécuté ses obligations (c.Q., art. 1909).

Recours abusifs et dilatoires (L.T.A.L., art. 63.2)

Une partie peut demander au Tribunal de mettre fin à un recours jugé abusif (ex. : manifestement mal fondé ou frivole) ou dilatoire (ex. : qui vise uniquement à gagner du temps ou à retarder l’exécution d’une décision). Le Tribunal peut alors :

• Rejeter la demande;
• Interdire à une personne de déposer un autre recours;
• Condamner la personne fautive à rembourser certains frais (ex. : frais d’avocat) ou à payer des dommages-intérêts visant à réparer le préjudice subi par l’autre partie.
• Le Tribunal peut en outre condamner la personne qui a intenté un recours abusif ou dilatoire à des dommages punitifs.

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18.14.3 - Procédure devant le Tribunal administratif du logement

La présente sous-section ne constitue pas un guide de procédure complet devant le Tribunal administratif du logement. Nous vous présentons certains éléments à retenir pour chacune des étapes du recours. Pour en savoir plus, communiquez avec votre fédération ou consultez le site Internet du Tribunal administratif du logement.

Dépôt d’une demande 

• L’introduction d’un recours devant le Tribunal se fait par le dépôt d’une demande. Le dépôt de la demande peut se faire en ligne, par courrier ou en vous présentant en personne aux bureaux du Tribunal (pour en savoir plus);
• Le locataire ou le locateur qui souhaite exercer un recours au Tribunal doit utiliser le formulaire de demande prévu à cette fin (formulaire);
• La demande peut être signée par un avocat ou par un dirigeant de la coopérative;
• Des frais d’ouverture de dossier sont exigibles (voir le tableau des frais).

Notification de la demande (L.T.A.L., arts. 56 à 56.2)

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• La notification a pour objectif d’aviser formellement une partie du recours intenté par l’autre partie (pour en savoir plus);
• La notification peut se faire par tout moyen qui permet d’en faire la preuve (ex. : par huissier, par courrier recommandé, par un service de messagerie en main propre, etc.). S’il n’existe aucun moyen de notifier la demande à la partie adverse parce que cette dernière est introuvable, il est possible, avec l’autorisation du Tribunal, de notifier par avis public ;
• Lors de sa notification, la demande, sauf si elle concerne uniquement la fixation du loyer, doit également être accompagnée des pièces à son soutien ou d’une liste des pièces indiquant que celles-ci sont accessibles sur demande;
• La preuve de notification ainsi qu’une liste des pièces au soutien de la demande doivent ensuite être déposées au dossier du Tribunal.

Mise au rôle et avis d’audition

• La mise au rôle de la demande permet de déterminer le moment et la durée prévus de l’audience (pour en savoir plus);
• L’évaluation de la demande permet de classer les demandes selon les catégories de traitement suivantes : non-paiement de loyer, fixation et révision, causes civiles urgentes, causes civiles prioritaires et causes civiles générales.
• Par la suite, vous recevrez du Tribunal un avis d’audition indiquant la date, l’heure et le lieu de l’audition de la cause.

Préparation en vue de l’audience

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• Il est important de bien se préparer en vue de l’audience et de ne rien laisser au hasard (pour en savoir plus);
• L’avis d’audition est transmis aux adresses déclarées au dossier. Assurez-vous que cette information est à jour et informez le Tribunal et les autres parties de tous vos changements d’adresse;
• La demande peut être complétée ou corrigée par amendement. L’amendement doit être produit au Tribunal et notifié à l’autre partie avant l’audience. Vous devez produire la preuve de notification au Tribunal au début de l’audience;
• Dans certaines causes, le Tribunal peut ordonner la tenue d’une conférence de gestion (T.A.L., art. 56.5) ou d’une conférence préparatoire (L.T.A.L., art. 56.9);
• Le Tribunal peut inviter les parties à participer à une séance de conciliation (T.A.L., arts. 31 à 31.06);
• Si, pour des motifs sérieux, la personne qui représente la coopérative devant le Tribunal ne peut pas être présente à l’audience, elle peut demander une remise.

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Représentation et assistance devant le Tribunal administratif du logement

• Une coopérative peut être représentée par un administrateur, un dirigeant, un employé à son seul service ou un avocat (T.A.L., art. 72). Notez cependant que si la demande n’a pour seul objet qu’une réclamation de 15 000 $ ou moins, un avocat ne peut représenter la coopérative (L.T.A.L., art. 73; pour en savoir plus).
• La coopérative ou le locataire peuvent aussi être assistés, lors de l’audience, par une personne de confiance, en raison, par exemple, de l’âge, de l’état de santé, d’une situation de vulnérabilité ou du niveau de maîtrise de la langue. La personne qui assiste une partie doit le faire gratuitement (T.A.L., art. 74.1; pour en savoir plus). Le représentant de la coopérative (ex. : administrateur, dirigeant, employé) peut donc également être assisté par une personne de confiance.

Le déroulement de l’audience

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• Première règle : assurez-vous d’être présent à l’heure et au lieu indiqués sur l’avis d’audition que vous avez reçu;
• L’audience est publique et les débats sont enregistrés;
• Il est désormais possible de tenir certaines audiences par visioconférence;

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• Au début de l’audience, les parties s’identifient et doivent s’engager par une affirmation solennelle à dire la vérité. Mentir devant le Tribunal peut entraîner des conséquences sérieuses;
• La partie demanderesse présente d’abord sa preuve. Puis, c’est au tour de la partie défenderesse;
• Assurez-vous d’avoir en votre possession tous les documents nécessaires. Veillez à ce qu’ils soient clairement identifiés;
• Vous pouvez présenter des témoins pour faire la preuve de votre cause. Pour vous assurer de leur présence, vous devrez, à vos frais, faire notifier par huissier, au moins 3 jours avant la date de l’audience, une citation à comparaître (subpoena) émise par un juge administratif ou un greffier spécial du Tribunal administratif du logement;
• Par la suite, les deux parties pourront présenter une plaidoirie, c’est-à-dire un exposé verbal des prétentions et des arguments;
• Aucun document ne peut être produit après l’audience, sauf s’il y a une autorisation préalable du juge administratif ou du greffier spécial. À moins que le Tribunal n’en décide autrement, la partie qui produit un tel document doit en transmettre copie à l’autre partie.

Décision du Tribunal administratif du logement

• Après l’audience, la cause est prise en délibéré par le juge administratif ou le greffier spécial pour lui permettre de rédiger sa décision qui est ensuite envoyée aux parties (pour en savoir plus);
• Si la partie défenderesse refuse de se conformer volontairement à la décision ou que les négociations en vue de son exécution échouent, la partie demanderesse devra alors prendre les moyens pour forcer la partie défenderesse à se conformer à la décision. Avant de procéder à l’exécution forcée d’une décision, il est parfois préférable de trouver un terrain d’entente (pour en savoir plus).
• Pour entreprendre l’exécution forcée d’une décision, le créancier donne ses instructions d’exécution et la décision à un huissier de justice, puis verse à ce dernier les sommes nécessaires à l’exécution. L’huissier de justice remplit alors un avis d’exécution, le dépose au greffe de la Cour du Québec avec une copie de la décision, et le signifie au débiteur.

18.14.4 - Contestation d’une décision du Tribunal administratif du logement

À la suite d’une demande faite au Tribunal administratif du logement, l’audience a été tenue et vous recevez une décision. Si vous êtes insatisfait de cette décision et désirez la contester, les recours suivants peuvent s’appliquer selon les circonstances :

Recours devant le Tribunal administratif du logement

La rectification (L.T.A.L., art. 88)

En lisant la décision, vous apercevez une erreur matérielle ou une omission (ex. : une erreur de calcul ou de date). Vous pouvez alors demander la rectification de la décision, et ce, tant que cette décision n’a pas été inscrite en révision ou en appel, ou tant que son exécution n’a pas été commencée.

La rétractation (L.T.A.L., art. 89)

Une partie peut demander la rétractation d’une décision dans les cas suivants :

• Elle n’a pu être présente à l’audience (cela suppose qu’elle en a été empêchée);
• Si, bien que présente à l’audience, elle a été empêchéede fournir une preuve par surprise, fraude ou pour une autre cause que le Tribunal pourrait juger suffisante;
• Le Tribunal a omis de se prononcer sur une partie de la demande, ou il s’est prononcé au-delà de ce qui était réclamé dans la demande.

Dans ces trois situations, vous pouvez déposer au Tribunal administratif du logement une demande de rétractation, accompagnée des frais exigibles. Cela doit être fait dans les 10 jours suivant la date où vous avez pris connaissance de la décision ou, selon le cas, dans les 10 jours suivant le moment où cesse votre empêchement.

La révision (L.T.A.L., art. 90)

Une partie peut demander au Tribunal administratif du logement la révision d’une décision dans les cas suivants :

• Lorsque la demande de révision a pour objet la fixation de loyer, la modification d’une autre condition du bail ou la révision de loyer;
• Lorsque la décision a été rendue par un greffier spécial en vertu du paragraphe 5 du premier alinéa de l’article 30.2 (ex. : décision rendue en l’absence d’une des parties), sauf dans le cas où elle porte sur une demande pour laquelle les parties ont consenti à ce que le greffier spécial en décide.

Vous devez indiquer clairement, dans la demande, les raisons pour lesquelles vous contestez la décision, car l’examen pourrait se limiter aux questions soumises. La demande de révision doit être déposée dans le mois suivant la décision et des frais sont exigibles.

Appel devant la Cour du Québec (L.T.A.L., art. 91)

Sauf les exceptions mentionnées ci-dessous, les décisions du Tribunal administratif du logement peuvent faire l’objet d’un appel sur permission d’un juge de la Cour du Québec.

La demande pour permission d’appeler, accompagnée d’un avis de présentation, doit être signifiée à la partie adverse et produite au greffe de la Cour du Québec dans les 30 jours suivant la date de la décision.

Exceptions : certaines décisions rendues par le Tribunal administratif du logement ne peuvent être portées en appel, soit celles :

• Dont l’objet est la fixation de loyer, la modification d’une autre condition du bail ou la révision de loyer;
• Dont le seul objet de la demande est le recouvrement d’une petite créance (15 000 $ et moins);
• Relatives au démembrement d’un ensemble immobilier, à une conversion en copropriété divise et à une démolition;
• Relatives à une demande d’autorisation de déposer le loyer.

Recours devant la Cour supérieure

Le Tribunal administratif du logement et la Cour du Québec sont soumis au pouvoir de contrôle judiciaire de la Cour supérieure. Le recours à la Cour supérieure s’exerce par le dépôt d’un « pourvoi en contrôle judiciaire ». Toutefois, il s’agit d’un recours complexe et qui peut entraîner des coûts importants pour les parties. Vous devriez envisager d’autres options.

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