Chapitre 18
Gestion locative

Section 18.5

Principales obligations du locateur

18.5.1 - Obligation de délivrer le logement

La coopérative doit mettre à la disposition du locataire le logement loué, ainsi que tous ses accessoires (ex. : espace de rangement), de manière que ce dernier puisse y habiter.

Fiche juridique

La délivrance du logement se concrétise par la remise des clés au locataire (clés du logement et, s’il y a lieu, celles de l’immeuble, de la remise ou de l’espace de rangement, de la boîte aux lettres, etc.).

La Loi impose au locateur l’obligation de délivrer un logement en bon état d’habitabilité (C.c.Q.., art. 1910). Par exemple, la coopérative doit s’assurer avant l’emménagement du nouveau locataire que l’ancien locataire a laissé le logement en bon état et que, s’il y a lieu, les travaux et réparations prévus à la section E du bail ont été effectués.

Logement impropre à l’habitation

La Loi interdit au locateur d’offrir en location ou de délivrer un logement impropre à l’habitation. Un logement est impropre à l’habitation lorsqu’il constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public ou lorsqu’il a été déclaré tel par le tribunal ou par l’autorité compétente, par exemple la municipalité (C.c.Q., art. 1913). Ce pourrait être le cas, par exemple, d’un logement dépourvu d’un système de chauffage fonctionnel ou d’eau courante, ou bien affecté par la moisissure ou la vermine. Le locataire peut refuser de prendre possession du logement qui lui est délivré s’il est impropre à l’habitationVoir la documentation pour un modèle d'avis d'abandon du logement (impropre à l'habitation). Il doit cependant être en mesure d’en faire la preuve (ex. : avis d’une autorité publique, avis d’un expert, preuve médicale, etc.). Le bail est alors résilié de plein droit, ce qui signifie qu’il n’est nécessaire que la résiliation soit prononcé par le Tribunal administratif du logement (TAL) (C.c.Q, art. 1914).

Fiche juridique

18.5.2 - Obligation d’entretenir le logement

Le locateur est tenu de maintenir l’habitabilité du logement pendant toute la durée du bail (C.c.Q.., art. 1910). Par conséquent, la coopérative a l’obligation d’effectuer les réparations nécessaires, exception faite des menues réparations d’entretien qui, elles, sont à la charge du locataire (C.c.Q, art. 1864; voir la sous-section 18.6.3).

Fiche juridique

En pratique donc, la majeure partie des réparations sont à la charge du locateur. Voici quelques exemples de travaux que la coopérative a l’obligation d’effectuer :

• Plafond qui coule;
• Fenêtre qui ne ferme pas hermétiquement;
• Plomberie et électricité;
• Système de chauffage défectueux;
• Comptoirs et armoires de cuisine;
• Couvre-plancher et céramiques de salle de bain.

Fiche juridique

Sécurité et salubrité du logement

La coopérative a de plus l’obligation de faire les réparations qui touchent la sécurité et la salubrité du logement (C.c.Q., art. 1012 et art. 1913) ou de faire appel aux professionnels requis. Il pourrait s’agir, par exemple, de travaux pour remédier à un problème de moisissures ou encore du recours à un exterminateur.

Logement impropre à l’habitation

Lorsqu’en cours de bail, le logement devient impropre à l’habitation, le locataire peut quitter le logement. Il doit alors aviser la coopérative de l’état du logement avant l’abandon ou dans les 10 jours qui suivent (C.c.Q., art. 1915). Une fois l’avis donné, le locataire est dispensé de payer son loyer tant que le logement demeure impropre à l’habitation, à moins que l’état du logement ne résulte de sa propre faute.

Dès que le logement redevient propre à l’habitation, le locateur est tenu d’en aviser le locataire, si ce dernier l’a avisé de sa nouvelle adresse; le locataire est alors tenu, dans les 10 jours, d’aviser le locateur de son intention de réintégrer ou non le logement ().

Travaux urgents

Le locateur doit effectuer sans délai les réparations urgentes et nécessaires à un logement ou à l’immeuble si sa conservation ou son usage en est affecté (C.c.Q., art. 1865). Les travaux urgents sont ceux qui doivent être effectués immédiatement afin de préserver l’immeuble (incluant les logements) ainsi que la santé et la sécurité des occupants. Les réparations jugées urgentes et nécessaires sont, par exemple :

• Une fuite grave de la tuyauterie ou du toit;
• Un défaut des installations électriques;
• Un blocage du tuyau d’égout;
• Une marche d’escalier ou une planche de balcon pourrie qui cède;
• Une panne de chauffage durant l’hiver;
• Une serrure défectueuse sur une porte d’accès au logement.

Intervention du locataire

S’il ne peut pas joindre le locateur ou si celui-ci néglige ou refuse d’effectuer les travaux, le locataire peut faire une réparation ou engager une dépense urgente et nécessaire (C.c.Q., art. 1868). Au besoin, il fait appel à une personne qualifiée (ex. : un plombier, un électricien, un menuisier) pour faire la réparation urgente qui s’impose.

Avant d’entreprendre une telle démarche, le locataire doit faire tout ce qu’il peut pour joindre le locateur ou son représentant. Il est recommandé qu’il note l’heure et la date des appels téléphoniques ainsi que le nom de l’interlocuteur, le cas échéant.

Dans des situations urgentes, le locataire doit savoir que même si la Loi l’autorise à exécuter les réparations nécessaires ou à faire une dépense, il s’agit d’un moyen exceptionnel. Ce droit doit être exercé avec beaucoup de prudence parce que le locataire devra éventuellement en rendre compte au locateur.

Pour en savoir plus sur les mesures d’urgence, consultez le chapitre 21.

Remboursement des frais

Le locateur doit rembourser les dépenses raisonnables faites par le locataire. Pour obtenir le remboursement des frais engagés, le locataire doit :

• Soumettre au locateur les factures, reçus et autres pièces justificatives;
• S’il y a eu réparation d’un meuble ou d’un appareil électrique, remettre au locateur les pièces remplacées.

En cas de différend sur le caractère raisonnable des dépenses réclamées, les parties ont tout intérêt à trouver une entente satisfaisante. À défaut d’une telle entente et si le locateur refuse de rembourser en tout ou en partie le montant réclamé par le locataire, celui-ci peut, en vertu de la Loi, retenir sur son loyer le montant des dépenses raisonnables qu’il a engagées pour l’exécution des réparations urgentes et nécessaires si le locateur refuse de les lui rembourser (C.c.Q., art. 1868). En pareil cas, l’autorisation du Tribunal administratif du logement n’est pas nécessaire. Cependant, le locataire qui retiendrait sur son loyer des montants qui ne correspondent pas à des dépenses raisonnables s’expose à un recours pour loyer impayé devant le Tribunal.

Intervention du locateur

Si le locataire ne peut être joint et qu’il y a des réparations urgentes et nécessaires à exécuter, le locateur peut pénétrer dans le logement sans l’autorisation du locataire Voir la section ''Accès et visite du logement par le locateur''(Section 18.9).

De plus, lorsque le locataire a entrepris des réparations urgentes et nécessaires, le locateur peut, à tout moment, intervenir et poursuivre lui-même les travaux.

En cas de mésentente
Dans le cas d’un différend entre la coopérative et le locataire concernant les réparations urgentes et nécessaires, les parties ont intérêt à trouver un terrain d’entente, en faisant preuve de bonne foi dans l’application des règles prévues au Code civil. Si les montants en jeu le justifient, elles pourraient avoir recours à l’expertise d’un tiers. Si le locateur et le locataire ne parviennent pas à s’entendre, l’un ou l’autre peut déposer une demande au Tribunal administratif du logement.

Travaux majeurs

On entend par « travaux majeurs » le fait d’effectuer des améliorations ou réparations importantes dans un logement (ex. : rénover une salle de bain ou une cuisine).

Fiche juridique

Le locateur a le droit, même en cours de bail, d’entreprendre des travaux majeurs, et ce, même s’il ne s’agit pas de travaux urgents. Le Code civil oblige dans ce cas le locateur à aviser le locataire que de tels travaux auront lieu (C.c.Q., art. 1922).

L’avis doit être donné au moins 10 jours avant la date prévue pour le début des travaux ou, si une période d’évacuation de plus d’une semaine est prévue, au moins trois mois avant celle-ci. L’avis indique (C.c.Q., art. 1923) :

• La nature des travaux;
• La date à laquelle les travaux débuteront et l’estimation de leur durée;
• S’il y a lieu, la période d’évacuation nécessaire et, le cas échéant, le montant de l’indemnité offerte;
• Toutes autres conditions dans lesquelles s’effectueront les travaux, si elles sont susceptibles de diminuer substantiellement la jouissance des lieux.

Bien communiquer avec vos locataires

La réalisation de travaux majeurs risque d’affecter la jouissance paisible des lieux et de générer une certaine insécurité chez les locataires qui, rappelons-le, sont aussi très majoritairement membres de la coopérative. C’est pourquoi la coopérative a intérêt à adopter une stratégie de communication efficace afin de bien informer et rassurer les locataires. Les moyens de communication varieront, selon la nature et la durée prévue des travaux, la nécessité de reloger les occupants temporairement, etc. Il pourrait s’agir, par exemple, de communications écrites, d’avis affichés dans les espaces communs, voire de rencontres d’information.

Lorsque l’avis du locateur prévoit une évacuation temporaire, le locataire doit, dans les 10 jours suivant la réception de l’avis, aviser le locateur de son intention de s’y conformer ou non. S’il omet de le faire, il est réputé avoir refusé de quitter les lieux (C.c.Q., art. 1925). En cas de refus du locataire, le locateur peut, dans les 10 jours du refus, demander au Tribunal administratif du logement de statuer sur la pertinence de l’évacuation.

Le locataire peut contester devant le Tribunal toute condition abusive imposée par le locateur (C.c.Q., art. 1926) dans l’avis transmis.

Mentionnons qu’aucun avis n’est requis et qu’aucune contestation n’est possible lorsque les modifications effectuées ont fait l’objet d’une entente entre le locateur et le locataire, dans le cadre d’un programme public de conservation et de remise en état des logements (C.c.Q., art. 1929).

Interdiction de changer la forme ou la destination du logement

Un propriétaire a le droit, en cours de bail, d’apporter des améliorations ou de faire des réparations majeures touchant l’un ou l’autre de ses logements, pourvu que ces travaux et les conditions d’exécution soient raisonnables. Il n’est toutefois pas permis de changer la forme ou la destination d’un logement loué (ex. : transformer le logement en local commercial (C.c.Q., art. 1856)).

18.5.3 - Jouissance paisible des lieux

La coopérative doit procurer au locataire la jouissance paisible des lieux loués pendant toute la durée du bail (C.c.Q., art. 1854). La notion de jouissance paisible des lieux signifie que le locataire doit pouvoir utiliser le logement sans être dérangé de façon démesurée.

Fiche juridique

Droit reconnu par la Charte des droits et libertés de la personne

Le droit à la jouissance paisible des biens est protégé par l’article 6 de la Charte des droits et libertés de la personne. Mentionnons à cet égard qu’une atteinte illicite à un droit ou à une liberté reconnue par la Charte confère à la victime le droit d’obtenir la cessation de cette atteinte et la réparation du préjudice moral ou matériel qui en résulte. En cas d’atteinte illicite et intentionnelle, le tribunal peut en outre condamner son auteur à des dommages-intérêts punitifsÀ titre d’exemple, on a octroyé des dommages punitifs en vertu de la Charte dans le cas suivant : le locateur qui avant la fin d’un bail investit un de ses logements, en change les serrures et dispose des biens du locataire qui s’y trouvent Propriétés Parc Vertu c. Jebara, J.E. 2003-694; REJB 2003-38832 (C.Q.); 2003 CanLII 34595 (QC CQ). (art. 49).

L’obligation du locateur de fournir au locataire la jouissance paisible du logement s’étend aux aires communes telles que les escaliers, la buanderie, le stationnement, les ascenseurs, le hall d’entrée, etc.

Évidemment, la coopérative n’a pas le droit de troubler elle-même la jouissance paisible du logement. Elle doit de plus veiller à ce que de tels troubles ne soient pas causés par les autres locataires ou par les invités de ces derniers.

Cette obligation en est une de résultat9185-4000 Québec inc. c. Centre commercial Innovation inc. (2016 QCCA 538).. Cela signifie qu’une fois l’existence d’un trouble constatée, la coopérative a l’obligation de faire cesser celui-ci. Si elle n’y parvient pas, elle pourrait être tenue responsable des dommages subis par le locataire dont la jouissance paisible a été troublée. La coopérative peut néanmoins se dégager de cette responsabilité si elle est en mesure de démontrer que le trouble ou le dommage est dû à une force majeure (ex. : un sinistre telles une panne électrique généralisée, une catastrophe naturelle) ou à la faute du locataire lui-même (ex. : détérioration du logement par le locataire, conflit personnel avec un autre locataire, etc.).

Procédure

Tolérance des inconvénients normaux de voisinage

La Loi prévoit que des voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage (C.c.Q., art. 976). Donc chaque locataire doit faire preuve d’une certaine tolérance, en tenant compte de la nature des lieux (ex. : la proximité des logements, le niveau d’isolation sonore, etc.) et des usages (ex. : une activité provoquant un certain bruit pourrait être tolérable au cours de la journée, mais se transformer en trouble de voisinage si elle s’exerce en pleine nuit).

 

Voici quelques-uns des principaux troubles à la jouissance paisible des lieux :

Nuisance sonore (le bruit) : La nuisance sonore peut provenir des locataires, par exemple une musique au volume excessif, de cris ou d’un ton de voix anormalement élevé, d’aboiements excessifs d’un chien, de fermetures violente de portes, de cognement sur un plancher ou un plafond, du port de chaussures entraînant un bruit anormal; elle peut également provenir de la coopérative, par exemple lors de réparations bruyantes (ex. : travaux de menuiserie ou employant des outils bruyants tel un marteau piqueur) ou d’entretien (ex. : tonte de la pelouse, passage de l’aspirateur, etc.) à des heures trop hâtives ou trop tardives. Vérifiez auprès de votre municipalité la réglementation concernant les heures légales pour faire de tels travaux, ainsi que les niveaux de bruit (décibels) à respecter.

Nuisance visuelle : Il peut s’agir d’objets divers (ex. : pneus, vieux meubles ou électroménagers, déchets, caisses de bières, etc.), installations ou constructions encombrant les passages, escaliers et autres espaces communs.

Nuisance olfactive (les odeurs) : Tombent par exemple sous cette rubrique les odeurs provenant d’ordures entreposées à des endroits inappropriés (ex. : sur le balcon ou dans les corridors), les déjections d’animaux domestiques, les odeurs provenant de la consommation de cannabis, de tabac ou encore celles découlant d’un problème de plomberie, d’humidité excessive ou de moisissure.

Comportements violents : La violence de la part d’un autre locataire ou d’un représentant de la coopérative, sous toutes ses formes (violence physique, psychologique, sexuelle) et manifestations (gestes ou paroles, menaces), représente un trouble à la libre jouissance des lieux. On pourrait également étendre la notion de comportements violents à certains gestes indécents ou impudiques d’un locataire à la vue des autres locataires.

La coopérative a le devoir de réprimer et, s’il y a lieu, de dénoncer aux autorités compétentes les comportements violents au sein de la coopérative Voir la sous-section ''Limites de l’intervention de la coopérative'' (Sous-section 9.3.4).

Violation de la vie privée : La notion de vie privée est intimement liée au lieu où on habite, au logement. N’entre pas chez vous qui en a envie. L’inviolabilité de la demeure est protégée par la loi (Charte des droits et libertés de la personne, articles 7 et 8). Ce principe s’applique aussi bien dans le cadre de la relation coopérative-membre et dans la relation entre membres que dans le cadre de la relation coopérative-locataire. Les visites, appels téléphoniques, textos ou courriels répétés et inappropriés de la part d’un représentant de la coopérative ou d’un autre locataire représentent des exemples de violations de la vie privée causant un trouble à la jouissance paisible des lieux.

18.5.4 - Harcèlement, intimidation et maltraitance

Une coopérative d’habitation doit être un milieu de vie sécuritaire, exempte de toute forme de harcèlement, d’intimidation et de maltraitance.

Politique concernant le harcèlement, l’intimidation et la maltraitance

L’adoption d’une politique concernant le harcèlement, l’intimidation et la maltraitance est recommandéeVoir la documentation pour un modèle de politique. Cette politique traite, notamment :

• Des engagements de la coopérative afin de prévenir et de contrer le harcèlement, l’intimidation et la maltraitance;
• Des comportements attendus des membres et locataires, des administrateurs, des dirigeants et, s’il y a lieu, des employés;
• Du dépôt et du traitement des plaintes.

La coopérative doit remettre une copie de cette politique à chaque membre, administrateur, dirigeant et employé de la coopérative. Elle doit de plus :

• Sensibiliser et informer ces personnes au sujet du harcèlement, de l’intimidation et de la maltraitance;
• Encourager les personnes qui estiment subir de tels traitements ou celles qui en sont témoins à porter plainte conformément à la politique;
• Traiter rapidement, dans la plus grande confidentialité, avec respect et impartialité, les plaintes reçues en vertu de la Politique;
• S’assurer que toute personne qui porte plainte ne soit pas victime de représailles;
• Le cas échéant, dénoncer aux autorités (ex. : police, Commission des droits de la personne et des droits de la jeunesse, etc.) les comportements qui relèvent de leurs compétences;
• Soutenir, dans les limites de ses ressources et compétences, les victimes de harcèlement, d’intimidation et de maltraitance.

Le harcèlement

L’article 1902 du Code civil prévoit que le locateur ou toute autre personne ne peut user de harcèlement envers un locataire de manière à restreindre son droit à la jouissance paisible des lieux ou à obtenir qu’il quitte le logement. Le harcèlement au sens de l’article 1902 peut prendre plusieurs formes incluant, par exemple, la coupure injustifiée de services (ex. : électricité, chauffage, télédistribution, etc.), des visites ou appels à des heures déraisonnables ou en l’absence du locataire, des notes collées sur la porte du logement, le changement des serrures injustifié, un langage abusif ou des menaces, de l’intimidation, une violation de la vie privée, des recours abusifs ou vexatoires devant le Tribunal administratif du logement, etc. Le locataire, s’il est harcelé, peut demander que le locateur ou toute autre personne qui a usé de harcèlement soit condamné à des dommages-intérêts punitifs.

L’article 10.1 de la Charte des droits et libertés de la personne interdit plus spécifiquement le harcèlement relativement à la race, à la couleur, au sexe, à une grossesse, à l’orientation sexuelle, à l’état civil, à l’âge, à la religion, aux convictions politiques, à la langue, à l’origine ethnique ou nationale, à la condition sociale et à un handicap.

Le respect pour tous!

La coopérative doit prévenir et contrer le harcèlement commis par :

• Un locataire envers un autre locataire;
• Un représentant de la coopérative (administrateur, dirigeant ou employé) à l’égard d’un locataire;
• Un représentant de la coopérative (administrateur, dirigeant ou employé) à l’égard d’un autre représentant de la coopérative;
• Un locataire envers un représentant de la coopérative (administrateur, dirigeant, employé).

Dans le cas des coopératives d’habitation qui reçoivent une aide financière de la Société d’habitation du Québec (SHQ), l’article 85.2 de la Loi sur la Société d’habitation donne le pouvoir à la SHQ d’imposer une forme de tutelle administrative (ou administration provisoire) à une coopérative d’habitation dans le cas où un ou plusieurs de ses administrateurs ou autres dirigeants de la coopérative ont intimidé, harcelé ou maltraité un locataire ou n’ont posé aucun acte pour mettre fin à la maltraitance, au harcèlement ou à l’intimidation qu’on leur dénonce.

Harcèlement au travail

Si votre coopérative a des employés, elle devra se conformer aux dispositions de la Loi sur les normes du travail concernant le harcèlement psychologique et sexuel (articles 81.18 à 81.20).

Enfin, dans certaines circonstances, le harcèlement peut constituer une infraction de nature criminelle. Sont susceptibles d’être considérés comme du harcèlement criminel au sens de l’article 264 du Code criminel canadien les comportements suivants :

• Suivre une personne ou une de ses connaissances de façon répétée;
• Communiquer de façon répétée, même indirectement, avec cette personne ou une de ses connaissances;
• Cerner ou surveiller le lieu où cette personne ou une de ses connaissances réside, travaille, exerce son activité professionnelle ou se trouve;
• Se comporter d’une manière menaçante à l’égard de cette personne ou d’un membre de sa famille.

L’intimidation

L’intimidation représente une forme particulière de harcèlement qui se caractérise habituellement par :

• Une inégalité des rapports de force ou de pouvoir;
• Un geste généralement délibéré ayant pour effet de nuire ou de faire du mal;
• Le caractère répétitif des gestes (ou un geste grave ayant les mêmes conséquences);
• Un comportement ayant une portée physique (ex. : contraindre, frapper, bousculer, etc.), verbale (insulter, ridiculiser, menacer, faire des remarques sexistes, homophobes, transphobes, racistes ou âgistes), sociale (propager des mensonges ou des rumeurs, dénigrer, humilier, isoler, etc.) ou matérielle (détruire, vandaliser, s’approprier le bien d’autrui, y compris par exemple des images dans le cyberespace).

L’intimidation peut se faire par l’entremise des technologies de l’information et des communications (réseaux sociaux, messages textes, courriels, blogues, sites Web, etc.).

La maltraitance

Il y a maltraitance quand un geste singulier ou répétitif, ou une absence d’action appropriée, que ce soit intentionnel ou non, se produit dans une relation où il devrait y avoir de la confiance, et que cela cause du tort ou de la détresse chez une personne. Dans le contexte d’une coopérative d’habitation, la maltraitance est surtout susceptible de se rencontrer dans les cas des personnes aînées ou d’autres personnes en situation de vulnérabilité ou de dépendance (ex. : personne en situation de handicap).

La maltraitance peut être physique (ex. : rudoyer, frapper, priver des conditions raisonnables de confort et de sécurité, etc.), psychologique (ex. : manipuler, dénigrer, isoler socialement), sexuelle (ex. : attitudes ou propos suggestifs, blagues ou insultes à connotation sexuelle, agressions à caractère sexuel), matérielle ou financière (ex. : transactions bancaires sans consentement, prix excessif pour des services rendus, usurpation de l’identité), organisationnelle (ex. : services inadaptés aux besoins, personnel mal formé ou non mobilisé). Elle peut également découler de la discrimination en raison de l’âge ou d’un handicap (ex. : avoir des préjugés, infantiliser, mépriser, avoir des propos âgistes) ou d’une violation des droits (ex. : refuser le droit de voter aux assemblées, de choisir, refuser de reconnaître les capacités de la personne).

Envers les aînés

---