Chapitre 1
Les coopératives d’habitation

Section 1.7

Les différents modèles de coopératives d’habitation

1.7.1 - Coopérative d’habitation locative – catégorie consommateurs

Ce modèle représente la très grande majorité des quelque 1 300 coopératives d’habitation en activité au Québec. On peut résumer son fonctionnement comme suit :

• Seules les personnes qui ont conclu un bail de logement avec la coopérative peuvent en être membres;
• La coopérative est propriétaire du terrain et des bâtiments. Elle loue les logements principalement à ses membres;
• Les administrateurs de la coopérative sont élus parmi ses membres. La coopérative peut toutefois prévoir dans ses règlements la présence d’administrateurs non membres, sans toutefois que ces derniers ne représentent plus du tiers des sièges au conseil d’administration.

1.7.2 - Coopérative de solidarité en habitation

On trouve actuellement au Québec une trentaine de coopératives de solidarité en habitation, principalement destinées à des personnes aînées.

Cette formule se distingue des coopératives d’habitation locatives – catégorie consommateurs – principalement par la diversité de son membership (ou sociétariat). Une coopérative de solidarité peut, en effet, admettre trois catégories de membres, soit (L.c., art. 226.1) :

• Des membres utilisateurs : les personnes physiques qui utilisent les services offerts par la coopérative (les locataires);
• Des membres travailleurs : des personnes physiques œuvrant au sein de la coopérative (les employés de la coopérative);
• Des membres de soutien : toute autre personne ou société qui a un intérêt économique, social ou culturel dans l’atteinte de l’objet de la coopérative (il peut s’agir, dans certains cas, d’un parent ou d’un proche du résident, ou encore d’une personne physique ou d’une organisation qui apporte un soutien financier ou autre à la coopérative).

Une coopérative de solidarité doit compter des membres dans au moins deux de ces trois catégories.

Au moins les deux tiers des administrateurs de la coopérative doivent provenir des membres utilisateurs. Toutefois, les membres travailleurs et les membres de soutien ont chacun le droit de faire élire au moins un administrateur au conseil d’administration.

Les coopératives de solidarité

1.7.3 - Coopératives de propriétaires

Les premières coopératives d’habitation québécoises, dites « de construction », permettaient à plusieurs personnes ou familles de se regrouper pour construire leur maison en faisant des économies sur les matériaux et la main-d’œuvre. 

Histoire du mouvement

Des groupes ont par la suite expérimenté diverses formules de coopératives favorisant l’accès à la propriété. Il s’agissait toutefois, en général, d’initiatives isolées qui n’ont pas fait l’objet d’un développement structuré et pérenne au sein du Mouvement québécois des coopératives d’habitation (Mouvement).

Au cours des récentes années, le Mouvement a développé un modèle de coopératives de propriétaires et continue d’en faire la promotion. Plusieurs projets ont été réalisés ou sont en voie de l’être. Ce modèle a vocation à connaître un certain essor au cours des années à venir, notamment en raison des économies qu’il procure aux acheteurs lors de l’acquisition. 

Nous résumons ici les grandes lignes du montage immobilier et juridique propre à cette formule :

• Le Fonds Coop Accès Proprio (FCAP), un OSBL créé par le Mouvement, acquiert le terrain sur lequel l’ensemble immobilier coopératif est ou sera construit. Le FCAP demeure propriétaire du terrain à perpétuité;
• Le FCAP cède à la coopérative le droit d’utiliser le terrain et d’y construire un ou des immeubles à logements. La coopérative verse en retour une redevance au FCAP;
• La coopérative est propriétaire de l’ensemble immobilier qui est divisé en copropriété divise (condominium);
• La coopérative cède aux membres propriétaires un droit d’usage (usufruit) sur les logements;
• Si un membre décide éventuellement de vendre son logement, c’est la coop qui rachètera sa propriété en fonction d’un prix dont les modalités sont déterminables à l’avance;
• La coopérative revend par la suite le logement à un nouveau membre;
• Le profit ou gain en capital réalisé lors de la revente est réparti, selon un pourcentage préétabli, entre le FCAP, la coopérative et l’ex-membre qui a vendu son logement. 

Pour en savoir plus au sujet des coopératives de propriétaires, communiquer avec votre fédération ou avec la CQCH.

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