Préservation du patrimoine collectif

Section 16.1

Maintien de la vocation sociale et communautaire

16.1.1. - En vertu des conventions

La plupart des conventions d’exploitation comportent des dispositions visant à préserver l’affectation des immeubles appartenant aux coopératives. Les obligations des coopératives varient en fonction des différents programmes d’aide financière en vertu desquels les conventions ont été conclues. Voici quelques exemples :

• Maintien du caractère sans but lucratif de la coopérative, notamment par l’ajout dans les statuts constitutifs d’une interdiction de verser des ristournes et des intérêts sur les parts privilégiéesVoir la sous-section''Contenu des statuts;
• Interdiction de modifier l’acte constitutif, notamment en ce qui concerne les objets de la coopérative, sans l’accord de l’agence (SCHL ou SHQ);
• Préservation de la vocation résidentielle des immeubles;
• Maintien d’une proportion minimale de logements bénéficiant d’une aide au loyer.

16.1.2. - En vertu de la Loi sur les coopératives

L’article 221.2.4 de la Loi prévoit qu’une coopérative d’habitation doit préserver l’affectation sociale ou communautaire d’un immeuble qui a été construit, acquis, restauré ou rénové dans le cadre de programmes d’aide à l’habitation.

Que signifie au juste l’expression « préserver l’affectation sociale et communautaire » des immeubles? Bien que l’article 221.2.4 n’ait pas fait l’objet d’interprétation par les tribunaux, on peut sans aucun doute affirmer que cette disposition implique l’obligation de préserver la vocation résidentielle des immeubles.

On peut également supposer que la coopérative doit maintenir, dans la mesure du possible, le caractère abordable des loyers, afin de continuer de desservir des clientèles à faible et moyen revenu. Cela pourrait également impliquer que la coopérative conserve les aides au loyer, lorsque celles-ci demeurent disponibles et qu’elles répondent à des besoins des résidents.

Enfin, la préservation de l’affectation sociale ou communautaire entraîne l’obligation de maintenir le caractère collectif de la propriété des ensembles immobiliers, ainsi que la nature démocratique de leur gestion par les personnes qui y résident, c’est-à-dire les membres.

16.1.3. - En vertu de la Loi sur le Tribunal administratif du logement

La Loi sur le Tribunal administratif du logement interdit la conversion en copropriété divise (condos) d’un immeuble appartenant à une coopérative d’habitation et qui a été construit, acquis, restauré ou rénové dans le cadre d’un programme d’aide à l’habitation du gouvernement québécois ou du gouvernement fédéral (Loi sur le Tribunal administratif du logement, art. 51).

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Section 16.2

Interdiction de transformer une coopérative en organisme sans but lucratif ou en société par actions

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Section 16.3

Limitation du droit d’aliéner les immeubles

16.3.1. - En vertu des conventions

Les conventions d’exploitation comportent habituellement une obligation pour les coopératives d’habitation d’obtenir l’autorisation de la SCHL ou de la SHQ pour vendre ou hypothéquer les immeubles visés par la convention. Cette obligation prend fin en même temps que la convention d’exploitation (sauf pour les coopératives d’habitation du Programme sans but lucratif – privé (PSBL-P);Voir la sous-section ''En vertu de la Loi sur la Société d'habitation'' (Sous-section 16.3.3).

16.3.2. - En vertu de la Loi sur les coopératives

Une coopérative d’habitation ne peut vendre ou autrement aliéner un immeuble qui a été construit, acquis, restauré ou rénové dans le cadre d’un programme d’aide à l’habitation, à moins d’avoir obtenu au préalable l’autorisation du ministre (L.c., art. 221.2.5). Cette restriction au droit de disposer d’un immeuble ayant fait l’objet d’une subvention s’applique indépendamment du fait que la convention d’aide financière avec la SCHL ou la SHQ soit ou non échue.

Toute vente ou autre forme d’aliénation d’un tel immeuble faite sans l’autorisation du ministre est nulle de nullité absolue, c’est-à-dire qu’elle est considérée comme n’ayant jamais eu lieu et pourrait être annulée devant les tribunaux (L.c., art. 221.2.8).

De plus, le procureur général pourrait demander une ordonnance pour empêcher la vente ou l’aliénation de l’immeuble (L.c., art. 221.2.9).

Enfin, les personnes qui ont contribué à la vente de l’immeuble sans l’autorisation ministérielle pourraient faire l’objet de poursuites pénales et, éventuellement, être condamnées à des amendes sévères (L.c., art. 246.1 par. 4, art. 247 et art. 248.1).

16.3.3. - En vertu de la Loi sur la Société d’habitation

Dans le cas des coopératives du Programme sans but lucratif – privé (PSBL-P), l’obligation d’obtenir l’autorisation de la SHQ pour vendre ou hypothéquer les immeubles perdure dans une certaine mesure, même après la fin de la convention. En effet, puisque ces immeubles sont considérés comme des immeubles d’habitation à loyer modique, ils sont grevés d’une charge administrative de protection de logement à loyer modique. Cette charge impose à la coopérative la conservation de l’immeuble et lui interdit de modifier l’affectation sociale dont il est l’objet (Loi sur la Société d’habitation, art. 68.1 et art. 68.6). Cette charge administrative est rendue publique et devient opposable aux tiers (par exemple un éventuel acheteur) par l’inscription au registre foncier d’un avis à cet effet.

Pour vendre ou hypothéquer l’immeuble, la coopérative doit obtenir de la SHQ main levée de la charge administrative.

16.3.4. - En vertu de la Loi sur le Tribunal administratif du logement

Une coopérative d’habitation ne peut vendre ou autrement aliéner un immeuble qui fait partie d’un ensemble immobilier lui appartenant (L.T.A.L., art. 46). On entend ici par « ensemble immobilier » plusieurs immeubles situés à proximité les uns des autres et comprenant en tout plus de 12 logements. De plus, pour être considérés comme un ensemble immobilier au sens de cette loi, les immeubles doivent tous être administrés par la coopérative et certains d’entre eux doivent avoir en commun un accessoire, une dépendance ou une partie de la charpente (à l’exclusion d’un mur mitoyen) (L.T.A.L., art. 45).

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Section 16.4

Maintien en bon état des immeubles

16.4.1. - En vertu des conventions

Les conventions d’exploitation comprennent habituellement des dispositions obligeant la coopérative à :

• Maintenir les immeubles en bon état;
• Provisionner une réserve de remplacement;
• Permettre à la SCHL ou à la SHQ, selon le cas, d’inspecter ou de faire inspecter les immeubles.

16.4.2. - En vertu de la Loi sur les coopératives

L’article 221.2.3 de la Loi dispose qu’une coopérative d’habitation dont un immeuble a été construit, acquis, restauré ou rénové dans le cadre d’un programme d’aide à l’habitation doit :

• Constituer une réserve suffisante pour assurer la gestion saine et prudente, l’entretien et la préservation de l’immeuble;
• Faire procéder à une inspection de l’immeuble par un expert au moins tous les cinq ans et présenter le rapport de l’expert à l’assemblée de la coopérative qui suit son dépôt;
• Établir une planification quinquennale des travaux d’entretien et de préservation de l’immeuble ainsi que des budgets y afférents.

De plus, la coopérative doit faire état, dans son rapport annuel, de la date de la dernière inspection de l’immeuble, des travaux d’entretien et de préservation réalisés et des budgets liés à la planification quinquennale.

Pour en savoir plus concernant l’entretien et la préservation des immeubles appartenant à votre coopérative, consultez le chapitre 19.

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Section 16.5

Interdiction de partager les biens de la coopérative

16.5.1. - Pendant que la coopérative est en activité

L’article 147 de la Loi dispose que la réserve (communément appelée la « réserve générale ») ne peut être partagée entre les membres ni être entamée, notamment par l’attribution d’une ristourne.

Fiche juridique

Qu’est-ce que la réserve générale?

La réserve générale est constituée de la somme cumulée des trop-perçus et des excédents qui y sont versés annuellement, déduction faite des déficits (L.c., art. 145). Par exemple :

• Au début de l’exercice 2019, votre coopérative a une réserve générale nulle (0 $). Elle réalise cette année-là un excédent de 1 000 $ que les membres ont versé à la réserve lors de l’assemblée annuelle 2020;
• En 2020, la coopérative était déficitaire de 500 $;
• En 2021, votre coopérative enregistre un nouvel excédent de 800 $, également versé à la réserve générale lors de l’assemblée annuelle de 2022;
• Les états financiers pour l’exercice 2022 montreront qu’à la fin de l’exercice 2021, la réserve de votre coopérative se chiffre à 1 300 $.

 

	2019	2020	2021
Solde au début de l’exercice	0 $	1 000 $	500 $
Variation de la réserve générale	1 000 $	(500 $)	800 $
Solde à la fin de l’exercice	1 000 $	500 $	1 300 $

 

Note : La réserve est une notion comptable et ne correspond pas nécessairement à des sommes d’argent qui se trouvent effectivement dans les comptes bancaires de la coopérative. Une partie ou la totalité de la réserve pourrait très bien, en réalité, être en quelque sorte immobilisée dans la valeur nette des immeubles appartenant à la coopérative ou dans d’autres équipements. Il faut distinguer la réserve générale des autres réserves ou fonds réservés des coopératives d’habitation (ex. : réserve de remplacement)Pour en savoir plus sur la réserve générale, consultez la sous-section ''La capitalisation'' (Sous-section 20.2.1.).

La coopérative ne peut donc pas légalement verser aux membres une « ristourne » à même la réserve.

De même, un stratagème visant à réduire considérablement les loyers payés par les membres de manière à générer des déficits d’exploitation serait sans doute considéré comme une façon indirecte de partager la réserve entre les membres. Or, comme tout le monde le sait, on ne peut faire indirectement ce que la loi interdit de faire directement!

Le partage illicite des biens de la coopérative constitue une infraction grave à la Loi et pourrait entraîner des poursuites pénales contre les personnes impliquées. Ces dernières pourraient être condamnées, en plus de rembourser les sommes partagées, à payer des amendes pouvant atteindre plusieurs dizaines de milliers de dollars (L.c., art. 246.1 par. 4, art. 247 et art. 248.1).

16.5.2. - Lors de la liquidation de la coopérative

L’interdiction pour les membres de se partager les avoirs de la coopérative demeure, même en cas de liquidation et de dissolution de la coopérative. Dans cette situation, le solde de l’actif de la coopérative est dévolu à une autre coopérative d’habitation, à une fédération de coopératives d’habitation, à la CQCH ou au CQCM (L.c., art. 221.2.10).

Le solde de l’actif

Dans le contexte d’une liquidation, le solde de l’actif d’une coopérative correspond aux sommes restantes, une fois ses biens vendus et après paiement de ses dettes, des frais de liquidation et du remboursement des parts payées par les membres (L.c., art. 185).

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Section 16.6

Obligations relatives à la gestion financière

16.6.1. - En vertu des conventions

Afin de s’assurer de la bonne gestion des finances de la coopérative, la SCHL et la SHQ lui imposent diverses obligations et interdictions dans les conventions d’exploitation. En voici quelques exemples :

• Tenir ses livres de comptes et ses dossiers à jour;
• Faire parvenir ses états financiers vérifiés à la SCHL ou à la SHQ;
• Permettre à la SCHL ou à la SHQ d’examiner ses livres et ses dossiers quand l’agence concernée le juge pertinent;
• Ne pas prêter ses fonds;
• Soumettre son budget d’exploitation à la SHQ;
• Ne pas verser de ristournes.

16.6.2. - En vertu de la Loi sur les coopératives

La Loi comporte différentes obligations visant, elles aussi, à assurer une saine gestion des finances de la coopérative :

• Tenir les livres comptables nécessaires pour permettre la préparation des états financiers (c., art. 131);
• Dans les six mois qui suivent la fin de l’exercice financier, transmettre au ministre (Direction de l’entrepreneuriat collectif) et à la fédération dont la coopérative est membre son rapport annuel, incluant ses états financiers et le rapport de l’auditeur pour le dernier exercice financier (c., art. 132);
• Dans le cas de coopératives dont un immeuble a été construit, acquis, restauré ou rénové dans le cadre d’un programme d’aide à l’habitation, procéder à un audit et nommer un auditeur membre de l’Ordre professionnel des comptables professionnels agréés du Québec, et ce, peu importe le chiffre d’affaires de la coopérative (L.c., 221.2.3, art. 135 et Code des professions L.R.Q., c. C-26., art. 24 et annexe 1).

 

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Section 16.7

Coopératives détenant des immeubles par emphytéose

16.7.1. - Quelques règles importantes concernant l’emphytéose

• La durée de l’emphytéose ne peut excéder 100 ans (c.q, art. 1197). Dans le cas des emphytéoses conclues par les coopératives d’habitation, cette durée correspond habituellement à la période d’amortissement de l’emprunt hypothécaire initial, soit le plus souvent 35 ans;
• L’emphytéote (la coopérative) a, à l’égard de l’immeuble, tous les droits attachés à la qualité de propriétaire. Il paie les taxes et peut consentir sur l’immeuble une hypothèque en faveur d’un prêteur (c.Q., art. 1200);
• À la fin de l’emphytéose :
  • Le propriétaire reprend l’immeuble libre de tous droits et charges consentis par l’emphytéote (par exemple une hypothèque) (c.Q., art. 1209);
  • L’emphytéote (la coopérative) doit remettre (sans compensation) l’immeuble en bon état avec les constructions, ouvrages ou plantations qui s’y trouvent (c.Q., art. 1210), y compris les immeubles d’habitation appartenant à la coopérative.

16.7.2. - Risques pour la coopérative

L’emphytéose peut apparaître comme un moyen pratique et peu coûteux d’avoir accès à des terrains situés dans des secteurs où se font sentir une rareté et une spéculation immobilière (ex. quartiers centraux des grandes villes). Elle comporte néanmoins des inconvénients majeurs qui, plus l’échéance de l’emphytéose approche, pourraient menacer l’existence même de la coopérative. Celle-ci pourrait en effet :

• Perdre tous ses droits sur les immeubles à la fin de l’emphytéose, y compris les bâtiments qu’elle aurait fait construire, advenant le cas où le propriétaire décide de ne pas renouveler l’emphytéose;
• Se trouver dans l’impossibilité d’obtenir du financement, par exemple pour rénover ses immeubles. Les institutions financières n’accepteront pas, en effet, de consentir un prêt garanti par une hypothèque dont la période d’amortissement excède la durée de l’emphytéose.

16.7.3. - Solutions à envisager

Malgré les risques que pose l’emphytéose, des solutions existent. En effet, dans la plupart des cas, le propriétaire du terrain a consenti à l’emphytéose d’abord et avant tout à des fins sociales ou caritatives. Il y a donc de bonnes chances pour qu’il consente à trouver une solution avec la coopérative. Cependant, ne tenez rien pour acquis et agissez. Votre fédération peut vous aider pour ce travail.

• Si vous avez un doute concernant le fait que votre coopérative soit pleinement propriétaire de l’ensemble de ses immeubles, faites les vérifications qui s’imposent afin de savoir si une emphytéose grève le terrain sur lequel sont construits ses bâtiments.
• Si les terrains de la coopérative sont effectivement détenus en vertu d’une emphytéose, vérifiez le moment où prendra fin l’emphytéose. Cela vous donnera une idée de la marge de manœuvre dont vous disposez.
• Entreprenez vos démarches sans tarder, cela permettra d’identifier la meilleure solution et évitera à tous les membres de la coopérative un stress inutile.
• Envisagez d’abord avec les membres de la coopérative les différentes possibilités à explorer avec le propriétaire, soit principalement :
  1. Renouveler l’emphytéose : Cette option n’est pas idéale, car elle comporte les mêmes risques et ne fait que repousser à plus tard l’échéance. Si le propriétaire tient à conserver l’emphytéose, tentez de négocier un terme plus long, en vous rappelant néanmoins que la durée maximale de l’emphytéose est de 100 ans.
  2. Opter pour un autre mécanisme juridique : Le Code civil prévoit différents instruments juridiques qui permettent de détenir et d’utiliser un immeuble appartenant à une autre personne. Par exemple, la propriété superficiaire combinée avec un droit d’usage représente une formule plus souple pour les parties que l’emphytéose.
  3. Acheter le terrain du propriétaire : Bien qu’elle requière des investissements importants, cette solution, si elle s’avère possible, devrait être sérieusement envisagée par la coopérative. En effet, l’achat du terrain va sécuriser les droits de la coopérative sur ses immeubles. Cette transaction facilitera de plus le refinancement éventuel des immeubles en rassurant les prêteurs. Il faut également tenir compte du fait que l’achat va permettre d’économiser le coût de la redevance que peut exiger le propriétaire.

Dans les scénarios a. et b., le propriétaire pourrait exiger une redevance ou un loyer plus élevé que celui que la coopérative paie actuellement. Il ne s’agit certes pas là d’une perspective attrayante, mais elle est et de loin préférable à l’hypothèse d’une reprise éventuelle.

Rappelons en terminant que les administrateurs ont le devoir d’agir dans l’intérêt de la coopérative voir la sous-section ''Devoirs des administrateurs''(Sous-section 13.3.2).La négligence des administrateurs ou une omission volontaire de leur part à agir pour sécuriser le droit de propriété de la coopérative dans les cas où les terrains sont détenus par emphytéose pourrait entraîner leur responsabilité personnelle et éventuellement donner lieu à des recours par la coopérative elle-même ou par des membres.

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